L’agibilità di una casa è l’attestazione che l’edificio è utilizzabile: rispetta le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico, ed è conforme al progetto presentato. Senza di essa si può costruire, ma si rischia di non poter vendere, ottenere un mutuo o allacciare in regola le utenze. Dopo il D.Lgs. 222/2016 il vecchio «certificato di agibilità» è stato sostituito da una segnalazione certificata, la SCA, regolata dall’articolo 24 del D.P.R. 380/2001.
Questa guida spiega che cos’è l’agibilità casa, chi la presenta, entro quando, con quali documenti, quali sono le sanzioni e come si prepara il cantiere perché la pratica sia semplice. È scritta da Federico Cappellina Architects, studio di architettura di Verona che segue la direzione lavori dei propri progetti. I testi di legge sono collegati a Normattiva nella versione vigente. Non è un parere legale.
Agibilità casa in sintesi
- L’agibilità casa si ottiene con una segnalazione certificata presentata allo sportello unico per l’edilizia (articolo 24).
- Va presentata entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura; l’uso dell’immobile può cominciare dalla presentazione.
- Attesta sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico di edificio e impianti, la conformità al progetto presentato e l’agibilità.
- Servono sei gruppi di documenti: attestazione del direttore dei lavori, collaudo statico, accessibilità, aggiornamento catastale, impianti e, ove richiesta, banda ultra larga.
- La mancata presentazione comporta una sanzione da 77 a 464 euro.
- L’agibilità casa può essere parziale, per porzioni funzionalmente autonome o singole unità.
Che cos’è l’agibilità casa
L’agibilità riguarda l’edificio finito: dice che si può abitare. È diversa dal permesso di costruire, che autorizza a costruire, e dall’abitabilità, termine del passato. L’articolo 25 del Testo unico, che regolava il certificato di agibilità, è stato abrogato dal D.Lgs. 222/2016: oggi vale la segnalazione certificata per l’agibilità (SCA) dell’articolo 24, che il professionista e il titolare presentano e che produce effetto senza attendere un atto del Comune.
Il Comune può controllare successivamente; per questo la segnalazione è asseverata e documentata. Una pratica fatta con cura è un fascicolo che regge nel tempo, e che serve di nuovo alla prima vendita.
Agibilità casa: chi presenta la segnalazione e quando
Secondo l’articolo 24, la presentano il titolare del permesso di costruire o chi ha presentato la SCIA, oppure i loro successori o aventi causa, allo sportello unico per l’edilizia. Il termine è di quindici giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento. L’uso può iniziare dalla data di presentazione. Il termine decorre dalle finiture, non dalla struttura: una casa non finita non è agibile.
Agibilità casa: per quali interventi serve
L’articolo 24 riguarda le nuove costruzioni, le ricostruzioni o sopraelevazioni totali o parziali e gli interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati. Per un rifacimento di finiture senza effetti su questi aspetti non è di norma richiesta; la verifica si fa sul tipo di intervento (vedi CILA o SCIA).
Che cosa attesta l’agibilità casa
- che edificio e impianti rispettano le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico;
- che l’opera è conforme al progetto presentato;
- che l’edificio è agibile;
- ove previsto, il rispetto degli obblighi di infrastrutturazione digitale.
La conformità al progetto presuppone che le eventuali varianti siano state autorizzate e che le piccole differenze rientrino nelle tolleranze costruttive. Se emergono difformità non sanabili con le tolleranze, la strada è la sanatoria edilizia.
I documenti per l’agibilità casa
La segnalazione è corredata dei documenti elencati dall’articolo 24. Sono sei gruppi:
- Attestazione del direttore dei lavori o di un professionista abilitato, che certifica la conformità dell’opera al progetto, la sua agibilità e il rispetto delle condizioni di salubrità e sicurezza.
- Collaudo statico (o dichiarazione di regolare esecuzione per gli interventi in cui è consentita).
- Dichiarazione di conformità in materia di accessibilità e di superamento delle barriere architettoniche.
- Estremi della dichiarazione di aggiornamento catastale.
- Dichiarazione dell’impresa installatrice che attesta la conformità degli impianti, oppure certificato di collaudo degli impianti.
- Attestazione di edificio predisposto per la banda ultra larga, dove richiesta.
