Calcolo volumetria di un edificio: indici, superfici, altezze e verifiche prima di costruire

Il calcolo volumetria di un edificio risponde a una domanda semplice: quanto si può costruire su un lotto, oppure quanto è stato costruito su uno già edificato. La risposta, però, non è un numero unico. Dipende da quale volume si misura (quello che il piano urbanistico limita o quello geometrico della costruzione), da come sono definite superfici e altezze, dall’indice di edificabilità che il Comune applica al lotto e da ciò che le norme consentono di escludere dal computo.

Lo stesso edificio può risultare più grande o più piccolo a seconda delle regole con cui lo si misura, e ogni errore di misura si trasforma in una pratica edilizia contestata o in un progetto da rifare.

Questa guida spiega come si imposta il calcolo volumetria per una casa: le definizioni nazionali del regolamento edilizio-tipo, il modo in cui il Veneto le ha recepite, gli indici, le superfici, le altezze, un esempio con numeri di fantasia, le esclusioni e i casi di demolizione e ricostruzione.

È scritta da Federico Cappellina Architects, studio di architettura di Verona che progetta residenze nel Triveneto e in Lombardia e ne segue la direzione lavori. Non è un parere legale né tecnico vincolante: il dato che conta è quello dello strumento urbanistico e del regolamento edilizio del Comune interessato, letto da un tecnico abilitato sul singolo lotto. Le regole variano da Regione a Regione e da Comune a Comune.

Calcolo volumetria in sintesi

• Il calcolo volumetria parte da tre dati del lotto: la superficie fondiaria, l’indice di edificabilità fondiaria che il piano assegna alla zona e l’edificato già presente, che nell’indice è compreso.
• La definizione uniforme nazionale di «volume totale o volumetria complessiva» è la somma della superficie totale di ciascun piano per la relativa altezza lorda (Intesa del 20 ottobre 2016, Allegato A, voce 19).
• Il volume che conta per il permesso è quello definito dal piano comunale in vigore: i piani approvati prima del recepimento regionale continuano a valere con le proprie regole (principio di invarianza).
• Per ogni piano si decide che cosa è superficie lorda, utile, accessoria e se interrati, portici, sottotetti e volumi tecnici entrano nel computo: la risposta è nelle norme tecniche del Comune.
• Nella demolizione e ricostruzione un aumento di volumetria è ammesso solo nei casi previsti dalla legge o dagli strumenti urbanistici comunali (DPR 380/2001, articolo 3).
• Prima di acquistare un terreno o di progettare un ampliamento il calcolo volumetria va fatto sul lotto reale, con le norme del Comune, e il risultato va confermato per iscritto dall’ufficio tecnico.

Calcolo volumetria: volume urbanistico e volume geometrico

Quando si parla di calcolo volumetria si mescolano due cose diverse. Il volume geometrico è quello che si ottiene moltiplicando le superfici per le altezze della costruzione reale: serve a progettare, a stimare i costi, a dimensionare impianti e involucro. Il volume urbanistico è quello che il piano regolatore, o il piano degli interventi, limita attraverso l’indice di edificabilità: è un volume convenzionale, costruito con le regole del Comune, e può essere diverso da quello geometrico anche di molto.

La differenza nasce da ciò che le norme ammettono di escludere o di conteggiare in modo particolare: porzioni interrate, portici e logge, sottotetti con certe altezze, volumi tecnici, murature di maggior spessore. Un progetto ben condotto tiene sempre due conti: quello urbanistico, che stabilisce se la pratica edilizia è ammissibile, e quello geometrico, che serve in cantiere e nel computo metrico estimativo. Chiamare «volumetria» entrambi, senza dire quale dei due si sta usando, è la prima fonte di equivoci tra proprietario, impresa e tecnico comunale.

Le definizioni uniformi del regolamento edilizio-tipo

Per ridurre le differenze tra Comuni, l’Intesa del 20 ottobre 2016 tra Governo, Regioni e Comuni, sancita in Conferenza unificata e pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 268 del 16 novembre 2016, ha adottato lo schema di regolamento edilizio-tipo e un quadro di 42 definizioni uniformi, l’Allegato A. Abbiamo letto il testo dell’Intesa con l’Allegato A in una copia del testo pubblicato in Gazzetta. Le definizioni che interessano il calcolo volumetria sono queste.

