{"id":22508,"date":"2026-11-11T13:22:42","date_gmt":"2026-11-11T12:22:42","guid":{"rendered":"https:\/\/federicocappellina.com\/?p=22508"},"modified":"2026-11-11T13:22:42","modified_gmt":"2026-11-11T12:22:42","slug":"architetto-portovenere","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/architetto-portovenere\/","title":{"rendered":"Architetto Portovenere: progettare una villa in Liguria"},"content":{"rendered":"<p><strong>Architetto Portovenere<\/strong>: questa pagina raccoglie i dati pubblici disponibili per chi valuta di progettare una villa a Portovenere (SP): le quotazioni OMI delle ville, il territorio, la pianificazione urbanistica e i vincoli, e le verifiche da fare prima di acquistare un lotto. Ogni dato riporta la fonte; le valutazioni dello studio sono indicate come tali e dove il dato non \u00e8 disponibile lo diciamo. Federico Cappellina Architects ha sede a Verona.<\/p>\n<h2>Progetti dello studio<\/h2>\n<p>Alcuni progetti dello studio: ogni scheda porta alla pagina del progetto, con foto e descrizione. L&#8217;elenco completo \u00e8 nella pagina <a href=\"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/progetti\/\">Progetti<\/a>.<\/p>\n\n<div class=\"wp-block-columns is-layout-flex wp-container-core-columns-is-layout-7387b849 wp-block-columns-is-layout-flex\">\n<div class=\"wp-block-column is-layout-flow wp-block-column-is-layout-flow\">\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><a href=\"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/progetti\/villa-md-home-a-verona\/\"><img fetchpriority=\"high\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"680\" src=\"https:\/\/federicocappellina.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/villa-md-home-abitare-verona-frj293i-1024x680.jpg\" alt=\"Villa MD Home \u2014 Verona\" class=\"wp-image-21348\" title=\"\" srcset=\"https:\/\/federicocappellina.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/villa-md-home-abitare-verona-frj293i-1024x680.jpg 1024w, https:\/\/federicocappellina.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/villa-md-home-abitare-verona-frj293i-300x199.jpg 300w, https:\/\/federicocappellina.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/villa-md-home-abitare-verona-frj293i-768x510.jpg 768w, https:\/\/federicocappellina.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/villa-md-home-abitare-verona-frj293i-1536x1020.jpg 1536w, https:\/\/federicocappellina.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/villa-md-home-abitare-verona-frj293i.jpg 1600w\" sizes=\"(max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/a><\/figure>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong><a href=\"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/progetti\/villa-md-home-a-verona\/\">Villa MD Home \u2014 Verona<\/a><\/strong><br>Villa a Verona di 280 m\u00b2: volumi bianchi, parete nera, vetrate a filo pavimento e piscina. <a href=\"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/progetti\/villa-md-home-a-verona\/\">Vedi il progetto \u2192<\/a><\/p>\n<\/div>\n\n\n<div class=\"wp-block-column is-layout-flow wp-block-column-is-layout-flow\">\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><a href=\"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/progetti\/av-home-villa-lusso-piscina-a-sfioro-dueville-vicenza\/\"><img decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"683\" src=\"https:\/\/federicocappellina.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/av-home-dueville-terrazza-piscina-volumi-1024x683.jpg\" alt=\"AV Home \u2014 Dueville (Vicenza)\" class=\"wp-image-21938\" title=\"\" srcset=\"https:\/\/federicocappellina.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/av-home-dueville-terrazza-piscina-volumi-1024x683.jpg 1024w, https:\/\/federicocappellina.