Ognuno di questi documenti nasce in cantiere, non a fine pratica: il collaudo statico dopo le strutture, le dichiarazioni di conformità degli impianti a fine posa, il rilievo catastale a lavori finiti. Una direzione lavori ordinata li raccoglie man mano; la guida alla direzione lavori spiega come.
Agibilità casa: la cronologia di fine cantiere, quando nasce ogni documento
La segnalazione di agibilità si presenta alla fine, ma i documenti nascono lungo tutto il cantiere. L’ordine che seguiamo è questo, a titolo di prassi.
- Strutture finite: collaudo statico, o dichiarazione di regolare esecuzione dove consentita, con il deposito richiesto per le zone sismiche.
- Impianti posati e provati: ogni installatore rilascia la propria dichiarazione di conformità, con gli allegati obbligatori.
- Involucro e isolamenti: documentazione dei prodotti e relazioni di fine lavori sugli aspetti energetici.
- Finiture concluse: da questo momento decorrono i quindici giorni.
- Rilievo dello stato finito e aggiornamento catastale.
- Attestazione del direttore dei lavori, con il fascicolo delle conformità.
- Presentazione della segnalazione allo sportello unico.
Chi arriva ai quindici giorni con i documenti già raccolti presenta la pratica in un giorno; chi li cerca allora, spesso non li trova più.
Agibilità casa: le dichiarazioni di conformità degli impianti
Gli impianti sono la voce che più spesso ritarda l’agibilità. L’articolo 24 chiede la dichiarazione dell’impresa installatrice che attesta la conformità degli impianti alle norme, oppure il certificato di collaudo. Conviene, nel capitolato, imporre la consegna delle dichiarazioni a ogni impianto concluso, con i disegni di quanto realizzato, gli schemi e le istruzioni. Per gli impianti di climatizzazione e di produzione di energia, i documenti comprendono anche le schede dei prodotti. Un impianto senza dichiarazione è un impianto che il direttore dei lavori non può attestare. La guida al capitolato speciale d’appalto spiega come inserire l’obbligo nel contratto.
Agibilità casa e aggiornamento catastale
Tra i documenti dell’articolo 24 ci sono gli estremi della dichiarazione di aggiornamento catastale. Il catasto, come si ricorda spesso, non legittima: registra la consistenza e la rendita. Ma una planimetria catastale che non corrisponde all’edificio finito è un ostacolo alla vendita e alla pratica di agibilità. Per questo, al termine del cantiere, si esegue il rilievo dello stato costruito e si presenta la variazione, prima di consegnare la segnalazione.
Agibilità casa per edifici esistenti e senza lavori
Un edificio può essere stato costruito legittimamente e non avere mai avuto l’agibilità, per esempio perché la pratica non fu chiusa. Il comma 7-bis dell’articolo 24 consente di presentare la segnalazione anche in assenza di lavori per gli immobili legittimamente realizzati ma privi di agibilità, secondo requisiti da stabilire con decreto ministeriale. Per chi acquista un immobile in queste condizioni, il primo passo è la verifica dei titoli e dello stato legittimo; se emergono difformità, la strada è la sanatoria edilizia o la dichiarazione delle tolleranze costruttive.
Agibilità casa: che cosa chiedono il notaio e la banca
La prassi della compravendita è che il notaio, nell’atto, richiami i titoli edilizi e la conformità urbanistica e catastale dell’immobile, e che la banca chieda la documentazione tecnica per il mutuo. L’agibilità è tra i documenti che se mancano rallentano o bloccano l’operazione. Quali documenti siano richiesti in ogni caso lo stabiliscono il notaio e l’istituto di credito; chi vende conviene che abbia il fascicolo pronto prima di mettere in vendita.
Checklist agibilità casa per chi sta per finire il cantiere
- Le strutture sono collaudate o dichiarate eseguite regolarmente.
- Ogni impianto ha la sua dichiarazione di conformità o il collaudo.
- Le finiture sono concluse: il termine di quindici giorni è cominciato.
- Le varianti eseguite sono state autorizzate; gli scostamenti sono tolleranze dichiarabili.
- Il rilievo finale è stato fatto e il catasto aggiornato.
- Il direttore dei lavori ha preparato l’attestazione.
- L’accessibilità è stata dichiarata, dove richiesta.
- La segnalazione è pronta per lo sportello unico.
