Architetto Brenzone sul Garda: questa pagina raccoglie i dati pubblici disponibili per chi valuta di progettare una villa a Brenzone sul Garda (VR): le quotazioni OMI delle ville, il territorio, la pianificazione urbanistica e i vincoli, e le verifiche da fare prima di acquistare un lotto. Ogni dato riporta la fonte; le valutazioni dello studio sono indicate come tali e dove il dato non è disponibile lo diciamo. Federico Cappellina Architects ha sede a Verona.
Progetti dello studio
Alcuni progetti dello studio: ogni scheda porta alla pagina del progetto, con foto e descrizione. L’elenco completo è nella pagina Progetti.
AV Home — Dueville (Vicenza)
Villa contemporanea di circa 300 m² a Dueville (Vicenza), con piscina a sfioro, interni e spa privata. Vedi il progetto →
Villa MySa — Lonigo (Vicenza)
Residenza di design a Lonigo (Vicenza), immersa nel paesaggio collinare. Vedi il progetto →
Lugana Bay — Lago di Garda
Residenze a San Benedetto di Lugana, tra Sirmione e Peschiera, con terrazze private e piscina. Vedi il progetto →
Parla con lo studio: architetto Brenzone sul Garda
Per informazioni su un lotto, un immobile o un progetto di villa: scrivi allo studio, la risposta arriva per iscritto.
oppure scrivi a info@federicocappellina.com
Architetto Brenzone sul Garda: il mercato delle ville a Brenzone sul Garda secondo i dati OMI
I dati OMI dell’Agenzia delle Entrate, secondo semestre 2025, pubblicati tramite recasa.re, restituiscono il seguente quadro:
- Ville e villini: valore medio di 5.100 €/mq, con un massimo di zona di 6.100 €/mq.
- Media di tutte le abitazioni: 2.973 €/mq.
- Compravendite residenziali 2024 (NTN): 80,9 unità.
- Compravendite di immobili oltre 145 m² (NTN): 8,7 unità.
Il differenziale tra il segmento ville e villini e la media complessiva è un dato che orienta la valutazione delle scelte progettuali: la qualità del progetto e la coerenza con il contesto incidono in modo misurabile sul valore. Si tratta, in ogni caso, di una valutazione dello studio; i valori OMI sono medie di zona e non sostituiscono una stima puntuale dell’immobile.
Architetto Brenzone sul Garda: il territorio di Brenzone sul Garda
Brenzone sul Garda è un comune della provincia di Verona, in Veneto, situato sulla sponda orientale del lago di Garda e comprendente una parte del massiccio del Monte Baldo. Tra i comuni vicini, le fonti disponibili indicano Malcesine e Torri del Benaco; non è possibile fornire un elenco completo e verificato dei comuni confinanti.
- Popolazione residente: 2.456 abitanti al 31 dicembre 2021, secondo il dato censuario attribuito a ISTAT. La Provincia di Verona riporta 2.442 abitanti a gennaio 2025, con fonte «demo ISTAT». Non è disponibile, tra i risultati consultati, un dato ISTAT più recente direttamente verificabile: il dato va verificato presso il Comune.
- Altitudine del centro: 65 m s.l.m., dato riportato dalla Provincia di Verona. Non va confuso con l’intervallo altimetrico dell’intero territorio comunale.
- Distanze stradali: non sono disponibili distanze stradali verificabili da Brenzone ai capoluoghi o agli aeroporti principali; le fonti consultate danno riferimenti approssimativi, non distanze documentate. Il dato va verificato.
- Classificazione sismica: zona 2, secondo una fonte secondaria che attribuisce il dato alla Protezione Civile. La classificazione in una fonte istituzionale diretta va verificata.
- Zona climatica: zona D, 2.099 gradi-giorno, secondo una fonte secondaria che richiama il DPR 412/1993. Anche in questo caso il dato va verificato in una fonte istituzionale diretta.
- Aree protette e Natura 2000: non è possibile identificare, dalle fonti disponibili, quali aree protette o siti Natura 2000 ricadano nel territorio comunale. La verifica va effettuata presso gli uffici competenti.
Per il progetto, la classificazione sismica di zona 2 e la zona climatica D sono elementi che orientano le scelte strutturali ed energetiche; si tratta di una valutazione dello studio, da confermare sui dati ufficiali e sulle norme tecniche applicabili.
Architetto Brenzone sul Garda: pianificazione e vincoli a Brenzone sul Garda
Strumento urbanistico
Brenzone sul Garda è dotato di un PAT (Piano di Assetto del Territorio), approvato dalla Regione Veneto con D.G.R. n. 1584 del 10 novembre 2015 (ratifica regionale).