Che cosa stabilisce l’Intesa sull’applicazione

• Le Regioni ordinarie recepiscono lo schema e le definizioni entro centottanta giorni dall’adozione dell’Intesa e stabiliscono i tempi, comunque non superiori a centottanta giorni, entro cui i Comuni adeguano i regolamenti edilizi (articolo 2).
• Scaduto quel termine, le definizioni uniformi si applicano direttamente e prevalgono sulle disposizioni comunali incompatibili (articolo 2, comma 3).
• Il recepimento delle definizioni non modifica le previsioni dimensionali degli strumenti urbanistici vigenti o adottati alla data dell’Intesa, che continuano a essere regolate dal piano comunale (articolo 2, comma 4): è il principio di invarianza urbanistica.
• Le Regioni a statuto speciale e le Province autonome di Trento e di Bolzano provvedono alle finalità dell’Intesa compatibilmente con i propri statuti (articolo 1, comma 3).

Il Veneto: DGR 1896/2017 e DGR 669/2018

La Regione Veneto ha recepito il regolamento edilizio-tipo con la deliberazione della Giunta regionale n. 1896 del 22 novembre 2017 (BUR n. 116 del 1° dicembre 2017), fissando in centottanta giorni il termine di adeguamento dei Comuni. Con la deliberazione n. 669 del 15 maggio 2018 ha approvato le linee guida per i Comuni e un allegato che individua 28 definizioni uniformi con incidenza sulle previsioni dimensionali, tra cui superficie coperta, superficie lorda, superficie utile, volume totale, altezza lorda e indici di edificabilità.

Secondo il testo che abbiamo letto, queste 28 definizioni esplicano la loro efficacia giuridica solo con il primo strumento urbanistico approvato dopo l’adeguamento del regolamento edilizio, e la legge regionale ha previsto per i Comuni un’unica variante che le recepisce (articolo 48-ter della legge regionale 11/2004, inserito dalla legge regionale 15/2018).

In concreto, nel Veneto un piano approvato prima di quella data continua a misurare il volume con le proprie definizioni, anche se il regolamento edilizio comunale cita già quelle uniformi. Per questo il calcolo volumetria non si può fare sulla sola definizione nazionale: occorre sapere quale strumento urbanistico governa il lotto, con quale data di approvazione e con quali norme tecniche. Le linee guida regionali sono un sussidio che i Comuni possono usare in tutto o in parte, non un obbligo.

Indice di edificabilità: da dove parte il calcolo volumetria

Il calcolo volumetria di un lotto comincia dall’indice di edificabilità, cioè dalla quantità massima di superficie o di volume edificabile per unità di terreno. Le definizioni uniformi ne distinguono due:

• indice di edificabilità territoriale (IT): quantità massima di superficie o di volume edificabile su una superficie territoriale, comprensiva dell’edificato esistente;
• indice di edificabilità fondiaria (IF): la stessa quantità riferita alla superficie fondiaria, anche qui comprensiva dell’edificato esistente.

La superficie territoriale è la superficie reale di una porzione di territorio oggetto di trasformazione urbanistica e comprende la superficie fondiaria e le aree per dotazioni territoriali; la superficie fondiaria è la parte destinata all’uso edificatorio, cioè la superficie territoriale al netto di quelle dotazioni (strade, servizi, spazi pubblici).

Per un lotto singolo in zona già urbanizzata si usa di norma la superficie fondiaria; l’indice territoriale compare nei piani attuativi e nelle lottizzazioni. L’indice può essere espresso in metri cubi per metro quadrato o in metri quadrati per metro quadrato: cambia il tipo di grandezza da calcolare, e per questo la prima riga del calcolo volumetria è sempre l’unità di misura dell’indice.

La precisazione più utile per chi ha già un fabbricato è questa: l’indice è comprensivo dell’edificato esistente. La capacità edificatoria residua si ottiene dalla capacità totale del lotto meno ciò che già esiste. Per questo, prima di ogni ampliamento, serve ricostruire la volumetria legittima dell’esistente: ne parla la guida sullo stato legittimo dell’immobile.

Superfici: coperta, totale, lorda, utile, accessoria

Il volume è il prodotto di superfici e altezze, e le definizioni uniformi distinguono più superfici. Conviene fissarle una per una, perché nel calcolo volumetria non sono intercambiabili.