Con questa lista un cantiere ben condotto chiude in pochi giorni; senza, può richiedere mesi di ricerche.
Agibilità casa: la sanzione e l’agibilità parziale
La mancata presentazione della segnalazione comporta una sanzione amministrativa pecuniaria da 77 a 464 euro. La somma è modesta rispetto alle conseguenze pratiche: senza agibilità l’immobile è difficile da vendere e da finanziare, e un tecnico non può attestare ciò che non esiste in atti.
La segnalazione può riguardare singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonome, o singole unità immobiliari, alle condizioni previste dal testo dell’articolo, che vanno lette sul caso concreto. È utile nei cantieri a lotti o nelle case divise in più unità.
Agibilità casa: deroghe e casi particolari dell’articolo 24
Il comma 5-bis consente al progettista di asseverare, in via transitoria, il rispetto di requisiti diversi per altezza minima e superficie minima di alcuni alloggi, nei casi che il testo indica. Il comma 7-bis permette di presentare la segnalazione anche in assenza di lavori, per immobili legittimamente realizzati ma privi di agibilità, secondo requisiti da definire con decreto ministeriale. Sono casi che si valutano con il tecnico sul testo vigente: la versione dell’articolo che abbiamo consultato è in vigore dal 28 luglio 2024.
Agibilità casa, compravendita e mutuo
L’agibilità è tra i primi documenti che notaio, acquirente e banca chiedono. Per chi vende una casa recente è la prova che il cantiere si è chiuso in regola; per chi acquista un immobile esistente, la verifica di agibilità, titoli e conformità catastale è parte della due diligence. Se mancano o non coincidono, conviene scoprirlo prima del preliminare, con un tecnico, e decidere se regolarizzare o rinegoziare.
Agibilità casa: come prepariamo il cantiere perché sia semplice
- Un elenco documenti dall’inizio: già nel progetto esecutivo indichiamo quali dichiarazioni, collaudi e certificati serviranno e a quale fase.
- Tracciamenti e controlli di misura durante i lavori, per ridurre le difformità.
- Varianti scritte e autorizzate prima di essere eseguite.
- Dichiarazioni degli impiantisti consegnate a ogni impianto concluso, non a fine cantiere.
- Rilievo finale dello stato costruito, con i disegni «come costruito» per il catasto.
- Fascicolo dell’opera: tutta la documentazione, ordinata, consegnata al committente.
È parte del percorso descritto nella guida alla progettazione di una casa.
Agibilità casa parziale: casi pratici
L’agibilità parziale è utile quando l’edificio non è finito tutto insieme. Tre casi in cui l’abbiamo vista usare, a titolo di esempio:
- Casa principale e dépendance costruite in tempi diversi: si chiude prima la parte abitata, con le sue finiture e i suoi impianti, e si presenta la segnalazione per quella porzione, funzionalmente autonoma.
- Edificio con più unità: ogni unità immobiliare può essere resa agibile separatamente, a condizioni che il testo dell’articolo 24 indica e che il tecnico verifica sul caso.
- Cantiere a lotti: le parti già ultimate possono essere utilizzate mentre il resto prosegue, se funzionalmente autonome.
In tutti i casi la porzione da rendere agibile deve avere le proprie condizioni di sicurezza e funzionamento: accesso, impianti, servizi igienici. Una stanza finita in una casa ancora in cantiere non basta.
Agibilità casa e interventi sugli edifici esistenti
L’articolo 24 non riguarda solo le case nuove: include gli interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico di edifici e impianti. Una ristrutturazione che rifà gli impianti, modifica la distribuzione degli spazi o cambia i requisiti di aerazione, per esempio, rientra tra gli interventi per i quali conviene valutare la segnalazione. Un semplice rifacimento di finiture, di norma, no. La classificazione dell’intervento è la stessa che serve per scegliere tra CILA, SCIA e permesso, spiegata nella guida a CILA o SCIA.
