Architetto Castiglione della Pescaia: questa pagina raccoglie i dati pubblici disponibili per chi valuta di progettare una villa a Castiglione della Pescaia (GR): le quotazioni OMI delle ville, il territorio, la pianificazione urbanistica e i vincoli, e le verifiche da fare prima di acquistare un lotto. Ogni dato riporta la fonte; le valutazioni dello studio sono indicate come tali e dove il dato non è disponibile lo diciamo. Federico Cappellina Architects ha sede a Verona.
Progetti dello studio
Alcuni progetti dello studio: ogni scheda porta alla pagina del progetto, con foto e descrizione. L’elenco completo è nella pagina Progetti.
Villa MD Home — Verona
Villa a Verona di 280 m²: volumi bianchi, parete nera, vetrate a filo pavimento e piscina. Vedi il progetto →
AV Home — Dueville (Vicenza)
Villa contemporanea di circa 300 m² a Dueville (Vicenza), con piscina a sfioro, interni e spa privata. Vedi il progetto →
Rock House
Villa con ampia piscina: sintesi tra design futuristico e abitare. Vedi il progetto →
Parla con lo studio: architetto Castiglione della Pescaia
Per informazioni su un lotto, un immobile o un progetto di villa: scrivi allo studio, la risposta arriva per iscritto.
oppure scrivi a info@federicocappellina.com
Architetto Castiglione della Pescaia: il mercato delle ville a Castiglione della Pescaia secondo i dati OMI
I dati OMI dell’Agenzia delle Entrate, relativi al secondo semestre 2025 e riportati da recasa.re, indicano i seguenti valori:
- Ville e villini: valore medio di 4.850 €/mq, con un massimo di zona di 5.800 €/mq.
- Media di tutte le abitazioni: 2.307 €/mq.
- Compravendite residenziali 2024 (NTN): 210,5.
- Compravendite di immobili oltre 145 m² (NTN): 31,7.
Il divario tra il valore delle ville e villini e la media complessiva delle abitazioni è un dato del mercato locale. La conseguenza per il progetto, come valutazione dello studio, è che la qualità dell’intervento su immobili di questa fascia incide in modo misurabile sul valore finale. Il numero contenuto di transazioni su superfici superiori a 145 m² suggerisce un mercato ristretto per questa tipologia; si tratta di una lettura dello studio, non di un dato OMI. La verifica puntuale dei valori per singola zona e microzona va effettuata sulle banche dati OMI aggiornate.
Architetto Castiglione della Pescaia: il territorio di Castiglione della Pescaia
Il comune si trova sulla costa tirrenica della Maremma, in provincia di Grosseto (italyreview.com). Le fonti disponibili non consentono di indicare con affidabilità i comuni confinanti né i riferimenti a laghi o valli: il dato va verificato presso il Comune.
- Popolazione residente: non è disponibile qui un dato ISTAT verificabile; le fonti reperite riportano una stima non istituzionale (italyreview.com). Il dato va verificato presso il Comune o su fonte ISTAT.
- Altitudine del centro: 4 m s.l.m. secondo la fonte consultata, priva di conferma istituzionale (anywhereitaly.com).
- Distanze stradali: circa 23 km da Grosseto (rome2rio); circa 127,5 km dall’aeroporto di Pisa (rome2rio); circa 164,8 km dall’aeroporto di Firenze (rome2rio).
- Zona sismica e climatica: non sono disponibili dati istituzionali. Una fonte non istituzionale indica zona sismica 4 e zona climatica D, senza gradi-giorno né verifica ufficiale (anywhereitaly.com). Il dato va verificato presso il Comune.
- Aree protette e siti Natura 2000: non identificabili con affidabilità sulla base delle fonti disponibili; la verifica va effettuata presso gli enti competenti.
La conseguenza per il progetto, come valutazione dello studio, è che la classificazione sismica e climatica incide sulle scelte strutturali e impiantistiche e va accertata prima della progettazione. La distanza dai due aeroporti è un elemento di contesto, non un parametro progettuale.
