Architetto Grado: progettare una villa sulla laguna di Grado

Architetto Grado: questa pagina raccoglie i dati pubblici disponibili per chi valuta di progettare una villa a Grado (GO): le quotazioni OMI delle ville, il territorio, la pianificazione urbanistica e i vincoli, e le verifiche da fare prima di acquistare un lotto. Ogni dato riporta la fonte; le valutazioni dello studio sono indicate come tali e dove il dato non è disponibile lo diciamo. Federico Cappellina Architects ha sede a Verona.

Progetti dello studio

Alcuni progetti dello studio: ogni scheda porta alla pagina del progetto, con foto e descrizione. L’elenco completo è nella pagina Progetti.

AV Home — Dueville (Vicenza)
Villa contemporanea di circa 300 m² a Dueville (Vicenza), con piscina a sfioro, interni e spa privata. Vedi il progetto →

Villa MySa — Lonigo (Vicenza)
Residenza di design a Lonigo (Vicenza), immersa nel paesaggio collinare. Vedi il progetto →

CD Home — Verona
Villa di nuova costruzione a Verona: volumi pieni e leggeri in dialogo con il paesaggio. Vedi il progetto →

Architetto Grado: il mercato delle ville a Grado secondo i dati OMI

I valori sotto riportati derivano dalle quotazioni OMI dell’Agenzia delle Entrate, 2° semestre 2025, come pubblicate da recasa.re per il Comune di Grado.

• Ville e villini, valore medio: 3.400 €/mq.
• Ville e villini, valore massimo di zona: 3.900 €/mq.
• Media di tutte le abitazioni: 1.340 €/mq.
• Compravendite 2024, residenziale oltre 145 m²: dato NTN riportato dalla fonte; il valore numerico va letto direttamente nella tabella OMI.

Conseguenza per il progetto (valutazione dello studio): il divario tra il segmento ville e villini e la media generale indica che la qualità del progetto, la relazione con il contesto e la coerenza distributiva incidono in modo misurabile sul valore dell’intervento. La verifica da fare è il confronto tra questi valori comunali e le quotazioni della microzona specifica dell’immobile, disponibili nelle tabelle OMI di dettaglio.

Architetto Grado: il territorio di Grado

Posizione geografica. Grado è interessato dalla laguna di Marano e Grado; il sito Natura 2000 omonimo comprende anche altri comuni, ma questo non stabilisce quali siano i comuni confinanti con Grado. Non sono disponibili, nelle fonti reperite, i confinanti con certezza né le distanze stradali dai capoluoghi o dagli aeroporti principali: il dato va verificato presso il Comune.

Popolazione e altitudine. Le fonti disponibili non riportano il dato ISTAT della popolazione residente con anno né l’altitudine del centro. La fonte ISTAT reperita spiega il criterio generale di rilevazione dell’altitudine, ma non fornisce il dato specifico di Grado: entrambi i dati vanno verificati presso il Comune o su fonte ISTAT aggiornata.

Zona sismica e zona climatica. Le fonti disponibili non riportano la classificazione sismica di Grado né la zona climatica e i gradi giorno: il dato va verificato presso il Comune e sulla normativa regionale vigente.

Aree protette e Natura 2000. La Regione Friuli Venezia Giulia indica il sito ZSC/ZPS “Laguna di Marano e Grado” (IT3320037), che interessa Grado, e la Riserva naturale regionale Valle Cavanata, situata nel comune di Grado. Conseguenza per il progetto (valutazione dello studio): la presenza di aree protette rende necessaria una verifica anticipata della sovrapposizione tra il lotto e i perimetri dei siti, prima di impostare il programma edilizio.

Architetto Grado: pianificazione e vincoli a Grado

Strumento urbanistico vigente. Il Comune pubblica il Piano Regolatore Generale Comunale (PRGC), con norme e tavole disponibili sul sito istituzionale: pagina PRGC vigente – norme generali e pagina PRGC vigente – piano struttura. Il PRGC originario è stato approvato con deliberazione consiliare n. 9 dell’8 maggio 2004 ed è divenuto efficace il 4 maggio 2005; la componente strutturale è stata oggetto della Variante generale n. 34, approvata nel 2021 e divenuta efficace nel 2022, come risulta dall’atto comunale.

Non è possibile stabilire, con gli elementi reperiti, se alla data odierna siano intervenute ulteriori varianti approvate che modifichino la disciplina vigente: il sito elenca varianti e documenti, ma non consente di ricostruire con certezza l’ultimo aggiornamento complessivo. La verifica da fare è la consultazione della pagina comunale di pianificazione e dell’ufficio urbanistica.