• Superficie coperta (SC): la proiezione sul piano orizzontale del profilo esterno perimetrale della costruzione fuori terra, con esclusione degli aggetti e degli sporti inferiori a 1,50 m. Il rapporto tra superficie coperta e superficie fondiaria è l’indice di copertura.
• Superficie totale: la somma delle superfici di tutti i piani fuori terra, seminterrati e interrati comprese nel profilo perimetrale esterno dell’edificio. È la superficie su cui si basa la definizione di volume.
• Superficie lorda (SL): la somma delle superfici di tutti i piani comprese nel profilo perimetrale esterno, escluse le superfici accessorie.
• Superficie utile (SU): la superficie di pavimento degli spazi, misurata al netto della superficie accessoria e di murature, pilastri, tramezzi, sguinci e vani di porte e finestre.
• Superficie accessoria (SA): gli spazi di servizio rispetto alla destinazione d’uso. Il testo dell’Intesa fa degli esempi: portici, gallerie pedonali, balconi, logge e terrazze, tettoie con profondità superiore a 1,50 m (quelle meno profonde sono escluse sia dalla superficie accessoria sia da quella utile), cantine al piano interrato, seminterrato o primo fuori terra, sottotetti accessibili per la sola porzione con altezza pari o superiore a 1,80 m, vani scala interni, spazi per la sosta delle auto.
• Superficie complessiva: la somma della superficie utile e del 60% della superficie accessoria. È la grandezza che molte norme usano per misurare in modo sintetico il peso di un edificio.
• Superficie calpestabile: la somma delle superfici utili e accessorie di pavimento.

Lo stesso edificio ha quindi più «metrature», tutte corrette e tutte diverse. Quella che entra nel calcolo volumetria urbanistico è indicata dalle norme del piano: in alcuni casi l’indice è espresso in superficie, in altri in volume, e i due calcoli non coincidono. La sagoma, definita come la conformazione planivolumetrica della costruzione fuori terra, comprensiva delle strutture perimetrali e degli aggetti superiori a 1,50 m, è un’altra grandezza ancora: conta soprattutto quando si deve dimostrare che un intervento non ha cambiato la forma dell’edificio.

Altezze e piani: dove cambia il volume

La definizione uniforme di volume totale usa l’altezza lorda, cioè la differenza tra la quota del pavimento di un piano e quella del pavimento del piano sovrastante; per l’ultimo piano si misura dal pavimento all’intradosso del soffitto o della copertura. L’altezza lorda comprende lo spessore del solaio ed è quindi sempre maggiore dell’altezza utile, misurata dal calpestio all’intradosso del solaio sovrastante: nei locali con soffitti inclinati o curvi l’altezza utile si determina con l’altezza media ponderata.

Le altre due altezze servono ai limiti di altezza massima: l’altezza del fronte, tra la quota del terreno in aderenza all’edificio prevista dal progetto e l’intersezione tra muro perimetrale e intradosso del solaio di copertura (per i tetti inclinati) o la sommità delle strutture perimetrali (per le coperture piane), e l’altezza dell’edificio, che è la massima tra quelle dei vari fronti.

Per il calcolo volumetria è decisiva anche la classificazione dei piani:

• il piano fuori terra ha il calpestio, in ogni sua parte, a quota pari o superiore a quella del terreno in aderenza;
• il piano seminterrato ha il pavimento a una quota inferiore, anche solo in parte, e il soffitto a una quota superiore a quella del terreno;
• il piano interrato ha il soffitto a una quota inferiore a quella del terreno;
• il sottotetto è lo spazio tra l’intradosso della copertura e l’estradosso del solaio del piano sottostante.

Un lotto in pendenza mostra perché la definizione è cruciale: lo stesso locale può essere interrato su un lato e fuori terra sull’altro, e la sua classificazione cambia il computo. Per l’altezza del fronte la definizione si riferisce alla quota del terreno in aderenza «prevista dal progetto»; se il progetto modifica lo stato dei luoghi, conviene chiarire con il Comune a quale quota del terreno si riferisce ogni misura prima di disegnare i prospetti.

