Progetto esecutivo di una casa: contenuti, livelli di progettazione, permesso e gara tra imprese

Il progetto esecutivo è il livello di progettazione in cui una casa smette di essere un’idea approvata e diventa un insieme di istruzioni costruibili. Ogni muro ha uno spessore e una stratigrafia, ogni serramento una misura e un nodo di posa, ogni impianto un percorso, ogni lavorazione una voce di prezzo. È il documento con cui le imprese formulano offerte confrontabili, con cui il direttore dei lavori controlla il cantiere e con cui il committente sa, prima di cominciare, che cosa sta comprando e quanto costerà.

Questa guida spiega che cos’è il progetto esecutivo di una casa o di una villa, come si colloca rispetto ai livelli precedenti, che cosa contiene, perché conviene anche nel privato, dove la legge non lo impone, e quali sono gli errori più frequenti.

È scritta da Federico Cappellina Architects, studio di architettura di Verona che progetta residenze nel Triveneto e in Lombardia e ne segue la direzione lavori. Non è un parere legale né tecnico vincolante: i riferimenti di legge citati riguardano gli appalti pubblici e la sicurezza dei cantieri, e il loro uso nel privato è una scelta di metodo, da adattare al singolo incarico.

Progetto esecutivo in sintesi

• Il progetto esecutivo definisce ogni elemento dell’opera in forma, tipologia, qualità, dimensione e prezzo, con il piano di manutenzione (Allegato I.7 al D.Lgs. 36/2023, articolo 22).
• Negli appalti pubblici la progettazione oggi ha due livelli: il progetto di fattibilità tecnico-economica e il progetto esecutivo (D.Lgs. 36/2023, articolo 41). Il codice precedente ne prevedeva tre, con il progetto definitivo in mezzo.
• Per una casa privata nessuna legge impone un livello esecutivo con quei contenuti: il permesso di costruire si chiede con gli elaborati progettuali richiesti e la dichiarazione del progettista (DPR 380/2001, articolo 20).
• Nel privato il progetto esecutivo serve a tre cose: confrontare imprese sulla stessa base, firmare un contratto a prezzo chiaro e governare il cantiere senza decisioni improvvisate.
• Contiene tavole costruttive e dettagli, abachi, relazioni specialistiche e calcoli, computo metrico estimativo, capitolato, cronoprogramma e piano di manutenzione.
• L’errore che costa di più è mandare in gara, o in cantiere, un progetto da permesso spacciato per esecutivo.

I livelli di progettazione: preliminare, definitivo, progetto esecutivo

Chi ha costruito o ristrutturato in Italia ha sentito parlare di progetto preliminare, definitivo ed esecutivo. Sono parole nate negli appalti pubblici. Il D.Lgs. 50/2016, articolo 23, nel testo in vigore fino a giugno 2023, articolava la progettazione dei lavori pubblici in tre livelli di successivi approfondimenti tecnici: progetto di fattibilità tecnica ed economica, progetto definitivo e progetto esecutivo. Il comma 8 chiedeva che l’esecutivo, redatto in conformità al definitivo, determinasse in ogni dettaglio i lavori, il costo e il cronoprogramma, con ogni elemento identificato in forma, tipologia, qualità, dimensione e prezzo.

Il codice dei contratti oggi in vigore ha ridotto i livelli a due. L’articolo 41 del D.Lgs. 36/2023 stabilisce che la progettazione dei lavori pubblici si articola nel progetto di fattibilità tecnico-economica e nel progetto esecutivo, e rinvia all’Allegato I.7 per i contenuti.

Il comma 8 chiede che l’esecutivo, coerente con quello di fattibilità, definisca gli elementi in modo da individuarne funzione, requisiti, qualità e prezzo di elenco, sia corredato del piano di manutenzione e determini in dettaglio lavori, costi e tempi. Per gli interventi di manutenzione il comma 5 consente di omettere il primo livello, se l’esecutivo ne contiene gli elementi.

Come usiamo questi livelli in una casa privata

Nel privato i livelli non sono obbligatori, ma il loro ordine logico resta utile. Nella nostra prassi una casa passa per quattro momenti: lo studio di fattibilità sul lotto e sul programma; il progetto architettonico, che fissa forma, superfici e materiali e diventa la base della pratica edilizia; il progetto esecutivo, che trasforma il progetto approvato in istruzioni per costruire; la direzione lavori, che lo applica e lo aggiorna. La progettazione di una casa per fasi descrive il percorso completo; qui ci concentriamo sul terzo momento.