Vincoli paesaggistici – riferimenti generali. Il modulo ufficiale comunale per la relazione paesaggistica richiama le categorie dell’art. 142 del D.Lgs. 42/2004: territori costieri, fasce di 300 metri dai laghi, corsi d’acqua tutelati, montagne oltre 1.600 metri, parchi e riserve, boschi, zone umide e altre categorie (modulo comunale). Il modulo è un elenco di categorie da verificare per ciascun intervento e non attesta da solo quali siano presenti in ogni parte del territorio di Grado.

Fascia costiera. Il PRGC comunale comprende una variante dedicata ad “Arenili e fasce costiere”, ma i risultati disponibili non permettono di verificare cartograficamente l’estensione del vincolo paesaggistico ex art. 142, comma 1, lettera a, né le sue eventuali esclusioni nel territorio comunale (pagina comunale – PRGC e varianti). Per la delimitazione puntuale il dato va verificato presso il Comune.

Fasce lacustri, boschi e territori montani. Il modulo comunale riporta le fasce lacustri, i boschi e le montagne tra le categorie astrattamente previste dall’art. 142, ma non prova la presenza di laghi tutelati, boschi vincolati o territori montani oltre soglia nel Comune di Grado. Per la loro presenza e delimitazione puntuale il dato va verificato presso il Comune.

Aree di notevole interesse pubblico – art. 136. Il modulo comunale contempla i vincoli dichiarati con provvedimenti di notevole interesse pubblico ai sensi degli artt. 136, 141 e 157, ma non identifica specifici provvedimenti o perimetri relativi a Grado. Quali aree del Comune siano effettivamente assoggettate all’art. 136 va verificato presso il Comune.

Limiti edilizi documentati. Le norme tecniche comunali prevedono divieti di realizzare garage interrati e scantinati nelle aree individuate come allagabili, salvo l’eccezione indicata per autorimesse interrate pubbliche o a gestione pubblica con accessi, uscite e ventilazione sopra quota 2,50 m sul livello medio del mare.

Le stesse norme subordinano determinati interventi edificatori nelle zone indicate alla preventiva approvazione di uno strumento urbanistico attuativo (norme tecniche di attuazione – PDF comunale). Conseguenza per il progetto (valutazione dello studio): la quota di imposta e l’organizzazione dei piani interrati vanno definite dopo la lettura della cartografia delle aree allagabili.

Verifica necessaria per un lotto specifico. Le limitazioni dipendono dalla zona urbanistica, dalla cartografia delle aree allagabili e dai vincoli paesaggistici applicabili al singolo sito; i documenti citati non consentono di concludere che un determinato terreno sia edificabile o inedificabile (PRGC vigente). La verifica da fare è la richiesta di accesso agli atti e un sopralluogo con la cartografia vigente.

Architetto Grado: cosa significano questi dati per il progetto di una villa a Grado

Le considerazioni che seguono sono valutazioni dello studio, formulate a partire dai dati documentati nella prima parte della pagina. Non sostituiscono la verifica sul singolo lotto.

Fascia dei vincoli paesaggistici. Il modulo comunale per la relazione paesaggistica richiama le categorie dell’art. 142 del D.Lgs. 42/2004, tra cui i territori costieri, le fasce di 300 metri dai laghi, i corsi d’acqua tutelati, i parchi e le riserve, i boschi e le zone umide (modulo comunale).

Il PRGC comprende una variante dedicata ad “Arenili e fasce costiere”, ma i documenti reperiti non consentono di verificare cartograficamente l’estensione del vincolo ex art. 142, comma 1, lettera a, né le sue eventuali esclusioni (pagina comunale – PRGC e varianti). Conseguenza per il progetto (valutazione dello studio): la presenza o l’assenza del vincolo cambia il percorso autorizzativo e il grado di libertà compositiva; va accertata prima del concept, non dopo. Verifica da fare: delimitazione puntuale presso l’ufficio tecnico comunale e, se del caso, la competente Soprintendenza.

Indice edificatorio da verificare. Lo strumento vigente è il PRGC, con norme generali e piano struttura pubblicati dal Comune (norme generali; piano struttura). Il PRGC originario è stato approvato con deliberazione consiliare n. 9 dell’8 maggio 2004 ed è divenuto efficace il 4 maggio 2005; la componente strutturale è stata oggetto della Variante generale n. 34, approvata nel 2021 e divenuta efficace nel 2022 (atto comunale).