Architetto Castiglione della Pescaia: pianificazione e vincoli a Castiglione della Pescaia
Strumento urbanistico vigente
Il Comune indica come vigenti il Piano Strutturale Comunale e il Regolamento Urbanistico Comunale (Ufficio Pianificazione). La pagina comunale non specifica l’anno di approvazione dei due strumenti: il dato va verificato presso il Comune. Il nuovo Piano Strutturale, adottato il 19 gennaio 2026, non risulta approvato definitivamente; il Comune segnala che l’approvazione è subordinata alla conclusione della Conferenza Paesaggistica (formazione dei nuovi strumenti).
Vincoli paesaggistici
È verificabile che il PIT/PPR della Toscana disciplina i beni paesaggistici ai sensi degli artt. 136 e 142 del D.Lgs. 42/2004 e che il Comune ha trattato tali disposizioni nel procedimento dei nuovi strumenti urbanistici (relazione del responsabile del procedimento). Non è disponibile, tra le fonti reperite, un elenco o una cartografia ufficiale che confermi quali fasce costiere o lacustri, boschi, territori montani e aree di notevole interesse pubblico ricadano nel territorio comunale: per presenza ed estensione di ciascuna categoria il dato va verificato presso il Comune.
Limiti alle nuove costruzioni
Non è possibile indicare quali limiti puntuali si applichino alle nuove costruzioni senza consultare le norme e le tavole del piano vigente per la specifica area e destinazione d’uso: la verifica va effettuata presso il Comune. È verificabile che il Piano Operativo, una volta approvato, individuerà le aree di trasformazione e tutela; la pagina comunale disponibile riguarda la formazione dei nuovi strumenti e non fornisce una disciplina edilizia completa vigente (formazione dei nuovi strumenti).
Cosa il pacchetto non documenta
Non sono documentati: l’anno di approvazione degli strumenti vigenti, la cartografia dei beni paesaggistici nel territorio comunale, i limiti edificatori per area e destinazione, i dati ISTAT sulla popolazione, la conferma istituzionale di quota, zona sismica e climatica, l’elenco dei siti Natura 2000 e delle aree protette. Per ciascuno di questi punti la verifica va effettuata presso il Comune o gli enti competenti.
Architetto Castiglione della Pescaia: cosa significano questi dati per il progetto di una villa a Castiglione della Pescaia
I dati raccolti non definiscono da soli un progetto, ma orientano le scelte da compiere in fase di analisi. Le considerazioni che seguono sono valutazioni dello studio, formulate sui fatti documentati nel pacchetto; non sostituiscono le verifiche tecniche e amministrative.
La fascia dei vincoli paesaggistici
È verificabile che il PIT/PPR della Toscana disciplina i beni paesaggistici ai sensi degli artt. 136 e 142 del D.Lgs. 42/2004 e che il Comune ha trattato tali disposizioni nel procedimento dei nuovi strumenti urbanistici (Relazione del Responsabile del Procedimento). Non è invece disponibile, tra le fonti reperite, un elenco o una cartografia ufficiale che confermi quali specifiche fasce costiere o lacustri, boschi, territori montani e aree di notevole interesse pubblico ricadano nel territorio comunale: per la presenza e l’estensione di ciascuna categoria il dato va verificato presso il Comune.
Conseguenza per il progetto, come valutazione dello studio: la prima operazione sul lotto è la lettura incrociata tra cartografia del PIT/PPR e tavole del piano vigente, per stabilire se l’area ricade in una fascia vincolata e con quale regime. Da questa lettura dipendono l’impostazione del concept, la scelta dei materiali e l’eventuale necessità di un’autorizzazione paesaggistica.
L’indice edificatorio da verificare
Il Comune indica come vigenti il Piano Strutturale Comunale e il Regolamento Urbanistico Comunale, senza che la pagina comunale specifichi l’anno di approvazione dei due strumenti (Ufficio Pianificazione). Il nuovo Piano Strutturale, adottato il 19 gennaio 2026, non risulta approvato definitivamente: il Comune segnala che l’approvazione è subordinata alla conclusione della Conferenza Paesaggistica (formazione dei nuovi strumenti). Non è possibile indicare qui quali limiti puntuali si applichino alle nuove costruzioni senza consultare le norme e le tavole del piano vigente per la specifica area e destinazione d’uso.
Conseguenza per il progetto, come valutazione dello studio: la capacità edificatoria del lotto va calcolata sulle norme vigenti, non su quelle in formazione, e va tenuto conto che l’eventuale approvazione del nuovo Piano Operativo potrà individuare aree di trasformazione e tutela. La verifica da fare è la richiesta di un certificato di destinazione urbanistica aggiornato e di un colloquio con l’ufficio tecnico sulla disciplina applicabile all’area.
