Architetto Massa Lubrense: questa pagina raccoglie i dati pubblici disponibili per chi valuta di progettare una villa a Massa Lubrense (NA): le quotazioni OMI delle ville, il territorio, la pianificazione urbanistica e i vincoli, e le verifiche da fare prima di acquistare un lotto. Ogni dato riporta la fonte; le valutazioni dello studio sono indicate come tali e dove il dato non è disponibile lo diciamo. Federico Cappellina Architects ha sede a Verona.
Progetti dello studio
Alcuni progetti dello studio: ogni scheda porta alla pagina del progetto, con foto e descrizione. L’elenco completo è nella pagina Progetti.
AV Home — Dueville (Vicenza)
Villa contemporanea di circa 300 m² a Dueville (Vicenza), con piscina a sfioro, interni e spa privata. Vedi il progetto →
CD Home — Verona
Villa di nuova costruzione a Verona: volumi pieni e leggeri in dialogo con il paesaggio. Vedi il progetto →
Villa MySa — Lonigo (Vicenza)
Residenza di design a Lonigo (Vicenza), immersa nel paesaggio collinare. Vedi il progetto →
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oppure scrivi a info@federicocappellina.com
Architetto Massa Lubrense: il mercato delle ville a Massa Lubrense secondo i dati OMI
I valori sotto riportati provengono dalle quotazioni OMI dell’Agenzia delle Entrate, 2° semestre 2025, come pubblicate da recasa.re.
- Ville e villini: 4.050 €/mq come valore medio; 4.900 €/mq come valore massimo di zona.
- Media di tutte le abitazioni: 2.342 €/mq.
- Compravendite residenziali 2024 (NTN): 76,3.
- Compravendite di immobili oltre 145 m² (NTN): 18,3.
Conseguenza per il progetto (valutazione dello studio): il divario tra il valore medio delle ville e quello del complesso residenziale indica che gli interventi su ville e villini si misurano su un segmento con quotazioni superiori alla media comunale. Il numero contenuto di transazioni su superfici oltre 145 m² suggerisce un mercato ristretto per gli immobili di maggiore dimensione. Verifica da fare: la quotazione OMI è un valore di riferimento per zona e tipologia; il valore effettivo di un immobile va accertato con stima specifica.
Architetto Massa Lubrense: il territorio di Massa Lubrense
Massa Lubrense è un comune della città metropolitana di Napoli, in Campania. Si trova sulla penisola sorrentina, tra il golfo di Napoli a nord e il golfo di Salerno a sud (fonte).
- Popolazione residente: il risultato disponibile riporta 14.141 residenti al 1º gennaio 2023, ma non è disponibile un URL ISTAT verificabile per quel dato; il dato non è quindi presentato come ISTAT accertato (fonte secondaria). Verifica da fare presso il Comune o su fonte ISTAT diretta.
- Altitudine del centro: 121 m sul livello del mare, da fonte secondaria (fonte).
- Comuni confinanti: non so; le fonti disponibili non forniscono un elenco completo e verificabile.
- Distanza stradale dall’aeroporto di Napoli-Capodichino: circa 55 km (34,3 miglia) (fonte). Non so la distanza stradale dai capoluoghi né da altri aeroporti principali con una fonte affidabile.
- Zona sismica: la classificazione 3 è riportata in una fonte secondaria che rimanda alla pagina del Dipartimento della Protezione Civile; la scheda comunale ufficiale non è verificabile da quanto disponibile (fonte secondaria · Dipartimento della Protezione Civile). Verifica da fare presso il Comune.
- Zona climatica e gradi-giorno: non so; non è disponibile una fonte verificabile per entrambi i dati.
- Aree protette e Natura 2000: la fonte disponibile indica l’Area marina protetta Punta Campanella e il sito Natura 2000 «Fondali marini di Punta Campanella e Capri» (fonte). Non so quali siti terrestri o ulteriori aree protette interessino il territorio comunale.