Non è possibile stabilire, dai documenti reperiti, se siano intervenute ulteriori varianti approvate (pagina comunale di pianificazione). Conseguenza per il progetto (valutazione dello studio): la volumetria realizzabile dipende dalla zona urbanistica e dalla disciplina vigente alla data del titolo; il dimensionamento va fatto su norme e tavole aggiornate. Verifica da fare: richiesta di accesso agli atti sull’ultimo aggiornamento del PRGC e sulle varianti efficaci.

Esposizione. Le fonti del pacchetto non riportano dati su orientamento, irraggiamento o clima locale di Grado. Conseguenza per il progetto (valutazione dello studio): l’impostazione distributiva e l’apertura dei prospetti vanno definite su un rilievo del lotto e su dati climatici verificati, non su assunzioni. Verifica da fare: zona climatica e gradi giorno presso il Comune e la normativa regionale vigente.

Accesso. Le fonti reperite non riportano dati su viabilità di accesso, distanze dai capoluoghi o dagli aeroporti. Conseguenza per il progetto (valutazione dello studio): accessibilità e logistica del cantiere vanno accertate sul posto. Verifica da fare: stato dei luoghi e destinazione delle aree confermini presso il Comune.

Quota. Le norme tecniche comunali prevedono divieti di realizzare garage interrati e scantinati nelle aree individuate come allagabili, salvo l’eccezione indicata per autorimesse interrate pubbliche o a gestione pubblica con accessi, uscite e ventilazione sopra quota 2,50 m sul livello medio del mare; le stesse norme subordinano determinati interventi nelle zone indicate alla preventiva approvazione di uno strumento urbanistico attuativo (norme tecniche di attuazione).

Conseguenza per il progetto (valutazione dello studio): la quota di imposta e l’eventuale interrato sono scelte condizionate dalla cartografia delle aree allagabili, prima ancora che dal programma funzionale. Verifica da fare: estratto cartografico delle aree allagabili per il lotto specifico.

Architetto Grado: le verifiche da fare prima di acquistare un lotto a Grado

Elenco delle verifiche da condurre sul singolo lotto, con i documenti da richiedere. Le indicazioni sono specifiche per il Comune di Grado e si basano sui documenti citati.

1. Destinazione urbanistica. Chiedere all’ufficio tecnico comunale l’estratto del PRGC vigente con la zona urbanistica del lotto e le norme di riferimento (norme generali; piano struttura).
2. Aggiornamento dello strumento urbanistico. Chiedere conferma dell’ultima variante approvata ed efficace, nonché dell’eventuale avvio di procedure in corso (pagina comunale di pianificazione).
3. Aree allagabili. Chiedere l’estratto della cartografia delle aree allagabili e la verifica dei divieti previsti dalle norme tecniche per interrati e scantinati (norme tecniche di attuazione).
4. Vincoli paesaggistici. Chiedere quali categorie dell’art. 142 del D.Lgs. 42/2004 ricadono sul lotto e se esistono provvedimenti ai sensi degli artt. 136, 141 e 157 (modulo comunale).
5. Aree protette. Verificare l’eventuale sovrapposizione con il sito ZSC/ZPS “Laguna di Marano e Grado” (IT3320037) o con la Riserva naturale regionale Valle Cavanata, e le relative prescrizioni.
6. Strumento urbanistico attuativo. Chiedere se l’intervento ricade tra quelli subordinati alla preventiva approvazione di un piano attuativo (norme tecniche di attuazione).
7. Classificazione sismica e zona climatica. Richiedere i dati aggiornati al Comune e alla normativa regionale: le fonti del pacchetto non li riportano.
8. Titolarità e provenienza. Dal notaio: visura catastale aggiornata, atto di provenienza, certificato di destinazione urbanistica, verifica di eventuali servitù, usi civici o trascrizioni pregiudizievoli.
9. Conformità edilizia e catastale. Dal notaio e dall’ufficio tecnico: eventuali titoli edilizi rilasciati sul lotto o su fabbricati esistenti e relativa conformità.

Come lavora lo studio

Il metodo segue fasi distinte, con verifiche documentali prima delle scelte progettuali.

