Architetto Monte Argentario: questa pagina raccoglie i dati pubblici disponibili per chi valuta di progettare una villa a Monte Argentario (GR): le quotazioni OMI delle ville, il territorio, la pianificazione urbanistica e i vincoli, e le verifiche da fare prima di acquistare un lotto. Ogni dato riporta la fonte; le valutazioni dello studio sono indicate come tali e dove il dato non è disponibile lo diciamo. Federico Cappellina Architects ha sede a Verona.
Progetti dello studio
Alcuni progetti dello studio: ogni scheda porta alla pagina del progetto, con foto e descrizione. L’elenco completo è nella pagina Progetti.
Villa MD Home — Verona
Villa a Verona di 280 m²: volumi bianchi, parete nera, vetrate a filo pavimento e piscina. Vedi il progetto →
AV Home — Dueville (Vicenza)
Villa contemporanea di circa 300 m² a Dueville (Vicenza), con piscina a sfioro, interni e spa privata. Vedi il progetto →
SD Home — Soave (Verona)
Villa minimalista a Soave (Verona) con piscina a sfioro tra le colline. Vedi il progetto →
Parla con lo studio: architetto Monte Argentario
Per informazioni su un lotto, un immobile o un progetto di villa: scrivi allo studio, la risposta arriva per iscritto.
oppure scrivi a info@federicocappellina.com
Architetto Monte Argentario: il mercato delle ville a Monte Argentario secondo i dati OMI
I dati OMI dell’Agenzia delle Entrate, relativi al 2° semestre 2025 e riportati da recasa.re, indicano per la tipologia ville e villini un valore medio di 5.100 €/mq, con un massimo di zona di 6.100 €/mq. La media di tutte le abitazioni si colloca a 2.950 €/mq.
- Ville e villini, valore medio: 5.100 €/mq
- Ville e villini, massimo di zona: 6.100 €/mq
- Media tutte le abitazioni: 2.950 €/mq
- Compravendite residenziali 2024 (NTN): 226,1
- Compravendite 2024 oltre 145 m² (NTN): 25,4
Il differenziale tra la media generale e la fascia ville e villini è un dato. La conseguenza per il progetto — valutazione dello studio — è che interventi su immobili di questa fascia vanno misurati su un mercato ristretto, dove il numero di transazioni su superfici superiori a 145 m² è contenuto e il posizionamento dell’immobile pesa più della superficie. La verifica da fare riguarda la zona OMI specifica dell’immobile, non il dato comunale aggregato.
Architetto Monte Argentario: il territorio di Monte Argentario
Il comune si trova sul promontorio dell’Argentario, sulla costa tirrenica, ed è collegato alla terraferma dai tomboli che racchiudono la laguna di Orbetello. Confina con Orbetello.
- Popolazione residente: non è disponibile un dato ISTAT aggiornato con anno verificabile dalle fonti consultate. ISTAT riporta 12.556 residenti al censimento 2011.
- Altitudine del centro: non so. Le fonti disponibili danno stime diverse e non identificano con chiarezza quale centro abitato intendano.
- Distanze stradali: non so fornire distanze verificate da fonti affidabili. Una fonte non istituzionale stima circa 35 km da Grosseto, 1 h 55 min in auto dall’aeroporto di Roma Fiumicino e 2 h 52 min dall’aeroporto di Pisa.
- Zona sismica: non so.
- Zona climatica e gradi giorno: una fonte non istituzionale indica la zona C, senza gradi giorno; il dato completo è quindi non so.
- Aree protette: il promontorio comprende la ZSC Natura 2000 “Monte Argentario, Isolotto di Porto Ercole e Argentarola” (IT51A0025). È inoltre segnalata la Riserva naturale Duna della Feniglia.
Conseguenza per il progetto — valutazione dello studio: la presenza di aree Natura 2000 e di una riserva naturale rende necessario verificare, prima di qualsiasi ipotesi, se l’immobile ricade in area protetta e quali procedure si applicano. La verifica da fare comprende il dato sismico e quello climatico completo presso il Comune e gli uffici competenti.