Che cosa contiene un progetto esecutivo

L’Allegato I.7 al D.Lgs. 36/2023, che abbiamo letto in una copia aggiornata alle modifiche del D.Lgs. 209/2024, elenca all’articolo 22 i documenti del livello esecutivo per un’opera pubblica. Precisa che il progetto contiene la definizione finale di tutte le lavorazioni e che ne restano fuori i piani operativi di cantiere, i piani di approvvigionamento e i calcoli delle opere provvisionali, che spettano all’impresa. Per una casa usiamo quell’elenco come lista di riferimento, adattata. I documenti che non mancano mai nei nostri esecutivi sono dodici:

1. Relazione generale: criteri delle scelte esecutive, prestazioni attese, indagini svolte, norme applicate.
2. Tavole architettoniche di piante, prospetti e sezioni quotate, con le stratigrafie di pareti, solai e coperture.
3. Particolari costruttivi: attacco a terra, nodi dei serramenti, soglie, gronde, parapetti, impermeabilizzazioni.
4. Abachi dei serramenti, delle porte, delle finiture e dei sanitari, con misure, materiali e prestazioni.
5. Progetto strutturale con relazione di calcolo ed elaborati, redatto dall’ingegnere strutturista.
6. Progetto degli impianti meccanici ed elettrici, con schemi, percorsi e calcoli.
7. Relazioni specialistiche: geologica e geotecnica, energetica, acustica dove serve.
8. Computo metrico estimativo, con le quantità di ogni lavorazione e i prezzi.
9. Capitolato con descrizione delle lavorazioni e prescrizioni tecniche.
10. Cronoprogramma delle fasi e delle lavorazioni.
11. Piano di sicurezza e coordinamento, quando il cantiere lo richiede.
12. Piano di manutenzione dell’edificio.

Tavole, dettagli e abachi del progetto esecutivo

Le tavole sono la parte più visibile del progetto esecutivo. L’articolo 25 dell’Allegato I.7 chiede che gli elaborati grafici rappresentino l’intervento in ogni particolare architettonico, strutturale e impiantistico, con scale adeguate e quotature, e che comprendano i particolari costruttivi e le fasi costruttive. L’articolo 26, per gli elaborati di strutture e impianti delle opere pubbliche, indica scale d’insieme non inferiori a 1:50 e di dettaglio non inferiori a 1:10. In una casa privata non sono soglie obbligatorie, ma danno la misura della precisione attesa.

Nella nostra prassi il dettaglio non è un approfondimento facoltativo: è il punto in cui si decide se una facciata resterà asciutta, se un serramento scorrevole a filo pavimento funzionerà, se una soglia sarà davvero senza gradino. Il disegno di un nodo tiene insieme struttura, isolamento, impermeabilizzazione, serramento e finitura; se manca, quella sintesi la fa l’impresa in cantiere, con le sue abitudini e non con le scelte del progetto.

Abachi: il progetto esecutivo che si legge in tabella

Gli abachi trasformano il disegno in un elenco controllabile. Ogni serramento ha una sigla, una posizione, le misure, il tipo di apertura, il profilo, la vetrata, il colore e le prestazioni richieste; ogni locale ha pavimento, battiscopa, rivestimento, controsoffitto e tinteggiatura. Un buon abaco permette all’impresa di quotare senza interpretare e al committente di rivedere le scelte prima di ordinare. È anche il documento che più spesso manca quando un progetto si ferma alla pratica edilizia.

Relazioni specialistiche, calcoli e piano di manutenzione

Una casa non si costruisce solo con il disegno architettonico. L’Allegato I.7 dedica articoli distinti alla relazione generale, alle relazioni specialistiche, ai calcoli e al piano di manutenzione. Per quest’ultimo l’articolo 27 indica tre documenti: manuale d’uso, manuale di manutenzione e programma di manutenzione, articolato in prestazioni, controlli e interventi. In un incarico privato lo prepariamo in forma più snella, ma con la stessa logica: che cosa va controllato, ogni quanto, da chi.

I calcoli strutturali e impiantistici sono firmati dai rispettivi professionisti e seguono le loro norme di settore, che questa pagina non riassume. Il compito dell’architetto in questa fase è il coordinamento: far coincidere i fori delle strutture con i passaggi degli impianti, i ribassi dei solai con le pendenze, i cavedi con le posizioni dei bagni. Ogni incongruenza scoperta sulla carta costa una revisione; scoperta in cantiere costa una demolizione.