• Analisi del lotto e dei vincoli. Rilievo, lettura dello strumento urbanistico vigente, verifica delle aree allagabili e dei vincoli paesaggistici applicabili.
• Concept. Definizione dell’impianto distributivo e del rapporto con il contesto, sulla base delle verifiche precedenti.
• Progetto per l’autorizzazione. Elaborati e relazione paesaggistica secondo il modulo comunale, per il percorso autorizzativo applicabile al sito.
• Progetto esecutivo. Dettagli costruttivi, capitolato e coordinamento con i consulenti.
• Direzione lavori. Controllo dell’esecuzione rispetto al progetto approvato.

Domande frequenti

Quando conviene rivolgersi a un architetto Grado prima di acquistare un lotto?

Prima del compromesso. Un architetto Grado legge lo strumento urbanistico, la carta dei vincoli e le norme tecniche relative al lotto e indica quali verifiche chiedere al Comune e al notaio: è la fase in cui un errore costa meno.

Cosa fa un architetto Grado oltre al progetto?

Segue la pratica edilizia e paesaggistica, coordina i consulenti (strutture, impianti, geologo) e dirige i lavori. Le fasi sono descritte nella sezione «Come lavora lo studio».

Come scegliere un architetto Grado per una villa?

Si guardano i progetti realizzati, la conoscenza degli strumenti urbanistici locali e la capacità di seguire il cantiere. I progetti dello studio sono nella pagina Progetti.

Quanto costa un architetto Grado per una villa?

Il compenso di un architetto Grado dipende dalla dimensione dell’intervento, dai vincoli del lotto e dalle fasi richieste (progetto, pratica autorizzativa, esecutivo, direzione lavori): si definisce con un preventivo scritto dopo l’analisi del lotto.

Quali documenti chiedere a un architetto Grado prima dell’incarico?

Il disciplinare con le fasi comprese, il compenso per ciascuna, i tempi stimati e l’elenco dei consulenti coinvolti. Un architetto Grado dovrebbe indicare anche quali verifiche restano a carico del committente.

Un architetto Grado può occuparsi anche della pratica paesaggistica?

Sì, se l’area è soggetta a vincolo l’architetto predispone la documentazione per l’autorizzazione paesaggistica insieme al progetto; i tempi dipendono dagli uffici competenti.

Quanto tempo serve a un architetto Grado per progettare una villa?

Dipende dalla complessità e dai tempi di approvazione: il progetto si sviluppa per fasi e i tempi autorizzativi vanno verificati con il Comune prima di fissare un calendario.

Si può acquistare un lotto con la consulenza di un architetto Grado prima del rogito?

È la scelta più prudente: l’architetto verifica indici, vincoli e accessi sul lotto prima dell’acquisto, così le condizioni si discutono con il venditore a decisione ancora aperta.

Serve un architetto Grado anche per una ristrutturazione?

Se l’intervento richiede un titolo edilizio o riguarda un’area vincolata, un architetto Grado verifica con l’ufficio tecnico quale pratica sia necessaria prima di impegnarsi con le imprese.

Cosa può dire un architetto Grado prima di un’offerta su un lotto?

Un architetto Grado può leggere lo strumento urbanistico e la carta dei vincoli relativi al lotto ed elencare ciò che resta da verificare, così l’offerta tiene conto di ciò che si può costruire davvero.

Quali sono i valori OMI per le ville a Grado?

Secondo le quotazioni OMI del 2° semestre 2025 pubblicate da recasa.re, ville e villini hanno un valore medio di 3.400 €/mq e un massimo di zona di 3.900 €/mq; la media di tutte le abitazioni è 1.340 €/mq.

Qual è lo strumento urbanistico vigente a Grado?

Il PRGC comunale, con norme generali e piano struttura pubblicati dal Comune; la componente strutturale è stata aggiornata con la Variante generale n. 34, efficace dal 2022 (atto comunale).

Il lotto è interessato da vincoli paesaggistici?

Il modulo comunale elenca le categorie dell’art. 142 del D.Lgs. 42/2004 da verificare per ciascun intervento, ma non attesta quali siano presenti sul singolo lotto: la delimitazione va richiesta al Comune (modulo comunale).

Si può realizzare un interrato?

Le norme tecniche vietano garage interrati e scantinati nelle aree individuate come allagabili, salvo l’eccezione indicata per autorimesse pubbliche o a gestione pubblica con accessi, uscite e ventilazione sopra quota 2,50 m sul livello medio del mare (norme tecniche di attuazione).

Il lotto ricade in area Natura 2000?

La Regione FVG indica il sito ZSC/ZPS “Laguna di Marano e Grado” (IT3320037), che interessa Grado, e la Riserva naturale regionale Valle Cavanata, nel comune di Grado. La sovrapposizione con il singolo lotto va verificata.