Conseguenza per il progetto (valutazione dello studio): la compresenza di area marina protetta e sito Natura 2000 rende necessaria, per gli interventi in prossimità della costa, una verifica preventiva delle procedure ambientali applicabili. Verifica da fare: perimetri e discipline delle aree protette vanno accertati sugli strumenti dell’ente gestore e del Comune.
Architetto Massa Lubrense: pianificazione e vincoli a Massa Lubrense
Strumento urbanistico vigente
Il Comune risulta dotato di Piano regolatore generale (PRG), approvato con decreto del Presidente dell’Amministrazione provinciale di Napoli n. 82 del 21 maggio 1992; l’avviso di approvazione fu pubblicato sul BURC n. 24 dell’8 giugno 1992. Il Comune pubblica le norme di attuazione e gli elaborati del PRG nelle pagine Norme di attuazione, PRG Nord e PRG Sud.
La fonte disponibile indica che il PUC era in fase preliminare, con preliminare approvato dalla Giunta comunale nel 2021; non documenta un’approvazione definitiva del PUC (fonte sul PRG e sullo stato del PUC · relazione del quadro conoscitivo).
Conseguenza per il progetto (valutazione dello studio): la vigenza di un PRG del 1992 rende la lettura delle norme di attuazione e degli elaborati di zona un passaggio preliminare per qualsiasi intervento. Verifica da fare: stato di avanzamento del PUC e sua incidenza sul regime urbanistico vigente vanno accertati presso l’ufficio tecnico comunale.
Vincoli paesaggistici
La documentazione comunale consultata afferma che il territorio ricade nel Piano urbanistico territoriale (PUT) della Penisola Sorrentino-Amalfitana e richiama la disciplina paesaggistica del D.Lgs. 42/2004; non consente tuttavia di verificare in modo puntuale quali particelle o porzioni territoriali siano assoggettate a ciascuna categoria degli artt. 136 e 142 (relazione del quadro conoscitivo).
- Fasce costiere, boschi e territori montani ai sensi dell’art. 142: non so indicare, sulla base delle fonti disponibili, perimetri e applicazione puntuale nel Comune.
- Aree di notevole interesse pubblico ai sensi dell’art. 136: non so indicare, sulla base delle fonti disponibili, gli specifici provvedimenti e i relativi perimetri.
- Un atto comunale relativo a un singolo intervento richiama il PUT e l’autorizzazione paesaggistica ex art. 146 del D.Lgs. 42/2004, ma non è sufficiente a individuare tutti i vincoli comunali (atto pubblicato nella trasparenza comunale).
Verifica da fare: l’eventuale presenza di provvedimenti ex art. 136 e i perimetri delle categorie ex art. 142 vanno accertati presso il Comune e la Soprintendenza competente.
Limiti alle nuove costruzioni e regole speciali
La relazione comunale sul quadro conoscitivo riporta che il PUT non ammette nuovi volumi di edilizia privata nei comuni della Penisola Sorrentino-Amalfitana, incluso Massa Lubrense, salvo adeguamenti di strutture turistico-ricettive esistenti con attrezzature di servizio e sportive, entro il limite del 10% della volumetria esistente e purché compatibili con le condizioni urbanistiche e paesaggistiche. La stessa relazione riporta limitazioni agli interventi nelle aree a valle della SS 145, tra cui verde pubblico, ampliamenti di attrezzature pubbliche e parcheggi pubblici scoperti alle condizioni indicate nel documento (relazione del quadro conoscitivo).
Conseguenza per il progetto (valutazione dello studio): il quadro documentato orienta l’attività progettuale verso il recupero, l’adeguamento e la riqualificazione dell’esistente più che verso nuove volumetrie private. Verifica da fare: le possibilità concrete di intervento dipendono anche dalla zona del PRG, dalle relative norme e dagli eventuali vincoli sovraordinati; per l’esito su un lotto specifico non so senza localizzazione e verifica degli elaborati e delle prescrizioni applicabili (norme di attuazione del PRG).