I volumi tecnici (vani e spazi strettamente necessari a contenere e a consentire l’accesso alle apparecchiature degli impianti tecnici) hanno una definizione propria, ma se siano esclusi dal volume lo decide il piano.

Esempio di calcolo volumetria con numeri ipotetici

L’esempio che segue usa numeri di fantasia: non si riferisce a un progetto reale né a un Comune. Serve a mostrare l’ordine delle operazioni e quanto pesi la lettura della norma.

1. Dati del lotto: superficie fondiaria 1.200 m²; indice di edificabilità fondiaria 0,8 m³/m² (valore inventato); nessun edificio esistente.
2. Volume massimo ammesso: 1.200 m² × 0,8 m³/m² = 960 m³.
3. Ipotesi di progetto: due piani fuori terra, ciascuno di 120 m² compresi nel profilo perimetrale esterno, con altezza lorda di 3,20 m. Volume di un piano: 120 m² × 3,20 m = 384 m³. Totale fuori terra: 768 m³.
4. Verifica: 768 m³ è inferiore a 960 m³, con un margine di 192 m³ (20% del volume ammesso).
5. Il piano interrato: si aggiunge un interrato di 120 m² con altezza lorda di 2,80 m, cioè 336 m³. Se la norma del piano applica alla lettera la definizione uniforme, che calcola il volume sulla superficie totale (fuori terra, seminterrati e interrati), il totale diventa 768 + 336 = 1.104 m³, superiore al limite di 960 m³. Se invece la norma computa solo i piani fuori terra, l’interrato non incide e il progetto resta nei limiti.
6. Superficie coperta: la proiezione del profilo fuori terra è di 120 m²; l’indice di copertura è 120 m² / 1.200 m² = 0,10, cioè il 10% (valore di esempio, da confrontare con l’eventuale limite del piano).
7. Superficie complessiva: con una superficie utile di 180 m² e una superficie accessoria di 50 m², la superficie complessiva è 180 + 60% × 50 = 210 m².

Il punto dell’esempio è il quinto passo: con gli stessi disegni, il calcolo volumetria dà un esito ammissibile o no secondo la regola del piano per i piani interrati. Un portico di 24 m² su un fronte entra nel computo, o resta fuori, con lo stesso meccanismo: si legge la norma tecnica, non la si presume.

Esclusioni, deroghe e incentivi nel calcolo volumetria

Le norme prevedono alcuni casi in cui una parte di costruzione non si conta nel volume o nelle altezze. I principali, da verificare sempre sul testo vigente e sulle norme comunali, sono questi.

Maggior spessore per l’isolamento termico

Il D.Lgs. 102/2014, articolo 14 prevede, nel comma 7 che abbiamo letto, che per gli interventi di manutenzione, restauro e ristrutturazione edilizia il maggior spessore delle murature esterne e degli elementi di chiusura superiori e inferiori, necessario per ottenere una riduzione minima del 10% dei limiti di trasmittanza previsti dal D.Lgs. 192/2005, non sia considerato nel calcolo di volumi, altezze, superfici e rapporti di copertura.

Entro quel maggior spessore sono ammesse deroghe alle distanze minime tra edifici, dai confini e dalle strade e alle altezze massime, nel rispetto delle distanze minime del Codice civile. Il comma 6 dello stesso articolo è stato abrogato dal D.Lgs. 73/2020. Il comma 7 nomina gli interventi di manutenzione, restauro e ristrutturazione edilizia; per le nuove costruzioni la disciplina applicabile va verificata caso per caso. Sull’involucro isolato si veda anche la guida sulla casa ecologica.

Superficie accessoria, volumi tecnici e portici

Le definizioni uniformi classificano portici, balconi, logge, terrazze, tettoie e cantine come superficie accessoria, e i volumi tecnici come spazi strettamente necessari agli impianti. Ma la classificazione non basta per dire che non contano nel volume urbanistico: lo stabilisce la norma tecnica del piano. Nella nostra prassi chiediamo sempre per iscritto al Comune come tratta, nel proprio regolamento, ciascuno di questi elementi prima di fissare il progetto.

Incentivi volumetrici

Leggi statali e regionali hanno previsto nel tempo incrementi di volumetria per interventi di riqualificazione, efficientamento o recupero. Sono norme che cambiano spesso, con condizioni, scadenze e limiti propri: in questa pagina non ne indichiamo percentuali perché non le abbiamo lette alla fonte. Prima di contare su un incremento, va letto il testo vigente della legge regionale e la delibera del Comune che lo applica.