Computo, capitolato e cronoprogramma: il progetto esecutivo che diventa contratto

La parte economica dell’esecutivo è quella che decide il contratto. L’articolo 31 dell’Allegato I.7 riguarda elenco prezzi, computo metrico estimativo e quadro economico; l’articolo 32 prevede lo schema di contratto e il capitolato speciale, diviso in descrizione delle lavorazioni e prescrizioni tecniche; l’articolo 30 descrive il cronoprogramma come un diagramma di tutte le fasi con i tempi delle lavorazioni.

• Il computo metrico estimativo misura ogni lavorazione sulle tavole: senza tavole esecutive le quantità sono stime.
• Il capitolato speciale d’appalto dice come si eseguono e si accettano le lavorazioni e quali materiali sono ammessi.
• Il cronoprogramma dei lavori ordina le fasi e rende verificabili scadenze e pagamenti a stato di avanzamento.

Il Codice civile spiega perché questa precisione conviene. L’articolo 1659 del Codice civile stabilisce che l’appaltatore non può apportare variazioni alle modalità convenute dell’opera senza autorizzazione del committente, che l’autorizzazione si prova per iscritto e che, se il prezzo è stato fissato globalmente, le variazioni autorizzate non danno diritto a un compenso in più, salvo patto diverso. Più il progetto è completo, più è chiaro che cosa era «convenuto» e che cosa è una variazione.

Progetto esecutivo e permesso di costruire

Il permesso di costruire non richiede un progetto esecutivo. L’articolo 20 del DPR 380/2001 prevede che la domanda sia presentata allo sportello unico con un’attestazione sul titolo di legittimazione, con gli elaborati progettuali richiesti e, quando ne ricorrono i presupposti, con gli altri documenti previsti, e che sia accompagnata da una dichiarazione del progettista abilitato sulla conformità del progetto agli strumenti urbanistici, ai regolamenti edilizi e alle norme di settore. Quali elaborati siano «richiesti» lo stabiliscono la modulistica e il regolamento del Comune.

Nella nostra prassi il progetto depositato per il permesso di costruire è un progetto architettonico completo nelle quote, nelle superfici, nelle altezze e nei prospetti, ma non ancora un esecutivo. Lo sviluppo esecutivo comincia di solito quando il titolo è vicino o rilasciato, per non disegnare in dettaglio una soluzione che l’istruttoria potrebbe cambiare. Per interventi minori il discorso è simile, con la CILA o la SCIA al posto del permesso.

Il progetto esecutivo deve rispettare il titolo

Il passaggio inverso conta altrettanto. L’Allegato I.7, articolo 22, chiede che l’esecutivo rispetti le prescrizioni dei titoli abilitativi. L’articolo 29 del DPR 380/2001 rende titolare del permesso, committente, costruttore e direttore dei lavori responsabili della conformità delle opere al permesso e alle sue modalità esecutive. Un dettaglio esecutivo che alza una copertura, sposta una finestra o cambia una sagoma non è più un dettaglio: è una variante in corso d’opera da valutare prima di costruire.

Perché il progetto esecutivo serve anche nel privato

Nessuna norma impone a un privato di commissionare un progetto esecutivo per la propria casa. Molte abitazioni si costruiscono con il progetto da permesso e un capitolato sommario, lasciando all’impresa le scelte costruttive. È una strada percorribile per un edificio semplice e un’impresa che si conosce bene. Per una villa con grandi vetrate, coperture piane, impianti integrati e finiture su misura, la stessa strada porta quasi sempre a varianti, discussioni sul prezzo e risultati diversi dal progetto approvato.

Le ragioni per cui, nella nostra prassi, consigliamo di completare l’esecutivo prima di firmare con un’impresa sono quattro:

1. Prezzo: un’offerta su tavole e computo complete è un prezzo; un’offerta su un progetto da permesso è una stima che si aggiusta strada facendo.
2. Qualità: le scelte che definiscono una casa (nodi, materiali, proporzioni dei serramenti) restano del progetto e non si negoziano in cantiere.
3. Tempo: un cantiere che non aspetta decisioni procede secondo il cronoprogramma.
4. Controllo: il direttore dei lavori ha un riferimento univoco per accettare o respingere una lavorazione.