Il PRG vigente, per le parti compatibili con il PAT, assume la funzione di Piano degli Interventi (PI); la prima variante al PI risulta adottata dal Consiglio comunale il 1° febbraio 2019 (delibera comunale n. 1/2019). Le fonti consultate non attestano che tale variante sia stata successivamente approvata: non è quindi possibile stabilire se sia oggi in vigore. La verifica va effettuata presso il Comune.
I documenti urbanistici pubblicati dal Comune sono consultabili: norme di attuazione del PRG e regolamento edilizio/PRG.
Vincoli paesaggistici
Un documento comunale riferisce che l’intero territorio comunale è soggetto a vincolo paesaggistico in base ai decreti ministeriali del 27 gennaio 1958 e 16 novembre 1973, ricondotti all’art. 136 del D.Lgs. 42/2004, categorie «C» e «D».
Per le categorie di vincolo dell’art. 142 del D.Lgs. 42/2004, la legge include, tra l’altro, i territori costieri dei laghi entro 300 metri dalla battigia, i territori montani sopra le quote previste dalla norma e i boschi. Non è stata reperita, nelle fonti disponibili, una cartografia ufficiale comunale che consenta di verificare l’estensione puntuale di ciascun vincolo a Brenzone: le perimetrazioni precise di fasce lacustri, boschi e territori montani vanno verificate presso il Comune.
Limiti alle nuove costruzioni e regole locali
Le norme di attuazione del PRG stabiliscono che l’edificazione deve rispettare le norme della zona urbanistica interessata e indicano, tra le prescrizioni riportate nel documento, una superficie calpestabile minima di 45 m² per le nuove unità abitative e limiti di altezza per alcune categorie di nuove costruzioni. L’applicabilità concreta va verificata sulla zona e sulle disposizioni aggiornate.
Poiché il documento di PRG richiama una variante generale approvata nel 1998 e le fonti disponibili non chiariscono lo stato di efficacia di tutti gli elaborati successivi, non è possibile indicare un limite generale attuale alle nuove costruzioni valido per tutto il Comune. Per un lotto specifico occorre consultare la tavola urbanistica e le norme applicabili alla relativa zona. La verifica presso l’ufficio tecnico comunale è il passaggio necessario prima di qualsiasi valutazione progettuale.
Architetto Brenzone sul Garda: cosa significano questi dati per il progetto di una villa a Brenzone sul Garda
Le conseguenze elencate in questo paragrafo sono valutazioni dello studio, formulate sui fatti documentati nella prima parte della pagina. Non sostituiscono la verifica puntuale sul lotto.
La fascia dei vincoli paesaggistici
Il documento comunale richiamato indica che l’intero territorio comunale è soggetto a vincolo paesaggistico ai sensi dei decreti ministeriali del 27 gennaio 1958 e 16 novembre 1973, ricondotti all’art. 136 del D.Lgs. 42/2004, categorie «C» e «D» (documento comunale). L’art. 142 dello stesso decreto include tra le aree tutelate, tra l’altro, i territori costieri dei laghi entro 300 metri dalla battigia, i territori montani sopra le quote previste dalla norma e i boschi (D.Lgs. 42/2004, art. 142).
Conseguenza per il progetto (valutazione dello studio): in un comune interamente vincolato, l’iter autorizzativo paesaggistico non è un passaggio eventuale ma un passaggio costitutivo del progetto. La localizzazione del lotto rispetto alla battigia, alla fascia dei 300 metri, ai boschi e alle quote montane condiziona il tipo di procedimento e il livello di approfondimento documentale. Le perimetrazioni precise di fasce lacustri, boschi e territori montani non sono disponibili nelle fonti consultate: vanno richieste all’ufficio tecnico comunale e all’ente competente per il paesaggio.
L’indice edificatorio da verificare
Le norme di attuazione del PRG stabiliscono che l’edificazione deve rispettare le norme della zona urbanistica interessata e indicano, tra le prescrizioni riportate nel documento, una superficie calpestabile minima di 45 m² per le nuove unità abitative e limiti di altezza per alcune categorie di nuove costruzioni (norme di attuazione PRG). Il documento richiama una variante generale approvata nel 1998 e le fonti non chiariscono lo stato di efficacia di tutti gli elaborati successivi: non è quindi indicabile un limite generale attuale valido per tutto il Comune.