Architetto Massa Lubrense: cosa significano questi dati per il progetto di una villa a Massa Lubrense
Le valutazioni che seguono sono dello studio e vanno lette come conseguenze progettuali dei dati riportati sopra, non come previsioni sull’esito di una pratica.
Fascia dei vincoli
La documentazione comunale colloca il territorio nel Piano urbanistico territoriale (PUT) della Penisola Sorrentino-Amalfitana e richiama la disciplina paesaggistica del D.Lgs. 42/2004 (relazione del quadro conoscitivo). La stessa relazione riporta che il PUT non ammette nuovi volumi di edilizia privata nei comuni della penisola, incluso Massa Lubrense, salvo adeguamenti di strutture turistico-ricettive esistenti entro il limite del 10% della volumetria esistente.
Conseguenza per il progetto (valutazione dello studio): la nuova costruzione di una villa non può essere impostata come ipotesi di base; il margine di intervento va cercato nel recupero, nella ristrutturazione o nell’adeguamento di un volume esistente, con verifica puntuale delle norme di attuazione. Verifica da fare: perimetri delle categorie degli artt. 136 e 142 del D.Lgs. 42/2004 sulle particelle interessate; le fonti disponibili non consentono di individuarli.
Indice edificatorio da verificare
Lo strumento vigente è il PRG approvato con decreto del Presidente dell’Amministrazione provinciale di Napoli n. 82 del 21 maggio 1992, pubblicato sul BURC n. 24 dell’8 giugno 1992. Il Comune pubblica le norme di attuazione e gli elaborati PRG Nord e PRG Sud. La fonte disponibile indica il PUC in fase preliminare, con preliminare approvato dalla Giunta comunale nel 2021, senza documentare un’approvazione definitiva (fonte).
Conseguenza per il progetto (valutazione dello studio): indici, densità e destinazioni vanno letti sulla zonizzazione del PRG vigente e sulle sue norme, non su ipotesi di piano futuro. Verifica da fare: estratto di zonizzazione sul lotto, norme della zona, eventuali varianti e stato di avanzamento del PUC presso l’ufficio tecnico.
Esposizione
Il comune si trova tra il golfo di Napoli a nord e il golfo di Salerno a sud (fonte); l’altitudine del centro è di 121 m sul livello del mare, da fonte secondaria (fonte). Conseguenza per il progetto (valutazione dello studio): l’orientamento e la giacitura del lotto incidono su affacci, schermature e distribuzione degli spazi esterni; su versanti con dislivello la quota di imposta va letta insieme al profilo del terreno. Verifica da fare: rilievo plano-altimetrico del lotto e verifica delle altezze massime ammesse dalla zona del PRG.
Accesso
Dall’aeroporto di Napoli-Capodichino la distanza stradale è di circa 55 km (34,3 miglia) (fonte). La relazione comunale riporta limitazioni agli interventi nelle aree a valle della SS 145, tra cui verde pubblico, ampliamenti di attrezzature pubbliche e parcheggi pubblici scoperti alle condizioni indicate nel documento (fonte).
Conseguenza per il progetto (valutazione dello studio): accessibilità carrabile, larghezza della strada di servizio e possibilità di parcheggio sono elementi da accertare prima del concept, perché condizionano la disposizione dell’ingresso e delle aree esterne. Verifica da fare: classificazione della strada di accesso e prescrizioni della zona.
Quota
La classificazione sismica 3 è riportata in una fonte secondaria che rimanda alla pagina del Dipartimento della Protezione Civile; la scheda comunale ufficiale non è verificabile da quanto disponibile (fonte secondaria; Protezione Civile). Conseguenza per il progetto (valutazione dello studio): la quota di imposta e il rapporto con il terreno vanno definiti tenendo conto delle verifiche strutturali richieste dalla zona sismica. Verifica da fare: conferma della classificazione e della scheda comunale presso il Comune e l’ufficio competente.