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/av-home-dueville-terrazza-piscina-volumi-300x200.jpg 300w, https:\/\/federicocappellina.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/av-home-dueville-terrazza-piscina-volumi-768x512.jpg 768w, https:\/\/federicocappellina.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/av-home-dueville-terrazza-piscina-volumi-1536x1024.jpg 1536w, https:\/\/federicocappellina.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/av-home-dueville-terrazza-piscina-volumi.jpg 1900w\" sizes=\"(max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/a><\/figure>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong><a href=\"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/progetti\/av-home-villa-lusso-piscina-a-sfioro-dueville-vicenza\/\">AV Home \u2014 Dueville (Vicenza)<\/a><\/strong><br>Villa contemporanea di circa 300 m\u00b2 a Dueville (Vicenza), con piscina a sfioro, interni e spa privata. <a href=\"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/progetti\/av-home-villa-lusso-piscina-a-sfioro-dueville-vicenza\/\">Vedi il progetto \u2192<\/a><\/p>\n<\/div>\n\n\n<div class=\"wp-block-column is-layout-flow wp-block-column-is-layout-flow\">\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><a href=\"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/progetti\/rock-house\/\"><img decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"524\" src=\"https:\/\/federicocappellina.com\/wp-content\/uploads\/2025\/05\/Federico-cappellina-architect_Rock-House-29-1024x524.jpg\" alt=\"Rock House\" class=\"wp-image-10310\" title=\"\" srcset=\"https:\/\/federicocappellina.com\/wp-content\/uploads\/2025\/05\/Federico-cappellina-architect_Rock-House-29-1024x524.jpg 1024w, https:\/\/federicocappellina.com\/wp-content\/uploads\/2025\/05\/Federico-cappellina-architect_Rock-House-29-300x153.jpg 300w, https:\/\/federicocappellina.com\/wp-content\/uploads\/2025\/05\/Federico-cappellina-architect_Rock-House-29-768x393.jpg 768w, https:\/\/federicocappellina.com\/wp-content\/uploads\/2025\/05\/Federico-cappellina-architect_Rock-House-29-1536x785.jpg 1536w, https:\/\/federicocappellina.com\/wp-content\/uploads\/2025\/05\/Federico-cappellina-architect_Rock-House-29-1320x675.jpg 1320w, https:\/\/federicocappellina.com\/wp-content\/uploads\/2025\/05\/Federico-cappellina-architect_Rock-House-29-150x77.jpg 150w, https:\/\/federicocappellina.com\/wp-content\/uploads\/2025\/05\/Federico-cappellina-architect_Rock-House-29.jpg 1807w\" sizes=\"(max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/a><\/figure>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong><a href=\"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/progetti\/rock-house\/\">Rock House<\/a><\/strong><br>Villa con ampia piscina: sintesi tra design futuristico e abitare. <a href=\"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/progetti\/rock-house\/\">Vedi il progetto \u2192<\/a><\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n\n\n<div class=\"wp-block-group cta-studio has-background is-layout-flow wp-block-group-is-layout-flow\" style=\"background-color:#f4f1ec;padding-top:28px;padding-right:28px;padding-bottom:28px;padding-left:28px\">\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Parla con lo studio: architetto Portovenere<\/strong><\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Per informazioni su un lotto, un immobile o un progetto di villa: scrivi allo studio, la risposta arriva per iscritto.