Architetto Monte Argentario: pianificazione e vincoli a Monte Argentario
Il Comune indica come strumenti urbanistici vigenti il Piano Strutturale, approvato con deliberazione C.C. n. 63 del 25 luglio 2002, e il Regolamento Urbanistico, approvato con deliberazione C.C. n. 12 del 23 marzo 2012. I nuovi Piano Strutturale e Piano Operativo risultano adottati nel 2024, ma il sito comunale descrive ancora il loro iter di approvazione come in corso (Piani e progetti; urbanizzazione).
Sul fronte paesaggistico, un documento comunale relativo al Piano Operativo identifica l’intero territorio comunale come bene paesaggistico vincolato ex art. 136 D.Lgs. 42/2004, codice 54/1958. Lo stesso documento elenca i vincoli ex art. 142 D.Lgs. 42/2004: fasce costiere di 300 metri dalla battigia, fasce di 300 metri dai laghi, fasce di 150 metri da corsi d’acqua iscritti negli elenchi previsti dalla legge e territori coperti da boschi (documento comunale).
Il pacchetto non documenta i seguenti punti, che vanno verificati presso il Comune:
- se e quali aree del Comune siano soggette al vincolo per territori montani ex art. 142;
- una regola comunale generale sui limiti alle nuove costruzioni, da desumersi solo esaminando norme e cartografia vigenti e la zona interessata;
- lo stato di approvazione definitivo del nuovo Piano Operativo, che il Comune descrive come adottato e con iter in corso.
Il Comune precisa che il Regolamento Urbanistico disciplina il territorio insieme al Piano Strutturale, mentre il nuovo Piano Operativo specifica dove e come intervenire (Piano Operativo comunale). Conseguenza per il progetto — valutazione dello studio: la compresenza di strumenti vigenti e di strumenti adottati impone di verificare, per ogni immobile, quale previsione si applica e con quale regime transitorio. La verifica da fare è un accesso agli atti presso l’ufficio urbanistica, con estrazione della scheda normativa e della cartografia sulla particella interessata.
Architetto Monte Argentario: cosa significano questi dati per il progetto di una villa a Monte Argentario
Le informazioni raccolte hanno conseguenze operative sul progetto. Quelle che seguono sono valutazioni dello studio, non prescrizioni normative: servono a impostare l’incarico e a definire le verifiche preliminari.
La fascia dei vincoli paesaggistici
Un documento comunale relativo al Piano Operativo identifica l’intero territorio comunale come bene paesaggistico vincolato ai sensi dell’art. 136 D.Lgs. 42/2004, codice 54/1958 (fonte comunale). Lo stesso documento elenca i vincoli ex art. 142: fasce costiere di 300 metri dalla battigia, fasce di 300 metri dai laghi, fasce di 150 metri da corsi d’acqua iscritti negli elenchi previsti dalla legge e territori coperti da boschi.
Conseguenza per il progetto (valutazione dello studio): su un lotto ricadente in queste fasce, la progettazione non si esaurisce nel rispetto degli indici urbanistici. Va impostata un’istruttoria paesaggistica che consideri l’inserimento dell’edificio nel contesto, i materiali, le quote e le sistemazioni esterne. La presenza della ZSC Natura 2000 “Monte Argentario, Isolotto di Porto Ercole e Argentarola” (IT51A0025) e della Riserva naturale Duna della Feniglia aggiunge un livello di attenzione per i lotti prossimi a queste aree.
Verifica da fare: accertare, con la cartografia del Piano Strutturale e del Regolamento Urbanistico vigenti e con il Piano Operativo adottato, quali fasce interessano il lotto specifico. Il dato comunale è generale; l’applicazione al singolo mappale richiede accesso agli atti.
L’indice edificatorio da verificare
Il Comune indica come strumenti vigenti il Piano Strutturale, approvato con deliberazione C.C. n. 63 del 25 luglio 2002, e il Regolamento Urbanistico, approvato con deliberazione C.C. n. 12 del 23 marzo 2012. I nuovi Piano Strutturale e Piano Operativo risultano adottati nel 2024, ma il sito comunale descrive ancora l’iter di approvazione come in corso (Piani e progetti; urbanizzazione).