Distanze, altezze massime e densità: i limiti che si sommano alla volumetria

La volumetria non è l’unico limite. Il D.M. 2 aprile 1968, n. 1444, intitolato ai limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati e ai rapporti tra spazi destinati agli insediamenti e spazi pubblici, è richiamato nell’Allegato B dell’Intesa tra le disposizioni sovraordinate; per le distanze fra fabbricati tra i quali siano interposte strade l’Allegato indica l’articolo 9. Non abbiamo potuto leggere il testo del decreto alla fonte, e quindi non ne riportiamo i valori: vanno controllati nel testo vigente e, soprattutto, nella disciplina regionale e comunale che lo ha recepito.

L’articolo 2-bis del DPR 380/2001 stabilisce che le Regioni e le Province autonome possono prevedere, con proprie leggi e regolamenti, disposizioni derogatorie al D.M. 1444/1968, e che queste disposizioni orientano i Comuni nel fissare i limiti di densità edilizia, altezza e distanza dei fabbricati negli ambiti urbani consolidati.

Prevede inoltre che nella demolizione e ricostruzione la ricostruzione sia comunque consentita entro le distanze legittimamente preesistenti, anche se il lotto non permette di rispettare le distanze minime, e che gli incentivi volumetrici possano tradursi in ampliamenti fuori sagoma o nel superamento dell’altezza dell’edificio demolito, sempre entro le distanze preesistenti. Nelle zone omogenee A e negli ambiti storici di pregio questi interventi sono ammessi solo tramite piani di recupero o di riqualificazione di competenza comunale. Il testo, secondo la pagina di Normattiva, è in vigore dal 28 luglio 2024.

Il risultato è che un progetto può rispettare la volumetria e violare un limite di distanza o di altezza, o il contrario: i tre controlli si fanno insieme, sulla stessa tavola. A questi si sommano le distanze dal confine del Codice civile e, dove ci sono, i vincoli di cui parlano le guide sul vincolo paesaggistico e sul vincolo idrogeologico.

Calcolo volumetria nella demolizione e ricostruzione

La demolizione e ricostruzione è il caso in cui il calcolo volumetria pesa di più, perché il nuovo edificio nasce dal vecchio. L’articolo 3 del DPR 380/2001, comma 1, lettera d), inquadra come ristrutturazione edilizia anche le demolizioni con ricostruzione, che possono avere sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche diversi dal fabbricato originario.

Gli incrementi di volumetria sono ammessi nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali. Per gli immobili vincolati il testo pone condizioni più restrittive e, per le zone omogenee A o assimilabili, la demolizione e ricostruzione resta ristrutturazione solo se si mantengono sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche e non sono previsti incrementi di volumetria.

Nella nostra prassi i passaggi di metodo sono tre:

1. Ricostruire il volume legittimo del fabbricato da demolire, con i titoli edilizi e le planimetrie di progetto, non con il rilievo del costruito: è il tema della sanatoria e delle tolleranze costruttive.
2. Misurarlo con le stesse regole con cui si misurerà il nuovo: se esistente e nuovo sono calcolati con definizioni diverse, il confronto non vale.
3. Verificare se la norma comunale o regionale applicabile consente di ricostruire la stessa volumetria con altra forma e collocazione, e a quali distanze.

La guida alla demolizione e ricostruzione di una casa entra nelle regole e nel progetto. Per una casa nuova resta fermo il permesso di costruire, che si basa su un calcolo volumetria dichiarato negli elaborati.

Calcolo volumetria prima di un terreno o di un ampliamento

La stima del volume realizzabile è la prima verifica dell’acquisto di un terreno edificabile. Nella nostra prassi, prima del preliminare, un lotto si legge in questo ordine:

1. Destinazione urbanistica del lotto: il certificato di destinazione urbanistica dice la zona e le norme applicabili.
2. Superficie fondiaria reale, da rilievo o da visura catastale confrontata con il rilievo, perché le superfici catastali possono differire da quelle reali.
3. Indice di edificabilità e relativa unità di misura, dalle norme tecniche del piano.
4. Edificato esistente e sua legittimità, perché entra nell’indice.
5. Tipo di intervento ammesso: diretto o subordinato a piano attuativo, con eventuali cessioni di aree.
6. Altezza massima, distanze, indice di copertura, permeabilità e arretramenti.
7. Vincoli: paesaggistico, idrogeologico, fasce di rispetto.
8. Primo calcolo volumetria di massima, con almeno due ipotesi di lettura delle norme dubbie.
9. Conferma scritta dall’ufficio tecnico, quando la lettura di una norma è incerta e il valore dell’operazione la rende necessaria.