Conseguenza per il progetto (valutazione dello studio): la capacità edificatoria di un lotto non si ricava da un indice comunale unico, ma dalla zona urbanistica di appartenenza, dalla tavola di azzonamento e dalle norme applicabili. La dimensione della villa, il numero di unità e l’altezza vanno dimensionati su queste prescrizioni, non su assunzioni generali.
La verifica da fare è la consultazione della tavola urbanistica e delle norme della zona specifica, con conferma dello stato di approvazione della variante al Piano degli Interventi adottata con delibera consiliare n. 1/2019 (delibera comunale n. 1/2019), il cui PAT è stato ratificato dalla Regione Veneto con D.G.R. n. 1584 del 10 novembre 2015 (PAT, ratifica regionale).
Esposizione, accesso e quota
Il centro è a 65 m s.l.m., dato riportato dalla Provincia di Verona, che non va confuso con l’intervallo altimetrico dell’intero territorio comunale. La classificazione sismica è zona 2 e la zona climatica è D, con 2.099 gradi-giorno, secondo fonti secondarie che richiamano rispettivamente la Protezione Civile e il DPR 412/1993: i dati vanno verificati in fonte istituzionale diretta.
La zona sismica 2 richiede che il progetto strutturale sia sviluppato coerentemente con la normativa tecnica vigente. Le distanze stradali da Brenzone ai capoluoghi e agli aeroporti non sono documentate nelle fonti consultate: il dato va verificato.
Architetto Brenzone sul Garda: le verifiche da fare prima di acquistare un lotto a Brenzone sul Garda
Elenco delle verifiche da condurre sul lotto specifico, con i documenti da richiedere.
- 1. Destinazione urbanistica. Chiedere all’ufficio tecnico comunale la tavola di azzonamento vigente, l’estratto delle norme di attuazione per la zona e la conferma dello stato di approvazione della variante al PI adottata nel 2019. Documenti di riferimento pubblicati: norme di attuazione del PRG e regolamento edilizio/PRG.
- 2. Vincolo paesaggistico. Chiedere conferma scritta dell’assoggettamento dell’area al vincolo richiamato dal documento comunale e l’indicazione dell’ente competente per l’autorizzazione paesaggistica.
- 3. Perimetrazione delle tutele dell’art. 142. Chiedere la cartografia ufficiale di fasce lacustri, boschi e territori montani, non disponibile nelle fonti consultate.
- 4. Capacità edificatoria. Chiedere il calcolo della superficie utile e del volume ammissibili sulla zona, con verifica delle prescrizioni su superficie calpestabile minima e altezze.
- 5. Servitù e accessi. Chiedere al notaio la visura ipotecaria e l’atto di provenienza, e verificare l’esistenza e la titolarità dell’accesso carrabile e delle eventuali servitù.
- 6. Vincoli idrogeologici e sismici. Chiedere all’ufficio tecnico l’eventuale classificazione del lotto rispetto al rischio idrogeologico e la conferma della classificazione sismica in fonte istituzionale.
- 7. Conformità catastale e urbanistica. Chiedere al notaio la planimetria catastale e la dichiarazione di conformità dello stato di fatto rispetto ai titoli edilizi.
- 8. Dati climatici e ambientali. Richiedere i dati di progetto per la zona climatica D e verificare presso il Comune l’eventuale presenza di aree protette o siti Natura 2000, non identificabili dalle fonti consultate.
Come lavora lo studio
Il percorso di progetto è organizzato in fasi successive, ciascuna con un output verificabile.
- Analisi del lotto e dei vincoli. Rilievo, lettura della tavola urbanistica e delle norme di zona, ricognizione dei vincoli paesaggistici e delle tutele, verifica degli accessi e delle quote.
- Concept. Definizione dell’impianto distributivo, dell’orientamento e del rapporto con il contesto, in coerenza con la capacità edificatoria verificata.
- Progetto per l’autorizzazione. Elaborati per il titolo edilizio e per l’autorizzazione paesaggistica, con la documentazione richiesta dagli enti competenti.
- Progetto esecutivo. Dettagli costruttivi, coordinamento delle discipline e definizione delle scelte tecniche.
- Direzione lavori. Assistenza all’esecuzione, verifica della conformità al progetto autorizzato e gestione delle fasi di cantiere.
Serve un architetto Brenzone sul Garda per il tuo lotto?
Prima di acquistare, lo studio legge con te strumento urbanistico, vincoli e indici del lotto. Invia località, riferimenti catastali o l’annuncio.
oppure scrivi a info@federicocappellina.com
Domande frequenti
Quando conviene rivolgersi a un architetto Brenzone sul Garda prima di acquistare un lotto?