Esposizione, accesso e quota
L’altitudine del centro è indicata in 4 m s.l.m. da una fonte non istituzionale (anywhereitaly.com); il dato va verificato. La zona sismica e climatica non sono note: una fonte non istituzionale indica zona sismica 4 e climatica D, senza gradi-giorno né verifica ufficiale. Le distanze stradali documentate sono circa 23 km da Grosseto, circa 127,5 km dall’aeroporto di Pisa e circa 164,8 km da quello di Firenze (Grosseto, Pisa, Firenze).
Conseguenza per il progetto, come valutazione dello studio: la quota bassa rende rilevanti le scelte di impianto rispetto al suolo e al deflusso delle acque, mentre l’accesso carrabile e la viabilità di avvicinamento vanno verificati sul posto e con i dati del Comune. La classificazione sismica e climatica, una volta confermata, orienta il dimensionamento strutturale e le prestazioni dell’involucro. Verifica da fare: richiesta dei dati di zona sismica e climatica all’ufficio tecnico comunale.
Architetto Castiglione della Pescaia: le verifiche da fare prima di acquistare un lotto a Castiglione della Pescaia
Le verifiche seguenti sono specifiche per questo Comune e vanno completate prima di qualsiasi impegno contrattuale.
- Certificato di destinazione urbanistica del lotto, da richiedere all’ufficio tecnico comunale, con indicazione della destinazione e delle norme del Regolamento Urbanistico vigente applicabili all’area.
- Verifica dello stato degli strumenti urbanistici: conferma presso l’Ufficio Pianificazione degli strumenti vigenti e dello stato del nuovo Piano Strutturale adottato il 19 gennaio 2026, la cui approvazione è subordinata alla Conferenza Paesaggistica (documentazione).
- Verifica dei vincoli paesaggistici: richiesta all’ufficio tecnico della cartografia che individua nel lotto le categorie di bene paesaggistico ai sensi degli artt. 136 e 142 del D.Lgs. 42/2004, dato non disponibile tra le fonti reperite.
- Verifica dei limiti alle nuove costruzioni: richiesta delle norme e delle tavole del piano vigente per la specifica area e destinazione d’uso, nonché dell’eventuale disciplina del Piano Operativo in formazione.
- Verifica della zona sismica e climatica e dei relativi gradi-giorno presso l’ufficio tecnico: il dato non è disponibile tra le fonti consultate.
- Verifica dell’accesso e delle quote: riscontro sul posto dell’accesso carrabile e pedonale, dei dislivelli e della quota del lotto rispetto al centro, indicato in 4 m s.l.m. da fonte non istituzionale (anywhereitaly.com).
- Verifica catastale e urbanistica dal notaio: provenienza, conformità catastale, assenza di difformità edilizie e di vincoli contrattuali, con la documentazione tecnica prodotta dalle verifiche precedenti.
Come lavora lo studio
Il percorso di progetto segue fasi distinte, ciascuna con un output verificabile.
- Analisi del lotto e dei vincoli: lettura della documentazione urbanistica, catastale e paesaggistica, sopralluogo e definizione delle condizioni al contorno.
- Concept: impostazione dell’intervento rispetto a orientamento, accessi, quote e regime dei vincoli emersi in analisi.
- Progetto per l’autorizzazione: elaborati necessari alla presentazione dell’istanza presso il Comune e, dove richiesto, all’autorizzazione paesaggistica.
- Progetto esecutivo: definizione tecnica e costruttiva, con i documenti utili alla gara e alla conduzione del cantiere.
- Direzione lavori: controllo dell’esecuzione rispetto al progetto e gestione delle fasi di cantiere.
Serve un architetto Castiglione della Pescaia per il tuo lotto?
Prima di acquistare, lo studio legge con te strumento urbanistico, vincoli e indici del lotto. Invia località, riferimenti catastali o l’annuncio.
oppure scrivi a info@federicocappellina.com
Domande frequenti
Quando conviene rivolgersi a un architetto Castiglione della Pescaia prima di acquistare un lotto?
Prima del compromesso. Un architetto Castiglione della Pescaia legge lo strumento urbanistico, la carta dei vincoli e le norme tecniche relative al lotto e indica quali verifiche chiedere al Comune e al notaio: è la fase in cui un errore costa meno.