Conseguenza per il progetto (valutazione dello studio): la compresenza di strumenti vigenti e di strumenti adottati rende necessario verificare quale disciplina si applica al momento della presentazione dell’istanza e se il Piano Operativo adottato contenga previsioni che incidono sull’area. La capacità edificatoria di un lotto non si ricava da un indice generale: dipende dalla zona, dalla destinazione e dalle norme di attuazione.
Verifica da fare: richiedere all’ufficio tecnico comunale la classificazione urbanistica del mappale, le norme di zona e lo stato dell’iter del Piano Operativo.
Esposizione, accesso e quota
Il comune si trova sul promontorio dell’Argentario, sulla costa tirrenica, ed è collegato alla terraferma dai tomboli che racchiudono la laguna di Orbetello. Confina con Orbetello. L’altitudine del centro non è disponibile con un dato verificabile: le fonti consultate danno stime diverse e non identificano con chiarezza il centro abitato.
Conseguenza per il progetto (valutazione dello studio): su un promontorio costiero, l’esposizione e la quota del lotto incidono sul progetto più della superficie: orientamento, vento, rapporto con il pendio, visibilità dai punti panoramici. L’accesso carrabile e la sua conformazione vanno letti insieme alla morfologia del terreno. Questi aspetti si affrontano in sede di sopralluogo e di analisi del lotto, non su base catastale.
Verifica da fare: rilievo del lotto, verifica dell’accesso esistente e della sua legittimità, controllo delle quote altimetriche. Per i dati su altitudine, zona sismica e gradi giorno il dato va verificato presso il Comune.
Architetto Monte Argentario: le verifiche da fare prima di acquistare un lotto a Monte Argentario
Elenco delle verifiche che lo studio ritiene necessarie prima di un acquisto. Non sostituisce le verifiche notarili e tecniche di parte.
- Destinazione urbanistica del mappale: chiedere all’ufficio tecnico comunale un certificato di destinazione urbanistica aggiornato, con l’indicazione della zona nel Piano Strutturale e nel Regolamento Urbanistico vigenti.
- Stato del Piano Operativo: chiedere se il Piano Operativo adottato nel 2024 è stato approvato e se contiene previsioni che interessano l’area.
- Vincoli paesaggistici: verificare l’estensione del vincolo ex art. 136 (codice 54/1958) e la presenza delle fasce ex art. 142 (300 m dalla battigia, 300 m dai laghi, 150 m dai corsi d’acqua, boschi) sul mappale.
- Aree protette: verificare la sovrapposizione con la ZSC IT51A0025 e con la Riserva naturale Duna della Feniglia.
- Territori montani ex art. 142: il dato non è chiarito dalla fonte comunale disponibile; va verificato presso il Comune.
- Zona sismica e gradi giorno: dato non disponibile dalle fonti consultate; va verificato presso il Comune.
- Titolarità e provenienza: chiedere al notaio la verifica della proprietà, delle servitù e dei gravami.
- Accesso e servitù: verificare l’esistenza e la legittimità dell’accesso carrabile e pedonale.
- Conformità degli edifici esistenti: se sul lotto insistono manufatti, richiedere la documentazione di conformità urbanistica ed edilizia.
Documenti da chiedere all’ufficio tecnico: certificato di destinazione urbanistica, norme di zona, estratto cartografico, stato dell’iter del Piano Operativo. Documenti da chiedere al notaio: visure, atto di provenienza, verifica di servitù e gravami.
Come lavora lo studio
Il metodo segue fasi distinte, con verifiche documentali in ciascuna.
- Analisi del lotto e dei vincoli: raccolta dei dati catastali e urbanistici, accesso agli atti, sopralluogo, lettura delle fasce di vincolo e delle norme di zona.
- Concept: impostazione del progetto sulla base dei vincoli accertati e delle esigenze del committente.
- Progetto per l’autorizzazione: elaborati per l’istanza urbanistica e paesaggistica, con il confronto con gli uffici competenti.
- Progetto esecutivo: definizione tecnica, dettagli costruttivi, coordinamento con i consulenti.
- Direzione lavori: controllo dell’esecuzione rispetto al progetto autorizzato.
Serve un architetto Monte Argentario per il tuo lotto?
Prima di acquistare, lo studio legge con te strumento urbanistico, vincoli e indici del lotto. Invia località, riferimenti catastali o l’annuncio.
oppure scrivi a info@federicocappellina.com
Domande frequenti
Quando conviene rivolgersi a un architetto Monte Argentario prima di acquistare un lotto?