<\/p>\n\n\n<div class=\"wp-block-buttons is-layout-flex wp-block-buttons-is-layout-flex\">\n<div class=\"wp-block-button\"><a class=\"wp-block-button__link wp-element-button\" href=\"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/contatti\/\">Contatta lo studio<\/a><\/div>\n\n\n<div class=\"wp-block-button is-style-outline is-style-outline--1\"><a class=\"wp-block-button__link wp-element-button\" href=\"https:\/\/wa.me\/393331016060\" rel=\"nofollow noopener\" target=\"_blank\">Scrivi su WhatsApp<\/a><\/div>\n<\/div>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">oppure scrivi a <a href=\"mailto:info@federicocappellina.com\">info@federicocappellina.com<\/a><\/p>\n<\/div>\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"768\" src=\"https:\/\/federicocappellina.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/pool-and-white-buildings-of-the-lugana-bay-residential-complex-on-lake-como-en-1024x768.jpg\" alt=\"architetto Portovenere: Lugana Bay, Lago di Garda, progetto dello studio\" class=\"wp-image-20192\" title=\"\" srcset=\"https:\/\/federicocappellina.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/pool-and-white-buildings-of-the-lugana-bay-residential-complex-on-lake-como-en-1024x768.jpg 1024w, https:\/\/federicocappellina.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/pool-and-white-buildings-of-the-lugana-bay-residential-complex-on-lake-como-en-300x225.jpg 300w, https:\/\/federicocappellina.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/pool-and-white-buildings-of-the-lugana-bay-residential-complex-on-lake-como-en-768x576.jpg 768w, https:\/\/federicocappellina.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/pool-and-white-buildings-of-the-lugana-bay-residential-complex-on-lake-como-en-1536x1152.jpg 1536w, https:\/\/federicocappellina.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/pool-and-white-buildings-of-the-lugana-bay-residential-complex-on-lake-como-en.jpg 1707w\" sizes=\"(max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><figcaption>Architetto Portovenere: Lugana Bay, Lago di Garda, progetto dello studio.<\/figcaption><\/figure>\n\n<h2>Architetto Portovenere: il mercato delle ville a Portovenere secondo i dati OMI<\/h2>\n<p>I valori sotto riportati provengono dalle quotazioni OMI dell&#8217;Agenzia delle Entrate, secondo semestre 2025, come pubblicate da <a href=\"https:\/\/recasa.re\/mercato-immobiliare\/sp\/portovenere-sp\" target=\"_blank\" rel=\"noopener nofollow\">recasa.re<\/a>.<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Ville e villini, valore medio:<\/strong> 5.250 \u20ac\/mq.<\/li>\n<li><strong>Ville e villini, valore massimo di zona:<\/strong> 6.300 \u20ac\/mq.<\/li>\n<li><strong>Media di tutte le abitazioni:<\/strong> 2.501 \u20ac\/mq.<\/li>\n<li><strong>Compravendite residenziali 2024 (NTN):<\/strong> 44,1.<\/li>\n<li><strong>Compravendite 2024 di immobili oltre 145 m\u00b2 (NTN):<\/strong> 6.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Conseguenza per il progetto (valutazione dello studio):<\/strong> il divario tra il valore delle ville e la media generale indica che il segmento degli immobili di maggiore dimensione e qualit\u00e0 costruttiva ha un peso specifico nel mercato locale. Il numero contenuto di transazioni sopra i 145 m\u00b2 suggerisce un mercato ristretto, nel quale la qualit\u00e0 del progetto e la correttezza documentale degli interventi incidono sulla commerciabilit\u00e0. <strong>Verifica da fare:<\/strong> i valori OMI sono quotazioni di fascia e non sostituiscono una stima puntuale dell&#8217;immobile.<\/p>\n\n<h2>Architetto Portovenere: il territorio di Portovenere<\/h2>\n<p>Portovenere \u00e8 un comune della Liguria, in provincia della Spezia, affacciato sul mare nel Golfo della Spezia; il capoluogo provinciale \u00e8 La Spezia (<a href=\"https:\/\/anywhereitaly.com\/comuni\/portovenere\" target=\"_blank\" rel=\"noopener nofollow\">anywhereitaly.com<\/a>).