Per un ampliamento valgono gli stessi passaggi più uno: la capacità edificatoria residua è quella totale del lotto meno la volumetria legittima dell’esistente. Se l’esistente è già al limite, l’ampliamento passa da un incentivo volumetrico previsto dalla legge o dal piano, oppure non è possibile. Il progetto in fasi dello studio comincia da questa verifica proprio per evitare il disegno di una casa che il lotto non può ospitare.

Come imposta lo studio il calcolo volumetria

Nella nostra prassi il calcolo volumetria è un documento, non un’operazione mentale. Per ogni progetto lo studio prepara una tabella che riporta, voce per voce: le definizioni del Comune usate, i dati del lotto, le superfici dei piani con la classificazione di ciascuno, le altezze lorde, gli elementi esclusi con il riferimento alla norma che lo consente, il confronto con il limite. La tabella accompagna il progetto dal rilievo alla pratica e poi alla direzione lavori: ogni variante in corso d’opera la aggiorna, perché una modifica di quota o di solaio cambia il volume.

Alcune regole di metodo che applichiamo:

• un solo foglio di calcolo per progetto, con data e versione, e il rimando alla norma comunale usata;
• le ipotesi dubbie restano visibili, non si assorbono in un numero unico;
• il volume urbanistico e quello geometrico sono due colonne distinte;
• la tabella si confronta con il titolo edilizio prima dell’inizio dei lavori e con lo stato di fatto prima dell’agibilità;
• le quote del terreno, naturale e di progetto, si fissano nel rilievo e nei prospetti prima di calcolare altezze e piani interrati.

Gli errori più frequenti nel calcolo volumetria

• Usare la definizione nazionale senza verificare il piano: in presenza di piani anteriori al recepimento, valgono le regole del piano.
• Confondere superficie e volume: l’indice può essere espresso in m² per m² o in m³ per m²; il numero cambia natura.
• Dimenticare l’edificato esistente, che nell’indice è compreso.
• Trattare tutti i piani interrati come esclusi o tutti come inclusi, senza leggere la norma.
• Misurare l’altezza utile al posto dell’altezza lorda nel volume: lo spessore del solaio si perde.
• Contare le altezze da una quota del terreno non chiarita: quella naturale e quella di progetto possono differire, e la misura cambia.
• Applicare un incentivo volumetrico senza leggerne condizioni e scadenza.
• Fidarsi della sola volumetria, senza controllare distanze, altezza massima e copertura.
• Calcolare il volume dello stato di fatto e non quello legittimo, con il rischio di basare una pratica su un abuso.

Domande frequenti sul calcolo volumetria

Come si fa il calcolo volumetria di un edificio?

Si moltiplica la superficie totale di ciascun piano per la relativa altezza lorda e si sommano i risultati (definizione uniforme di volume totale, Intesa del 20 ottobre 2016, Allegato A). Il volume urbanistico, però, si calcola con le regole del piano comunale in vigore, che possono escludere o conteggiare in modo diverso interrati, portici, sottotetti e volumi tecnici.

Qual è la differenza tra volume urbanistico e volume geometrico?

Il volume geometrico è quello fisico della costruzione; il volume urbanistico è quello convenzionale che il piano limita con l’indice di edificabilità. Il calcolo volumetria urbanistico decide se il progetto è ammissibile; quello geometrico serve a progettare e a computare.

Che cos’è l’indice di edificabilità?

È la quantità massima di superficie o di volume edificabile su una determinata superficie, comprensiva dell’edificato esistente. L’indice fondiario si riferisce alla superficie fondiaria, quello territoriale alla superficie territoriale.

Il calcolo volumetria comprende il piano interrato?