Prima del compromesso. Un architetto Brenzone sul Garda legge lo strumento urbanistico, la carta dei vincoli e le norme tecniche relative al lotto e indica quali verifiche chiedere al Comune e al notaio: è la fase in cui un errore costa meno.
Cosa fa un architetto Brenzone sul Garda oltre al progetto?
Segue la pratica edilizia e paesaggistica, coordina i consulenti (strutture, impianti, geologo) e dirige i lavori. Le fasi sono descritte nella sezione «Come lavora lo studio».
Come scegliere un architetto Brenzone sul Garda per una villa?
Si guardano i progetti realizzati, la conoscenza degli strumenti urbanistici locali e la capacità di seguire il cantiere. I progetti dello studio sono nella pagina Progetti.
Quanto costa un architetto Brenzone sul Garda per una villa?
Il compenso di un architetto Brenzone sul Garda dipende dalla dimensione dell’intervento, dai vincoli del lotto e dalle fasi richieste (progetto, pratica autorizzativa, esecutivo, direzione lavori): si definisce con un preventivo scritto dopo l’analisi del lotto.
Quali documenti chiedere a un architetto Brenzone sul Garda prima dell’incarico?
Il disciplinare con le fasi comprese, il compenso per ciascuna, i tempi stimati e l’elenco dei consulenti coinvolti. Un architetto Brenzone sul Garda dovrebbe indicare anche quali verifiche restano a carico del committente.
Un architetto Brenzone sul Garda può occuparsi anche della pratica paesaggistica?
Sì, se l’area è soggetta a vincolo l’architetto predispone la documentazione per l’autorizzazione paesaggistica insieme al progetto; i tempi dipendono dagli uffici competenti.
Quanto tempo serve a un architetto Brenzone sul Garda per progettare una villa?
Dipende dalla complessità e dai tempi di approvazione: il progetto si sviluppa per fasi e i tempi autorizzativi vanno verificati con il Comune prima di fissare un calendario.
Si può acquistare un lotto con la consulenza di un architetto Brenzone sul Garda prima del rogito?
È la scelta più prudente: l’architetto verifica indici, vincoli e accessi sul lotto prima dell’acquisto, così le condizioni si discutono con il venditore a decisione ancora aperta.
Serve un architetto Brenzone sul Garda anche per una ristrutturazione?
Se l’intervento richiede un titolo edilizio o riguarda un’area vincolata, un architetto Brenzone sul Garda verifica con l’ufficio tecnico quale pratica sia necessaria prima di impegnarsi con le imprese.
Cosa può dire un architetto Brenzone sul Garda prima di un’offerta su un lotto?
Un architetto Brenzone sul Garda può leggere lo strumento urbanistico e la carta dei vincoli relativi al lotto ed elencare ciò che resta da verificare, così l’offerta tiene conto di ciò che si può costruire davvero.
Il lotto è sicuramente edificabile?
La risposta dipende dalla zona urbanistica e dalle norme applicabili. Occorre la tavola di azzonamento vigente e il calcolo della capacità edificatoria: il dato va verificato presso il Comune.
Tutto il territorio comunale è vincolato?
Un documento comunale riferisce che l’intero territorio è soggetto a vincolo paesaggistico ai sensi dei decreti del 1958 e del 1973, ricondotti all’art. 136 del D.Lgs. 42/2004. La conferma puntuale va richiesta all’ufficio tecnico.
Qual è l’indice edificatorio applicabile?
Non è indicabile un limite generale valido per tutto il Comune: le norme di attuazione rinviano alla zona urbanistica interessata. Il dato va verificato sulla zona specifica.
La variante al Piano degli Interventi è in vigore?
La variante risulta adottata dal Consiglio comunale il 1° febbraio 2019; le fonti consultate non attestano l’approvazione successiva. Lo stato va verificato presso il Comune.
Quali dati climatici e sismici considerare?
La zona climatica D con 2.099 gradi-giorno e la zona sismica 2 risultano da fonti secondarie; entrambi i dati vanno verificati in fonte istituzionale diretta.
Ci sono aree protette o siti Natura 2000 nel comune?
Le fonti consultate non consentono di identificare quali aree protette o siti Natura 2000 ricadano nel territorio comunale. La verifica va fatta presso il Comune e gli enti competenti.
I valori OMI definiscono il valore della villa?
No. I valori OMI sono medie di zona: 5.100 €/mq per ville e villini, con massimo di zona 6.100 €/mq. Non sostituiscono una stima puntuale.
Per valutare un lotto o un immobile specifico è possibile contattare lo studio. I progetti realizzati sono consultabili nella sezione progetti.