<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Popolazione residente:<\/strong> 3.201 abitanti, dato riferito al 2024 e indicato come fonte ISTAT da UrbiStat (<a href=\"https:\/\/ugeo.urbistat.com\/AdminStat\/en\/it\/demografia\/dati-sintesi\/portovenere\/11022\/4\" target=\"_blank\" rel=\"noopener nofollow\">ugeo.urbistat.com<\/a>).<\/li>\n<li><strong>Altitudine del centro:<\/strong> dato non disponibile. Le fonti consultate riportano valori discordanti per l&#8217;abitato e non consentono una verifica con fonte istituzionale affidabile.<\/li>\n<li><strong>Comuni confinanti:<\/strong> elenco non disponibile; le fonti consultate non lo documentano in modo affidabile.<\/li>\n<li><strong>Distanze stradali:<\/strong> non disponibili. Le fonti riportano tempi di percorrenza, non distanze verificabili, per La Spezia e per gli aeroporti di Pisa e Genova (<a href=\"https:\/\/anywhereitaly.com\/comuni\/portovenere\" target=\"_blank\" rel=\"noopener nofollow\">anywhereitaly.com<\/a>).<\/li>\n<li><strong>Zona sismica:<\/strong> zona 3, secondo la fonte consultata, che attribuisce la classificazione alla Protezione Civile e la riferisce al 2024 (<a href=\"https:\/\/comuniditalia.it\/comune\/portovenere-011022\" target=\"_blank\" rel=\"noopener nofollow\">comuniditalia.it<\/a>).<\/li>\n<li><strong>Zona climatica:<\/strong> D, 1.454 gradi giorno (<a href=\"https:\/\/comuniditalia.it\/comune\/portovenere-011022\" target=\"_blank\" rel=\"noopener nofollow\">comuniditalia.it<\/a>).<\/li>\n<li><strong>Aree protette e Natura 2000:<\/strong> il Parco Naturale Regionale di Portovenere ospita i siti Natura 2000 IT1345005 \u00abPortovenere\u2013Riomaggiore\u2013S. Benedetto\u00bb, IT1345104 \u00abIsola Palmaria\u00bb, IT1345103 \u00abIsole Tino\u2013Tinetto\u00bb e IT1345175 \u00abFondali Isole Palmaria\u2013Tino\u2013Tinetto\u00bb (<a href=\"https:\/\/www.parconaturaleportovenere.it\/rete-natura-2000\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener nofollow\">parconaturaleportovenere.it<\/a>).<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Conseguenza per il progetto (valutazione dello studio):<\/strong> la classificazione in zona sismica 3 e la presenza di siti Natura 2000 e di un parco regionale sono elementi che orientano la fase di analisi preliminare: la verifica strutturale e la localizzazione rispetto alle aree protette vanno accertate prima di definire l&#8217;intervento. <strong>Verifica da fare:<\/strong> altitudine, comuni confinanti e distanze stradali vanno verificati presso il Comune e con rilievi diretti.<\/p>\n\n<h2>Architetto Portovenere: pianificazione e vincoli a Portovenere<\/h2>\n<h3>Strumento urbanistico<\/h3>\n<p>Il pacchetto non documenta quale strumento urbanistico generale sia oggi vigente a Portovenere n\u00e9 il suo anno di approvazione. Una risposta a un&#8217;interrogazione del Senato menziona la \u00abvigente disciplina urbanistica\u00bb comunale senza indicarne nome o data (<a href=\"https:\/\/www.senato.it\/show-doc?tipodoc=Sindispr&#038;leg=18&#038;id=1155239\" target=\"_blank\" rel=\"noopener nofollow\">Senato<\/a>). <strong>Verifica da fare:<\/strong> lo strumento vigente e la sua data di approvazione vanno verificati presso il Comune.<\/p>\n\n<h3>Vincoli paesaggistici<\/h3>\n<p>Il pacchetto non consente di stabilire quali aree del territorio comunale ricadano effettivamente in ciascun vincolo senza una cartografia o un atto ufficiale riferito a Portovenere. In via generale, l&#8217;art. 142 del D.Lgs. 42\/2004 comprende le fasce costiere di 300 metri, i territori contermini ai laghi entro 300 metri, i corsi d&#8217;acqua e le relative fasce di 150 metri, le montagne oltre le soglie di quota previste, i parchi e altre categorie tutelate per legge (<a href=\"https:\/\/www.brocardi.it\/codice-dei-beni-culturali-e-del-paesaggio\/parte-terza\/titolo-i\/capo-ii\/art142.