Prima del compromesso. Un architetto Monte Argentario legge lo strumento urbanistico, la carta dei vincoli e le norme tecniche relative al lotto e indica quali verifiche chiedere al Comune e al notaio: è la fase in cui un errore costa meno.
Cosa fa un architetto Monte Argentario oltre al progetto?
Segue la pratica edilizia e paesaggistica, coordina i consulenti (strutture, impianti, geologo) e dirige i lavori. Le fasi sono descritte nella sezione «Come lavora lo studio».
Come scegliere un architetto Monte Argentario per una villa?
Si guardano i progetti realizzati, la conoscenza degli strumenti urbanistici locali e la capacità di seguire il cantiere. I progetti dello studio sono nella pagina Progetti.
Quanto costa un architetto Monte Argentario per una villa?
Il compenso di un architetto Monte Argentario dipende dalla dimensione dell’intervento, dai vincoli del lotto e dalle fasi richieste (progetto, pratica autorizzativa, esecutivo, direzione lavori): si definisce con un preventivo scritto dopo l’analisi del lotto.
Quali documenti chiedere a un architetto Monte Argentario prima dell’incarico?
Il disciplinare con le fasi comprese, il compenso per ciascuna, i tempi stimati e l’elenco dei consulenti coinvolti. Un architetto Monte Argentario dovrebbe indicare anche quali verifiche restano a carico del committente.
Un architetto Monte Argentario può occuparsi anche della pratica paesaggistica?
Sì, se l’area è soggetta a vincolo l’architetto predispone la documentazione per l’autorizzazione paesaggistica insieme al progetto; i tempi dipendono dagli uffici competenti.
Quanto tempo serve a un architetto Monte Argentario per progettare una villa?
Dipende dalla complessità e dai tempi di approvazione: il progetto si sviluppa per fasi e i tempi autorizzativi vanno verificati con il Comune prima di fissare un calendario.
Si può acquistare un lotto con la consulenza di un architetto Monte Argentario prima del rogito?
È la scelta più prudente: l’architetto verifica indici, vincoli e accessi sul lotto prima dell’acquisto, così le condizioni si discutono con il venditore a decisione ancora aperta.
Serve un architetto Monte Argentario anche per una ristrutturazione?
Se l’intervento richiede un titolo edilizio o riguarda un’area vincolata, un architetto Monte Argentario verifica con l’ufficio tecnico quale pratica sia necessaria prima di impegnarsi con le imprese.
Cosa può dire un architetto Monte Argentario prima di un’offerta su un lotto?
Un architetto Monte Argentario può leggere lo strumento urbanistico e la carta dei vincoli relativi al lotto ed elencare ciò che resta da verificare, così l’offerta tiene conto di ciò che si può costruire davvero.
Qual è il valore di mercato delle ville a Monte Argentario?
I dati OMI del 2° semestre 2025 riportano per ville e villini un valore medio di 5.100 €/mq, con massimo di zona 6.100 €/mq. Il dato va riferito alla zona specifica dell’immobile.
L’intero territorio comunale è vincolato?
Un documento comunale relativo al Piano Operativo identifica l’intero territorio come bene paesaggistico vincolato ex art. 136, codice 54/1958. L’applicazione al singolo lotto va verificata con la cartografia.
Quali fasce di vincolo ex art. 142 interessano il Comune?
Il documento comunale elenca fasce costiere di 300 m dalla battigia, 300 m dai laghi, 150 m dai corsi d’acqua iscritti negli elenchi e territori coperti da boschi.
Quale strumento urbanistico è vigente?
Piano Strutturale (C.C. n. 63 del 25 luglio 2002) e Regolamento Urbanistico (C.C. n. 12 del 23 marzo 2012). I nuovi Piano Strutturale e Piano Operativo sono adottati nel 2024, con iter descritto come in corso.
Il lotto ricade in area protetta?
Il promontorio comprende la ZSC Natura 2000 IT51A0025 ed è segnalata la Riserva naturale Duna della Feniglia. La sovrapposizione con il mappale va verificata.
La zona sismica e i gradi giorno sono noti?