Il progetto esecutivo nella gara tra imprese

La gara tra imprese è il momento in cui l’esecutivo restituisce il suo costo. Se ogni impresa riceve le stesse tavole, lo stesso computo con le stesse voci e lo stesso capitolato, le offerte si confrontano riga per riga: si vede dove un prezzo è basso perché l’impresa è efficiente e dove lo è perché ha interpretato al ribasso. Senza progetto esecutivo, ogni offerta descrive un edificio leggermente diverso e il confronto si fa sul totale, cioè sul dato meno informativo.

Il D.Lgs. 81/2008, articolo 90 aggiunge un tempo preciso alla sicurezza: quando in cantiere è prevista la presenza di più imprese esecutrici, anche non contemporanea, il committente designa il coordinatore per la progettazione contestualmente all’affidamento dell’incarico di progettazione. L’articolo 91 chiede al coordinatore di redigere il piano di sicurezza e coordinamento e il fascicolo dell’opera durante la progettazione e comunque prima della richiesta di presentazione delle offerte. Anche per questo il PSC fa parte del pacchetto di gara, insieme alla notifica preliminare da preparare prima dell’inizio dei lavori.

Che cosa mandiamo alle imprese

• tavole esecutive architettoniche, strutturali e impiantistiche in versione numerata e datata;
• abachi di serramenti e finiture;
• computo metrico non estimativo, cioè le quantità senza i prezzi, da far compilare a ciascuna impresa;
• capitolato e schema di contratto;
• cronoprogramma di riferimento e piano di sicurezza e coordinamento;
• un modulo di offerta che chiede di indicare a parte varianti proposte ed esclusioni.

Progetto esecutivo e direzione lavori

Il progetto esecutivo non si chiude il giorno della firma del contratto. In cantiere emergono condizioni che il progetto non poteva conoscere: un terreno diverso da quello delle indagini, un prodotto fuori produzione, una scelta che il committente vuole cambiare. La direzione lavori lo aggiorna con disegni di dettaglio e ordini di servizio, e tiene distinte le precisazioni, che restano dentro il progetto, dalle variazioni, che vanno autorizzate per iscritto e, se toccano il titolo edilizio, valutate sul piano urbanistico.

A fine lavori, il progetto aggiornato con lo stato realizzato diventa la memoria della casa: serve per l’agibilità, per la manutenzione e per ogni intervento futuro. È anche la prova più semplice dello stato legittimo dell’immobile quando, anni dopo, la casa verrà venduta.

Progetto esecutivo nelle ristrutturazioni

In una ristrutturazione il progetto esecutivo parte da un rilievo, non da un foglio bianco. Il rilievo deve restituire non solo le misure ma anche ciò che si vede poco: spessori, quote dei solai, impianti esistenti, stato delle strutture. Più l’intervento è profondo, più l’esecutivo deve prevedere saggi e verifiche prima della gara, perché nella nostra esperienza le sorprese in demolizione sono tra le cause più frequenti di aumento dei costi.

La guida sui costi di una ristrutturazione spiega come si legge un preventivo in questo caso; per una demolizione e ricostruzione il progetto torna a essere quello di una casa nuova.

Le ristrutturazioni sono anche il caso in cui l’esecutivo incontra più spesso le altre pratiche: un cambio di destinazione d’uso o un frazionamento modificano gli spazi e quindi le tavole, e vanno chiariti prima di disegnare i dettagli.

Errori frequenti nel progetto esecutivo

Gli errori che vediamo più spesso, nelle case che ci vengono portate a metà percorso, sono sette:

1. Chiamare progetto esecutivo il progetto da permesso, con qualche tavola in scala maggiore ma senza dettagli, abachi e computo.
2. Separare architettura, strutture e impianti fino al cantiere, senza un momento di coordinamento sulle stesse tavole.
3. Un computo senza tavole, a voci generiche «a corpo», che nessuna impresa può confrontare.
4. Un capitolato copiato da un altro progetto, con materiali e prescrizioni che non corrispondono ai disegni.
5. Rinviare le scelte di finitura a cantiere aperto, quando ogni decisione blocca una squadra.
6. Dettagli che modificano il titolo edilizio senza valutare se diventano una variante.
7. Non aggiornare l’esecutivo durante i lavori, perdendo la corrispondenza tra disegni e costruito.

Domande frequenti sul progetto esecutivo

Che cos’è il progetto esecutivo di una casa?

È il livello di progettazione che definisce ogni elemento della costruzione in forma, tipologia, qualità, dimensione e prezzo, con tavole costruttive, dettagli, abachi, calcoli, computo, capitolato, cronoprogramma e piano di manutenzione. È la base per le offerte delle imprese e per il controllo del cantiere.