Architetto Massa Lubrense: le verifiche da fare prima di acquistare un lotto a Massa Lubrense
- Zonizzazione e norme del PRG. Chiedere all’ufficio tecnico l’estratto di zonizzazione sul mappale e le norme di attuazione vigenti (norme di attuazione).
- Stato del PUC. Chiedere se il preliminare del 2021 ha avuto seguito e quali effetti produce sul lotto (fonte).
- Vincoli paesaggistici. Chiedere quali categorie degli artt. 136 e 142 del D.Lgs. 42/2004 interessano il mappale e se è richiesta autorizzazione paesaggistica ex art. 146; le fonti disponibili non consentono di stabilirlo in via generale (relazione).
- Limiti del PUT. Chiedere conferma scritta dell’applicazione del limite del 10% della volumetria esistente per gli adeguamenti di strutture turistico-ricettive e delle limitazioni nelle aree a valle della SS 145.
- Aree protette. Chiedere se il lotto ricade nell’Area marina protetta Punta Campanella o nel sito Natura 2000 «Fondali marini di Punta Campanella e Capri», e quali ulteriori aree protette terrestri interessino il territorio (fonte).
- Classificazione sismica. Chiedere la scheda comunale e la conferma della zona 3 (Protezione Civile).
- Zona climatica e gradi-giorno. Non so: il dato non è disponibile da fonte verificabile; va richiesto al Comune.
- Accessi e sottoservizi. Chiedere al Comune la classificazione della strada di accesso e la disponibilità di rete e allacciamenti.
- Documenti dal notaio. Chiedere visura e atto di provenienza, conformità catastale, certificato di destinazione urbanistica, esistenza di servitù, ipoteche e trascrizioni.
- Verifica del titolo edilizio. Per immobili esistenti, chiedere copia dei titoli edilizi e verificarne la corrispondenza con lo stato di fatto.
Come lavora lo studio
Lo studio organizza l’incarico in fasi successive, ciascuna con un output verificabile.
- Analisi del lotto e dei vincoli: lettura degli elaborati del PRG, delle norme di zona e dei vincoli sovraordinati, con sopralluogo e rilievo.
- Concept: impostazione distributiva e rapporto con il terreno, sulla base dei limiti accertati.
- Progetto per l’autorizzazione: elaborati per la richiesta di titolo edilizio e per l’autorizzazione paesaggistica, dove richiesta.
- Progetto esecutivo: definizione tecnica di materiali, dettagli e computi.
- Direzione lavori: controllo dell’esecuzione rispetto al progetto approvato.
Serve un architetto Massa Lubrense per il tuo lotto?
Prima di acquistare, lo studio legge con te strumento urbanistico, vincoli e indici del lotto. Invia località, riferimenti catastali o l’annuncio.
oppure scrivi a info@federicocappellina.com
Domande frequenti
Quando conviene rivolgersi a un architetto Massa Lubrense prima di acquistare un lotto?
Prima del compromesso. Un architetto Massa Lubrense legge lo strumento urbanistico, la carta dei vincoli e le norme tecniche relative al lotto e indica quali verifiche chiedere al Comune e al notaio: è la fase in cui un errore costa meno.
Cosa fa un architetto Massa Lubrense oltre al progetto?
Segue la pratica edilizia e paesaggistica, coordina i consulenti (strutture, impianti, geologo) e dirige i lavori. Le fasi sono descritte nella sezione «Come lavora lo studio».
Come scegliere un architetto Massa Lubrense per una villa?
Si guardano i progetti realizzati, la conoscenza degli strumenti urbanistici locali e la capacità di seguire il cantiere. I progetti dello studio sono nella pagina Progetti.
Quanto costa un architetto Massa Lubrense per una villa?
Il compenso di un architetto Massa Lubrense dipende dalla dimensione dell’intervento, dai vincoli del lotto e dalle fasi richieste (progetto, pratica autorizzativa, esecutivo, direzione lavori): si definisce con un preventivo scritto dopo l’analisi del lotto.
Quali documenti chiedere a un architetto Massa Lubrense prima dell’incarico?