Dipende dalla norma del piano. La definizione uniforme di superficie totale include fuori terra, seminterrati e interrati; i piani anteriori al recepimento, e i regolamenti comunali, possono dare regole diverse. Va letta la norma tecnica del Comune del lotto.

La volumetria si può aumentare con la demolizione e ricostruzione?

Solo nei casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali (DPR 380/2001, articolo 3, comma 1, lettera d). Per gli immobili vincolati e per le zone omogenee A le condizioni sono più restrittive.

Lo spessore dell’isolamento termico conta nel calcolo volumetria?

Nel comma 7 dell’articolo 14 del D.Lgs. 102/2014, per manutenzione, restauro e ristrutturazione, il maggior spessore necessario a ridurre di almeno il 10% i limiti di trasmittanza non si considera nel computo di volumi, altezze, superfici e rapporti di copertura. Va verificato il testo vigente e il caso concreto.

Chi certifica il calcolo volumetria?

Un tecnico abilitato lo redige e lo firma negli elaborati della pratica edilizia; l’ufficio tecnico comunale lo verifica in istruttoria. Per il valore di un acquisto è prudente chiedere una conferma scritta dell’ufficio sulle norme applicate.

Calcolo volumetria: lista di controllo prima di firmare

Prima di firmare un compromesso o di depositare una pratica, ogni calcolo volumetria dovrebbe superare le verifiche che seguono.

• Il calcolo volumetria parte dalla norma tecnica del Comune, non da una formula generica: va chiesta la versione vigente.
• Il calcolo volumetria indica la superficie del lotto utilizzata e la sua fonte (rilievo, catasto, atto), perché l’indice si applica a quel dato.
• Il calcolo volumetria dell’esistente si riferisce al volume legittimo, documentato dai titoli edilizi, non a quello trovato in sito.
• Il calcolo volumetria dichiara la quota di riferimento delle altezze e il motivo della scelta.
• Il calcolo volumetria separa, voce per voce, ciò che il piano esclude (porticati, volumi tecnici) da ciò che include, con la norma citata.
• Il calcolo volumetria tratta interrati e seminterrati come richiede la regola comunale, partendo dalla quota del terreno sistemato.
• Un calcolo volumetria che usa un incentivo o un credito volumetrico ne riporta condizioni, scadenza e atto che lo prevede.
• Il calcolo volumetria si legge insieme a distanze, altezza massima e copertura, che possono limitare il progetto prima del volume.
• Il calcolo volumetria è firmato da un tecnico abilitato e, per un acquisto, confermato per iscritto dall’ufficio tecnico comunale.
• Un calcolo volumetria conservato nel fascicolo con le sue fonti permette al prossimo proprietario e al prossimo progettista di ripetere la verifica.

Approfondire

Guide collegate: la classe energetica della casa, la notifica preliminare di cantiere, lo stato legittimo dell’immobile e il vincolo idrogeologico. Sul progetto e sul lotto: l’acquisto di un terreno edificabile, il permesso di costruire, la demolizione e ricostruzione, la progettazione di una casa e il certificato di destinazione urbanistica. Per far leggere il calcolo volumetria di un lotto prima di un acquisto o di un ampliamento si può scrivere allo studio dalla pagina Contatti.

Il calcolo volumetria è un documento che si costruisce sul lotto reale, con le definizioni del Comune e la legittimità dell’esistente, prima del disegno e non dopo.

Fonti: DPR 380/2001, articoli 3 e 2-bis (Normattiva, testo vigente, consultati il 9 novembre 2026); Intesa del 20 ottobre 2016 sul regolamento edilizio-tipo, Allegato A, nel testo pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 268 del 16 novembre 2016 (letto in copia PDF, consultata il 9 novembre 2026); Regione Veneto, DGR n. 1896 del 22 novembre 2017 (scheda BUR) e DGR n. 669 del 15 maggio 2018 con le linee guida e l’Allegato B (consultate il 9 novembre 2026); D.Lgs. 102/2014, articolo 14 (Normattiva, consultato il 9 novembre 2026).

Il D.M. 1444/1968 non è stato letto direttamente e se ne cita solo il titolo, come riportato nell’Allegato B dell’Intesa. Gli esempi di calcolo usano numeri di fantasia. Le regole regionali e comunali variano e vanno verificate sul Comune. Contenuto informativo, non parere legale né tecnico vincolante.