Il progetto esecutivo è obbligatorio per una casa privata?

No. I livelli di progettazione sono disciplinati per gli appalti pubblici dal D.Lgs. 36/2023. Per il permesso di costruire il DPR 380/2001 chiede gli elaborati progettuali richiesti e la dichiarazione del progettista. Nel privato è una scelta di metodo, che nella nostra prassi consigliamo prima di scegliere l’impresa.

Qual è la differenza tra progetto definitivo e progetto esecutivo?

Nel codice degli appalti abrogato il definitivo conteneva gli elementi per le autorizzazioni e l’esecutivo ne sviluppava ogni dettaglio costruttivo e il prezzo. Il codice in vigore ha due livelli, fattibilità ed esecutivo. Nel privato il «definitivo» corrisponde di fatto al progetto da permesso.

Il progetto esecutivo serve per il permesso di costruire?

Di norma no: il Comune istruisce il progetto architettonico con gli elaborati richiesti dalla propria modulistica. L’esecutivo si sviluppa dopo, e deve rispettare le prescrizioni del titolo rilasciato.

Che cosa contiene un progetto esecutivo completo?

Relazione generale, tavole architettoniche, particolari costruttivi, abachi, progetto strutturale, progetto degli impianti, relazioni specialistiche, computo metrico estimativo, capitolato, cronoprogramma, piano di sicurezza e coordinamento quando richiesto e piano di manutenzione.

Chi redige il progetto esecutivo?

L’architetto lo coordina e ne redige la parte architettonica; strutture e impianti sono firmati dai rispettivi professionisti abilitati; il piano di sicurezza è redatto dal coordinatore per la progettazione, quando la legge lo richiede.

Il progetto esecutivo si può cambiare durante i lavori?

Sì, con disegni di aggiornamento della direzione lavori. Le variazioni rispetto a quanto pattuito con l’impresa vanno autorizzate per iscritto (Codice civile, articolo 1659) e, se toccano il titolo edilizio, valutate come variante.

Controlli sul progetto esecutivo prima della gara

Prima di inviare un progetto esecutivo alle imprese, nella nostra prassi verifichiamo questi punti.

• Il progetto esecutivo corrisponde al titolo edilizio rilasciato in quote, superfici, altezze e prospetti.
• Ogni tavola ha numero, data e revisione, e l’elenco elaborati è aggiornato.
• Architettura, strutture e impianti sono stati sovrapposti e i conflitti risolti.
• Ogni voce del computo rimanda a una tavola o a un abaco.
• Il capitolato descrive i materiali effettivamente disegnati nelle tavole.
• Le scelte di finitura sono chiuse o, se aperte, quotate come somme a disposizione dichiarate.
• Il cronoprogramma è coerente con le lavorazioni e con le forniture a lunga consegna.
• Il piano di sicurezza e coordinamento è pronto prima della richiesta delle offerte, quando è dovuto.

Approfondire

Guide di oggi collegate al tema: il cronoprogramma dei lavori, la variante in corso d’opera, il cambio di destinazione d’uso e il frazionamento di un immobile. Sui documenti che lo compongono: il computo metrico estimativo, il capitolato speciale d’appalto, la direzione lavori, le tolleranze costruttive e il compenso del progettista, nella guida su quanto costa un architetto per una villa. Per far leggere un progetto prima di una gara tra imprese si può scrivere allo studio dalla pagina Contatti.

Il progetto esecutivo è il punto in cui una casa si decide sulla carta, dove le correzioni costano una revisione e non una demolizione.

Fonti: D.Lgs. 36/2023, articolo 41 (Normattiva, testo vigente); Allegato I.7 al D.Lgs. 36/2023, articoli 4 e 22-32 (letto in una copia su codiceappalti.it che riporta le modifiche del D.Lgs. 209/2024; il testo ufficiale è su Normattiva e in Gazzetta Ufficiale); D.Lgs. 50/2016, articolo 23, nel testo vigente al 30 giugno 2023 (Normattiva); DPR 380/2001, articoli 20 e 29 (Normattiva); D.Lgs. 81/2008, articoli 90 e 91 (Normattiva); Codice civile, articolo 1659 (testo letto su Brocardi), consultati il 10 novembre 2026.

Le norme sugli appalti pubblici sono citate come riferimento di metodo: non si applicano come obbligo a un incarico privato. Modulistica ed elaborati richiesti variano da Comune a Comune e vanno verificati sul Comune. Contenuto informativo, non parere legale né tecnico vincolante.