Architetto Brenzone sul Garda: glossario dei termini usati in questa pagina
OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare)
L’OMI è la banca dati dell’Agenzia delle Entrate che raccoglie e pubblica le quotazioni immobiliari medie riferite a zone omogenee del territorio comunale. I valori esprimono intervalli di prezzo per unità di superficie e per tipologia edilizia. Costituiscono indicatori statistici di massima e non sostituiscono una stima puntuale del singolo immobile.
NTN (Numero di Transazioni Normalizzate)
Il NTN è un indicatore statistico che misura il numero di compravendite immobiliari, ponderato in base alla quota di proprietà trasferita. È utilizzato nelle rilevazioni ufficiali sul mercato immobiliare per rappresentare il volume degli scambi in modo confrontabile nel tempo e tra territori. Non coincide con il numero di atti notarili registrati.
Strumento urbanistico
Lo strumento urbanistico è l’atto di pianificazione con cui l’ente locale disciplina l’uso e l’assetto del territorio comunale. Definisce destinazioni d’uso, modalità di edificazione e prescrizioni applicabili alle diverse zone. La sua articolazione e la sua efficacia sono stabilite dalla normativa regionale e comunale vigente, da verificare di volta in volta.
Vincolo paesaggistico
Il vincolo paesaggistico è una limitazione posta su beni o aree di interesse paesaggistico, che ne tutela le caratteristiche e ne condiziona le trasformazioni. Può derivare da provvedimenti specifici o da categorie individuate dalla legge. Gli interventi sulle aree vincolate sono soggetti a specifica autorizzazione e a verifica di compatibilità paesaggistica.
Zona sismica
La zona sismica è la classificazione del territorio comunale in base alla pericolosità sismica di riferimento. Da essa derivano obblighi di progettazione e verifica delle costruzioni secondo le norme tecniche applicabili. La classificazione è stabilita da provvedimenti regionali e va riscontrata sulle fonti istituzionali vigenti.
Zona climatica
La zona climatica è la classificazione dei comuni in funzione dei gradi-giorno, parametro che esprime il fabbisogno termico per il riscaldamento in relazione al clima locale. È utilizzata per disciplinare gli impianti e le prestazioni energetiche degli edifici. La classificazione va verificata sulla normativa vigente e sui dati ufficiali.
Titolo edilizio
Il titolo edilizio è l’atto amministrativo che legittima l’esecuzione di un intervento edilizio, nelle forme previste dalla legge statale e regionale. La tipologia richiesta dipende dalla natura dell’intervento e dalla zona interessata. La sua individuazione e le relative procedure vanno verificate presso l’ufficio tecnico comunale competente.
Indice edificatorio
L’indice edificatorio è il parametro urbanistico che esprime la quantità di edificazione consentita su un’area, rapportata alla superficie o alla volumetria secondo le definizioni della norma applicabile. È stabilito dallo strumento urbanistico per ciascuna zona. La sua lettura richiede il riferimento alle definizioni e alle prescrizioni vigenti.
Natura 2000
Natura 2000 è la rete europea di siti destinati alla conservazione di habitat e specie di interesse comunitario, istituita in attuazione delle direttive europee in materia. Comprende tipologie di aree protette con regimi di tutela differenziati. L’eventuale ricaduta di un sito nel territorio comunale va verificata presso gli uffici competenti.
Chi si rivolge a un architetto Brenzone sul Garda dovrebbe chiedere che ogni voce del glossario sia riferita agli atti ufficiali del Comune e non a stime generali.
Per un architetto Brenzone sul Garda questi termini sono il linguaggio di lavoro: ogni verifica sul lotto parte da qui.
Un architetto Brenzone sul Garda spiega al committente il significato di ciascun termine prima di impostare il progetto.
Le definizioni valgono come orientamento: la verifica puntuale spetta all’ufficio tecnico e al architetto Brenzone sul Garda incaricato.
Architetto Brenzone sul Garda: note per chi valuta l’incarico
- Un architetto Brenzone sul Garda verifica la destinazione urbanistica del lotto prima di qualsiasi ipotesi di volume.
- Un architetto Brenzone sul Garda chiede al Comune la certificazione dei vincoli che gravano sull’area.
- Un architetto Brenzone sul Garda confronta il progetto con gli indici edificatori e le distanze da confini e strade.
Architetto Brenzone sul Garda: richiedi informazioni allo studio
Per un progetto di villa o una consulenza sul lotto: indica comune, superficie e idee di partenza. Contatto diretto con l’architetto, per iscritto.
oppure scrivi a info@federicocappellina.com