Quanto tempo serve per raccogliere i documenti
Non esiste una durata fissa, perché i documenti arrivano da soggetti diversi: l’ingegnere per il collaudo statico, gli installatori per gli impianti, il rilevatore per il catasto, il direttore dei lavori per l’attestazione. La differenza la fa l’organizzazione: se il capitolato impone la consegna di ogni dichiarazione alla fine della relativa lavorazione e se il direttore dei lavori tiene un elenco aggiornato, a fine finiture mancano pochi documenti. Se invece si aspetta la fine del cantiere per chiederli, le imprese sono già altrove, le persone non rispondono, i documenti vanno ricostruiti. I quindici giorni dall’ultimazione delle finiture non lasciano spazio a questa seconda ipotesi.
Gli errori di documento più comuni nell’agibilità casa
- Dichiarazioni di conformità incomplete: mancano gli allegati obbligatori o i dati dell’impianto realizzato.
- Collaudo statico non coerente con le strutture eseguite, per modifiche in corso d’opera non registrate.
- Planimetria catastale diversa dallo stato finito.
- Attestazione del direttore dei lavori generica: deve riferirsi al progetto e alle varianti autorizzate.
- Dichiarazione di accessibilità non presentata o non coerente con il progetto.
Ognuno di questi errori si evita in cantiere, non in ufficio. È il senso del metodo descritto nella guida alla direzione lavori.
Gli errori più frequenti sull’agibilità casa
- Aspettare mesi dopo la fine dei lavori: il termine di quindici giorni decorre dalle finiture.
- Trascurare le dichiarazioni degli impianti finché l’impresa non è più in cantiere.
- Presentare la segnalazione senza aver aggiornato il catasto.
- Trascurare le difformità sperando che non emergano; emergono alla vendita.
- Abitare senza aver presentato la segnalazione: l’uso è consentito dalla presentazione, non prima.
Agibilità casa: chi risponde di che cosa
La segnalazione distribuisce le responsabilità in modo chiaro. Il titolare del permesso o della SCIA, o chi gli subentra, la presenta e ne risponde come dichiarante. Il direttore dei lavori, o un professionista abilitato, attesta la conformità dell’opera al progetto, la salubrità e la sicurezza degli ambienti: è un’asseverazione professionale, con le conseguenze che la legge prevede per le dichiarazioni non veritiere. Le imprese installatrici rispondono delle dichiarazioni di conformità degli impianti; il collaudatore, del collaudo statico. Per il committente il consiglio pratico è semplice: non firmare una segnalazione di cui non ha letto i documenti allegati, e conservarli tutti, perché serviranno a chi comprerà la casa.
Domande frequenti sull’agibilità casa
Che cos’è l’agibilità casa?
L’attestazione, con segnalazione certificata (SCA, articolo 24 del D.P.R. 380/2001), che edificio e impianti rispettano le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico e che l’opera è conforme al progetto presentato.
Agibilità casa: entro quando va presentata?
Entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento; l’uso può iniziare dalla data di presentazione.
Agibilità casa: chi la presenta?
Il titolare del permesso di costruire o chi ha presentato la SCIA, oppure i loro successori o aventi causa, allo sportello unico per l’edilizia.
Agibilità casa: quali documenti servono?
Attestazione del direttore dei lavori o di un professionista abilitato, collaudo statico, dichiarazione sull’accessibilità, estremi dell’aggiornamento catastale, dichiarazione di conformità o collaudo degli impianti e, dove richiesta, attestazione di predisposizione per la banda ultra larga.
Agibilità casa: quanto costa non presentarla?
Una sanzione amministrativa pecuniaria da 77 a 464 euro, oltre alle difficoltà di vendita e finanziamento.
Agibilità casa: si può avere solo per una parte?
Sì: la segnalazione può riguardare singoli edifici, porzioni funzionalmente autonome o singole unità immobiliari, alle condizioni dell’articolo 24.
Esiste ancora il certificato di agibilità?
No: l’articolo 25 del Testo unico è stato abrogato dal D.Lgs. 222/2016 e oggi si usa la segnalazione certificata per l’agibilità.
Approfondire
Le guide collegate: la direzione lavori, il permesso di costruire, CILA o SCIA, le tolleranze costruttive, la sanatoria edilizia e il capitolato speciale d’appalto. Per un confronto sul proprio immobile si può scrivere allo studio dalla pagina Contatti.
Fonti: D.P.R. 380/2001, art. 24 (testo in vigore dal 28 luglio 2024) e art. 25 (abrogato dal D.Lgs. 222/2016), Normattiva, consultati l’8 novembre 2026. Contenuto informativo, non parere legale.
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