Cosa fa un architetto Castiglione della Pescaia oltre al progetto?
Segue la pratica edilizia e paesaggistica, coordina i consulenti (strutture, impianti, geologo) e dirige i lavori. Le fasi sono descritte nella sezione «Come lavora lo studio».
Come scegliere un architetto Castiglione della Pescaia per una villa?
Si guardano i progetti realizzati, la conoscenza degli strumenti urbanistici locali e la capacità di seguire il cantiere. I progetti dello studio sono nella pagina Progetti.
Quanto costa un architetto Castiglione della Pescaia per una villa?
Il compenso di un architetto Castiglione della Pescaia dipende dalla dimensione dell’intervento, dai vincoli del lotto e dalle fasi richieste (progetto, pratica autorizzativa, esecutivo, direzione lavori): si definisce con un preventivo scritto dopo l’analisi del lotto.
Quali documenti chiedere a un architetto Castiglione della Pescaia prima dell’incarico?
Il disciplinare con le fasi comprese, il compenso per ciascuna, i tempi stimati e l’elenco dei consulenti coinvolti. Un architetto Castiglione della Pescaia dovrebbe indicare anche quali verifiche restano a carico del committente.
Un architetto Castiglione della Pescaia può occuparsi anche della pratica paesaggistica?
Sì, se l’area è soggetta a vincolo l’architetto predispone la documentazione per l’autorizzazione paesaggistica insieme al progetto; i tempi dipendono dagli uffici competenti.
Quanto tempo serve a un architetto Castiglione della Pescaia per progettare una villa?
Dipende dalla complessità e dai tempi di approvazione: il progetto si sviluppa per fasi e i tempi autorizzativi vanno verificati con il Comune prima di fissare un calendario.
Si può acquistare un lotto con la consulenza di un architetto Castiglione della Pescaia prima del rogito?
È la scelta più prudente: l’architetto verifica indici, vincoli e accessi sul lotto prima dell’acquisto, così le condizioni si discutono con il venditore a decisione ancora aperta.
Serve un architetto Castiglione della Pescaia anche per una ristrutturazione?
Se l’intervento richiede un titolo edilizio o riguarda un’area vincolata, un architetto Castiglione della Pescaia verifica con l’ufficio tecnico quale pratica sia necessaria prima di impegnarsi con le imprese.
Cosa può dire un architetto Castiglione della Pescaia prima di un’offerta su un lotto?
Un architetto Castiglione della Pescaia può leggere lo strumento urbanistico e la carta dei vincoli relativi al lotto ed elencare ciò che resta da verificare, così l’offerta tiene conto di ciò che si può costruire davvero.
Qual è il valore medio delle ville a Castiglione della Pescaia?
Secondo i dati OMI del secondo semestre 2025 riportati da recasa.re, ville e villini hanno un valore medio di 4.850 €/mq, con un massimo di zona di 5.800 €/mq.
Qual è lo strumento urbanistico vigente nel Comune?
Il Comune indica come vigenti il Piano Strutturale Comunale e il Regolamento Urbanistico Comunale (Ufficio Pianificazione). L’anno di approvazione non è specificato: il dato va verificato presso il Comune.
Il nuovo Piano Strutturale è già approvato?
No. È stato adottato il 19 gennaio 2026 e l’approvazione definitiva è subordinata alla conclusione della Conferenza Paesaggistica (documentazione comunale).
Il lotto è soggetto a vincolo paesaggistico?
Non è possibile stabilirlo dai dati disponibili: manca un elenco o una cartografia ufficiale delle categorie di bene paesaggistico nel territorio comunale. La verifica va fatta presso il Comune.
Quali limiti si applicano alle nuove costruzioni?
Non è possibile indicarli senza consultare le norme e le tavole del piano vigente per la specifica area e destinazione d’uso. La verifica va fatta presso l’ufficio tecnico.
Qual è la zona sismica e climatica del Comune?
Il dato non è disponibile tra le fonti consultate; una fonte non istituzionale indica zona sismica 4 e climatica D, senza gradi-giorno né conferma ufficiale. La verifica va fatta presso il Comune.
Quanto dista Castiglione della Pescaia dai principali centri e aeroporti?