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener nofollow\">testo dell&#8217;art. 142<\/a>).<\/p>\n<p>La fonte disponibile non permette di confermare la presenza di laghi, boschi o territori montani soggetti al vincolo nel Comune, n\u00e9 di identificarne i perimetri. I vincoli ex art. 136, relativi a immobili o aree dichiarati di notevole interesse pubblico, richiedono l&#8217;individuazione dei relativi atti e perimetri: il pacchetto non documenta quali riguardino Portovenere (D.Lgs. 42\/2004).<\/p>\n\n<h3>Limiti a nuove costruzioni e regole speciali<\/h3>\n<p>Il pacchetto non documenta quali limiti puntuali stabiliscano le norme urbanistiche comunali vigenti. In presenza di un&#8217;area tutelata, l&#8217;art. 146 richiede l&#8217;autorizzazione paesaggistica prima degli interventi e stabilisce che essa \u00e8 autonoma e presupposta rispetto al titolo edilizio (<a href=\"https:\/\/www.regione.lombardia.it\/wps\/wcm\/connect\/d6bd0c59-81b2-47b9-9d2d-87b985c8699b\/art.+146+-+D.Lgs.+42_2004.pdf?CACHEID=d6bd0c59-81b2-47b9-9d2d-87b985c8699b&#038;MOD=AJPERES\" target=\"_blank\" rel=\"noopener nofollow\">art. 146<\/a>). Il Senato riferisce inoltre che per Portovenere sono rilevanti il piano del parco, il piano paesistico regionale, il piano di bacino e le direttive del sito UNESCO; la stessa fonte precisa che un masterplan citato non ha, da solo, efficacia urbanistica o territoriale cogente (<a href=\"https:\/\/www.senato.it\/show-doc?tipodoc=Sindispr&#038;leg=18&#038;id=1155239\" target=\"_blank\" rel=\"noopener nofollow\">Senato<\/a>).<\/p>\n<p><strong>Conseguenza per il progetto (valutazione dello studio):<\/strong> la sovrapposizione di piano del parco, piano paesistico regionale, piano di bacino e direttive UNESCO richiede una fase di verifica preventiva dei perimetri e delle prescrizioni applicabili all&#8217;area di intervento, da svolgere prima della definizione del progetto. <strong>Verifica da fare:<\/strong> perimetri dei vincoli, strumento urbanistico vigente e limiti puntuali vanno accertati presso il Comune e gli enti competenti.<\/p>\n<h2>Architetto Portovenere: cosa significano questi dati per il progetto di una villa a Portovenere<\/h2>\n<p>Le valutazioni che seguono sono dello studio e discendono dai fatti riportati sopra. Non sostituiscono la verifica puntuale presso il Comune.<\/p>\n<h3>La fascia dei vincoli<\/h3>\n<p>L&#8217;art. 142 del D.Lgs. 42\/2004 comprende tra le categorie tutelate per legge le fasce costiere di 300 metri (<a href=\"https:\/\/www.brocardi.it\/codice-dei-beni-culturali-e-del-paesaggio\/parte-terza\/titolo-i\/capo-ii\/art142.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener nofollow\">testo dell&#8217;art. 142<\/a>). Portovenere si affaccia sul mare nel Golfo della Spezia (<a href=\"https:\/\/anywhereitaly.com\/comuni\/portovenere\" target=\"_blank\" rel=\"noopener nofollow\">anywhereitaly.com<\/a>), e il Parco Naturale Regionale ospita i siti Natura 2000 IT1345005, IT1345104, IT1345103 e IT1345175 (<a href=\"https:\/\/www.parconaturaleportovenere.it\/rete-natura-2000\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener nofollow\">parconaturaleportovenere.it<\/a>). <strong>Conseguenza per il progetto (valutazione dello studio):<\/strong> un lotto ricadente nella fascia costiera o in area protetta comporta un percorso autorizzativo che si aggiunge al titolo edilizio.<\/p>\n<p>In presenza di area tutelata, l&#8217;art. 146 richiede l&#8217;autorizzazione paesaggistica prima degli interventi e la qualifica come autonoma e presupposta rispetto al titolo edilizio (<a href=\"https:\/\/www.regione.lombardia.it\/wps\/wcm\/connect\/d6bd0c59-81b2-47b9-9d2d-87b985c8699b\/art.+146+-+D.Lgs.