Il disciplinare con le fasi comprese, il compenso per ciascuna, i tempi stimati e l’elenco dei consulenti coinvolti. Un architetto Massa Lubrense dovrebbe indicare anche quali verifiche restano a carico del committente.
Un architetto Massa Lubrense può occuparsi anche della pratica paesaggistica?
Sì, se l’area è soggetta a vincolo l’architetto predispone la documentazione per l’autorizzazione paesaggistica insieme al progetto; i tempi dipendono dagli uffici competenti.
Quanto tempo serve a un architetto Massa Lubrense per progettare una villa?
Dipende dalla complessità e dai tempi di approvazione: il progetto si sviluppa per fasi e i tempi autorizzativi vanno verificati con il Comune prima di fissare un calendario.
Si può acquistare un lotto con la consulenza di un architetto Massa Lubrense prima del rogito?
È la scelta più prudente: l’architetto verifica indici, vincoli e accessi sul lotto prima dell’acquisto, così le condizioni si discutono con il venditore a decisione ancora aperta.
Serve un architetto Massa Lubrense anche per una ristrutturazione?
Se l’intervento richiede un titolo edilizio o riguarda un’area vincolata, un architetto Massa Lubrense verifica con l’ufficio tecnico quale pratica sia necessaria prima di impegnarsi con le imprese.
Cosa può dire un architetto Massa Lubrense prima di un’offerta su un lotto?
Un architetto Massa Lubrense può leggere lo strumento urbanistico e la carta dei vincoli relativi al lotto ed elencare ciò che resta da verificare, così l’offerta tiene conto di ciò che si può costruire davvero.
Si può costruire una nuova villa a Massa Lubrense?
La relazione comunale riporta che il PUT non ammette nuovi volumi di edilizia privata nei comuni della penisola, salvo adeguamenti di strutture turistico-ricettive esistenti entro il 10% della volumetria. L’esito su un lotto specifico va verificato con la zonizzazione e le norme del PRG.
Qual è il valore di riferimento per una villa?
Le quotazioni OMI del 2° semestre 2025 indicano 4.050 €/mq come media per ville e villini e 4.900 €/mq come massimo di zona (fonte). È un valore di riferimento, non una stima dell’immobile.
Quale piano urbanistico è vigente?
Il PRG approvato con decreto n. 82 del 21 maggio 1992. Il PUC risultava in fase preliminare nel 2021, senza approvazione definitiva documentata.
Il lotto è soggetto a vincolo paesaggistico?
Il territorio ricade nel PUT della Penisola Sorrentino-Amalfitana e richiama il D.Lgs. 42/2004. I perimetri puntuali degli artt. 136 e 142 non sono desumibili dalle fonti disponibili: vanno verificati presso il Comune.
Qual è la classificazione sismica?
La zona 3 è riportata da fonte secondaria; la scheda comunale ufficiale va verificata presso il Comune e la Protezione Civile.
Quanto dista l’aeroporto di Napoli?
Circa 55 km stradali da Napoli-Capodichino (fonte).
Quali documenti servono per una prima verifica?
Estratto di zonizzazione e norme del PRG, visura e atto di provenienza, certificato di destinazione urbanistica, titoli edilizi dell’esistente.
Per impostare una verifica su un lotto o un immobile è possibile contattare lo studio. I progetti realizzati sono consultabili nella sezione progetti.
Architetto Massa Lubrense: note per chi valuta l’incarico
- Un architetto Massa Lubrense verifica la destinazione urbanistica del lotto prima di qualsiasi ipotesi di volume.
- Un architetto Massa Lubrense chiede al Comune la certificazione dei vincoli che gravano sull’area.
- Un architetto Massa Lubrense confronta il progetto con gli indici edificatori e le distanze da confini e strade.
Architetto Massa Lubrense: richiedi informazioni allo studio
Per un progetto di villa o una consulenza sul lotto: indica comune, superficie e idee di partenza. Contatto diretto con l’architetto, per iscritto.
oppure scrivi a info@federicocappellina.com