Non risultano dati verificabili dalle fonti consultate. Vanno verificati presso il Comune.
Quante compravendite residenziali ci sono state nel 2024?
Il NTN 2024 riporta 226,1 compravendite residenziali, di cui 25,4 su superfici oltre 145 m².
Per valutare un lotto o un immobile specifico è possibile contattare lo studio. I progetti realizzati sono consultabili nella sezione progetti.
Architetto Monte Argentario: glossario dei termini usati in questa pagina
OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare)
L’Osservatorio del Mercato Immobiliare è una struttura dell’Agenzia delle Entrate che rileva e pubblica periodicamente quotazioni immobiliari di riferimento per ambiti territoriali omogenei, distinti per tipologia edilizia e stato di conservazione. I valori OMI costituiscono indicatori statistici del mercato e non stime peritali del singolo immobile.
NTN (Numero di Transazioni Normalizzate)
Il Numero di Transazioni Normalizzate è un indicatore che misura il volume delle compravendite immobiliari, ponderando ogni atto in base alla quota di proprietà trasferita. È utilizzato nelle statistiche ufficiali sul mercato immobiliare per rappresentare l’intensità delle compravendite in un dato ambito territoriale e periodo di riferimento.
Strumento urbanistico
Lo strumento urbanistico è l’atto di pianificazione con cui l’ente locale disciplina l’uso e l’assetto del territorio, definendo destinazioni d’uso, modalità di intervento e regole di trasformazione. La disciplina distingue strumenti di carattere strutturale e strumenti operativi, secondo il quadro normativo regionale applicabile.
Vincolo paesaggistico
Il vincolo paesaggistico è la limitazione posta su beni o aree riconosciuti di interesse paesaggistico dalla normativa statale, che subordina gli interventi a specifiche procedure di controllo. Può derivare da provvedimenti di dichiarazione di notevole interesse pubblico oppure essere disposto direttamente dalla legge per determinate categorie di beni e territori.
Zona sismica
La zona sismica è la classificazione del territorio in base alla pericolosità sismica di riferimento, definita dalla normativa tecnica e recepita dalle Regioni. Alla classificazione conseguono obblighi di verifica e progettazione antisismica per le costruzioni, secondo criteri differenziati in relazione alla zona assegnata.
Zona climatica
La zona climatica è la classificazione del territorio nazionale in funzione dei gradi giorno, parametro che esprime il fabbisogno convenzionale di riscaldamento di un edificio. Alla zona climatica sono collegati limiti e prescrizioni in materia di efficienza energetica degli edifici e di esercizio degli impianti termici.
Titolo edilizio
Il titolo edilizio è l’atto amministrativo che abilita l’esecuzione di interventi edilizi nei casi previsti dalla legge, secondo la disciplina statale e regionale. A seconda della tipologia di intervento può assumere forme diverse, e la sua individuazione dipende dalla classificazione dell’opera e dalle previsioni dello strumento urbanistico.
Indice edificatorio
L’indice edificatorio è il parametro che esprime la quantità di edificazione ammessa su un’area, rapportando la superficie o il volume costruibile all’area di riferimento. È definito dallo strumento urbanistico e costituisce uno dei riferimenti per verificare la capacità edificatoria di un lotto.
Natura 2000
Natura 2000 è la rete ecologica europea di siti destinati alla conservazione di habitat e specie di interesse comunitario, istituita in attuazione delle direttive europee in materia. Comprende zone speciali di conservazione e zone di protezione speciale, per le quali valgono specifiche procedure di valutazione degli interventi.
Architetto Monte Argentario: note per chi valuta l’incarico
- Un architetto Monte Argentario verifica la destinazione urbanistica del lotto prima di qualsiasi ipotesi di volume.
- Un architetto Monte Argentario chiede al Comune la certificazione dei vincoli che gravano sull’area.
- Un architetto Monte Argentario confronta il progetto con gli indici edificatori e le distanze da confini e strade.
- Un architetto Monte Argentario coordina geologo, strutturista e impiantisti fin dalla fase di concept.
Architetto Monte Argentario: richiedi informazioni allo studio
Per un progetto di villa o una consulenza sul lotto: indica comune, superficie e idee di partenza. Contatto diretto con l’architetto, per iscritto.
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