Quali dati territoriali non sono disponibili?

Popolazione con anno, altitudine del centro, comuni confinanti, distanze stradali, zona sismica e zona climatica non sono riportati nelle fonti reperite: vanno verificati presso il Comune o su fonte ISTAT aggiornata.

Il lotto è edificabile?

I documenti citati non consentono di concludere che un determinato terreno sia edificabile o inedificabile: la risposta dipende dalla zona urbanistica, dalla cartografia delle aree allagabili e dai vincoli applicabili al sito (PRGC vigente).

Per una valutazione sul singolo lotto o immobile è possibile contattare lo studio. I progetti realizzati sono consultabili nella sezione progetti.

Architetto Grado: glossario dei termini usati in questa pagina

OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare)

Banca dati dell’Agenzia delle Entrate che rileva periodicamente i valori di mercato degli immobili, articolandoli per ambiti territoriali e tipologie edilizie. Le quotazioni OMI costituiscono un riferimento orientativo per la valutazione degli immobili e per le stime, ma non sostituiscono una perizia sul singolo bene.

NTN (Numero di Transazioni Normalizzate)

Indicatore statistico che misura il volume delle compravendite immobiliari, ponderando le quote di proprietà trasferite. È utilizzato per rappresentare l’intensità dell’attività di mercato in un determinato ambito territoriale e periodo di riferimento, indipendentemente dal numero di atti notarili registrati.

Strumento urbanistico

Atto di pianificazione con cui l’ente competente disciplina l’uso e la trasformazione del territorio. Definisce destinazioni d’uso, modalità di intervento e parametri edificatori. Può articolarsi in componenti strutturali e operative, ed è soggetto a varianti approvate secondo le procedure previste dalla normativa vigente.

Vincolo paesaggistico

Limitazione posta su determinati beni o aree per tutelarne i valori paesaggistici, in base alla normativa statale e regionale. Comporta l’assoggettamento degli interventi a specifica autorizzazione e può riguardare categorie di beni individuate per legge o aree dichiarate di notevole interesse pubblico.

Zona sismica

Classificazione del territorio in base alla pericolosità sismica, definita dalla normativa tecnica e dalle disposizioni regionali. Determina l’applicazione di specifiche prescrizioni progettuali e costruttive per le costruzioni. La classificazione del singolo comune va verificata presso l’amministrazione competente e la normativa regionale vigente.

Zona climatica

Suddivisione del territorio nazionale in funzione dei gradi giorno, parametro che esprime il fabbisogno teorico di riscaldamento di un edificio. Influisce sui requisiti di efficienza energetica e sulle prescrizioni impiantistiche. L’assegnazione del comune alla zona climatica va verificata sulla normativa vigente.

Titolo edilizio

Provvedimento abilitativo che legittima l’esecuzione di interventi edilizi, nelle forme previste dalla normativa statale e regionale. Può assumere diverse denominazioni e regimi a seconda della tipologia di intervento. La sua individuazione e i relativi adempimenti dipendono dalla disciplina applicabile al caso concreto.

Indice edificatorio

Parametro urbanistico che esprime la quantità di superficie o volume edificabile rapportata all’area di riferimento. È definito dallo strumento urbanistico e dalle norme tecniche di attuazione. La sua applicazione concreta dipende dalla destinazione d’uso e dalle prescrizioni vigenti nell’ambito considerato.

Natura 2000

Rete ecologica europea costituita da siti individuati per la tutela di habitat e specie di interesse comunitario. Comprende zone speciali di conservazione e zone di protezione speciale. La presenza di tali siti comporta specifici obblighi di valutazione per piani e interventi che possano incidere sui valori tutelati.

Chi si rivolge a un architetto Grado dovrebbe chiedere che ogni voce del glossario sia riferita agli atti ufficiali del Comune e non a stime generali.

Per un architetto Grado questi termini sono il linguaggio di lavoro: ogni verifica sul lotto parte da qui.

Un architetto Grado spiega al committente il significato di ciascun termine prima di impostare il progetto.

Le definizioni valgono come orientamento: la verifica puntuale spetta all’ufficio tecnico e al architetto Grado incaricato.

Architetto Grado: note per chi valuta l’incarico

• Un architetto Grado verifica la destinazione urbanistica del lotto prima di qualsiasi ipotesi di volume.
• Un architetto Grado chiede al Comune la certificazione dei vincoli che gravano sull’area.
• Un architetto Grado confronta il progetto con gli indici edificatori e le distanze da confini e strade.