Circa 23 km da Grosseto, circa 127,5 km dall’aeroporto di Pisa e circa 164,8 km da quello di Firenze (Grosseto, Pisa, Firenze).
Per valutare un lotto o un immobile a Castiglione della Pescaia è possibile contattare lo studio e consultare i progetti.
Architetto Castiglione della Pescaia: glossario dei termini usati in questa pagina
OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare)
Banca dati dell’Agenzia delle Entrate che raccoglie e pubblica quotazioni immobiliari di compravendita e locazione, articolate per ambito territoriale e tipologia edilizia. I valori sono espressi come intervalli minimi e massimi per unità di superficie e costituiscono un riferimento statistico-indicativo, non una stima peritale del singolo immobile.
NTN (Numero di Transazioni Normalizzate)
Indicatore statistico che misura il volume delle compravendite immobiliari, ponderando ogni transazione per la quota di proprietà trasferita. Consente di confrontare nel tempo e tra territori l’intensità dell’attività di mercato, indipendentemente dalle quote parziali cedute e dalla dimensione degli immobili scambiati.
Strumento urbanistico
Atto di pianificazione con cui l’ente locale disciplina l’uso e l’assetto del territorio comunale, definendo destinazioni d’uso, modalità di trasformazione e regole di tutela. La disciplina si articola in strumenti di carattere strutturale e in strumenti operativi, i cui contenuti e la cui efficacia sono stabiliti dalla normativa regionale di riferimento.
Vincolo paesaggistico
Limitazione posta su beni immobili o aree riconosciuti di interesse paesaggistico, che ne subordina le trasformazioni a specifica autorizzazione e a criteri di tutela. Può derivare da provvedimenti di dichiarazione o essere stabilito direttamente dalla legge per determinate categorie di beni e territori.
Zona sismica
Classificazione del territorio comunale in base alla pericolosità sismica di riferimento, definita dalla normativa tecnica nazionale e recepita dalle Regioni. Determina l’applicazione di specifiche prescrizioni per la progettazione e l’adeguamento delle costruzioni; l’attribuzione del territorio comunale alla relativa classe va verificata presso gli enti competenti.
Zona climatica
Classificazione del territorio nazionale fondata su parametri climatici, utilizzata per disciplinare il rendimento e l’esercizio degli impianti termici e, più in generale, per orientare scelte progettuali relative all’involucro e agli impianti. L’attribuzione del singolo comune alla relativa classe va verificata su fonte istituzionale.
Titolo edilizio
Provvedimento amministrativo che abilita l’esecuzione di interventi edilizi secondo la disciplina statale e regionale. Assume forme diverse in relazione alla tipologia e alla rilevanza dell’intervento; la sua individuazione dipende dalla normativa applicabile e dalla classificazione dell’opera da realizzare.
Indice edificatorio
Parametro urbanistico che esprime la quantità di superficie o di volume edificabile rapportata all’unità di superficie territoriale o fondiaria. Definisce la capacità insediativa ammessa dalla pianificazione per una determinata area e costituisce uno degli elementi di verifica della potenzialità edificatoria di un lotto.
Natura 2000
Rete ecologica europea costituita da siti individuati per la conservazione di habitat e specie di interesse comunitario. La presenza di tali siti comporta specifici regimi di tutela e procedure di valutazione per piani e interventi che possano incidere sui valori naturalistici protetti; l’individuazione dei perimetri va verificata presso gli enti competenti.
Architetto Castiglione della Pescaia: note per chi valuta l’incarico
- Un architetto Castiglione della Pescaia verifica la destinazione urbanistica del lotto prima di qualsiasi ipotesi di volume.
- Un architetto Castiglione della Pescaia chiede al Comune la certificazione dei vincoli che gravano sull’area.
- Un architetto Castiglione della Pescaia confronta il progetto con gli indici edificatori e le distanze da confini e strade.
- Un architetto Castiglione della Pescaia coordina geologo, strutturista e impiantisti fin dalla fase di concept.
- Un architetto Castiglione della Pescaia prepara la documentazione per il titolo edilizio e, se serve, per l’autorizzazione paesaggistica.
Architetto Castiglione della Pescaia: richiedi informazioni allo studio
Per un progetto di villa o una consulenza sul lotto: indica comune, superficie e idee di partenza. Contatto diretto con l’architetto, per iscritto.
oppure scrivi a info@federicocappellina.com