+42_2004.pdf?CACHEID=d6bd0c59-81b2-47b9-9d2d-87b985c8699b&#038;MOD=AJPERES\" target=\"_blank\" rel=\"noopener nofollow\">art. 146<\/a>). Il Senato riferisce che per Portovenere sono rilevanti il piano del parco, il piano paesistico regionale, il piano di bacino e le direttive del sito UNESCO, precisando che un masterplan citato non ha, da solo, efficacia urbanistica o territoriale cogente (<a href=\"https:\/\/www.senato.it\/show-doc?tipodoc=Sindispr&#038;leg=18&#038;id=1155239\" target=\"_blank\" rel=\"noopener nofollow\">Senato<\/a>).<\/p>\n<p><strong>Verifica da fare:<\/strong> non \u00e8 dato sapere quali aree del Comune ricadano effettivamente in ciascun vincolo senza cartografia o atto ufficiale riferito a Portovenere; i perimetri vanno richiesti al Comune.<\/p>\n<h3>L&#8217;indice edificatorio da verificare<\/h3>\n<p>Non \u00e8 dato sapere quale strumento urbanistico generale sia oggi vigente a Portovenere n\u00e9 il suo anno di approvazione; la risposta a un&#8217;interrogazione del Senato menziona la \u00abvigente disciplina urbanistica\u00bb comunale senza indicarne nome o anno (<a href=\"https:\/\/www.senato.it\/show-doc?tipodoc=Sindispr&#038;leg=18&#038;id=1155239\" target=\"_blank\" rel=\"noopener nofollow\">Senato<\/a>).<\/p>\n<p><strong>Conseguenza per il progetto (valutazione dello studio):<\/strong> senza lo strumento vigente e le sue norme tecniche non \u00e8 possibile determinare la capacit\u00e0 edificatoria di un lotto, le distanze, le altezze e le destinazioni ammesse. Qualsiasi ipotesi di dimensionamento resta sospesa fino all&#8217;acquisizione di questi atti. <strong>Verifica da fare:<\/strong> richiedere all&#8217;ufficio tecnico comunale l&#8217;indicazione dello strumento vigente, l&#8217;estratto delle norme tecniche e la scheda del lotto.<\/p>\n<h3>Esposizione e orientamento<\/h3>\n<p>Il Comune \u00e8 in zona climatica D, 1.454 gradi giorno (<a href=\"https:\/\/comuniditalia.it\/comune\/portovenere-011022\" target=\"_blank\" rel=\"noopener nofollow\">comuniditalia.it<\/a>). <strong>Conseguenza per il progetto (valutazione dello studio):<\/strong> la zona climatica e i gradi giorno orientano le scelte di involucro, superfici vetrate e schermature, e rendono opportuna un&#8217;analisi dell&#8217;esposizione del lotto prima del concept. <strong>Verifica da fare:<\/strong> l&#8217;esposizione e l&#8217;orientamento effettivi dipendono dal singolo lotto e vanno accertati con rilievo e cartografia.<\/p>\n<h3>Accesso e quota<\/h3>\n<p>L&#8217;altitudine del centro non \u00e8 disponibile: le fonti riportano valori discordanti e non consentono una verifica con fonte istituzionale affidabile. Le distanze stradali non sono disponibili; le fonti forniscono tempi di percorrenza, non distanze verificabili (<a href=\"https:\/\/anywhereitaly.com\/comuni\/portovenere\" target=\"_blank\" rel=\"noopener nofollow\">anywhereitaly.com<\/a>). Il Comune \u00e8 classificato in zona sismica 3 secondo la fonte consultata, che attribuisce la classificazione alla Protezione Civile e la riferisce al 2024 (<a href=\"https:\/\/comuniditalia.it\/comune\/portovenere-011022\" target=\"_blank\" rel=\"noopener nofollow\">comuniditalia.it<\/a>).<\/p>\n<p><strong>Conseguenza per il progetto (valutazione dello studio):<\/strong> accesso carrabile, quota del lotto e pendenza incidono su fattibilit\u00e0, opere di contenimento e impostazione planimetrica; la classificazione sismica richiede le verifiche strutturali previste per la zona. <strong>Verifica da fare:<\/strong> quota e accesso vanno accertati sul posto e con la documentazione catastale e urbanistica; la classificazione sismica va confermata presso gli uffici competenti.<\/p>\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"576\" src=\"https:\/\/federicocappellina.com\/wp-content\/uploads\/2025\/04\/01_Villa-SM-1024x576.jpg\" alt=\"architetto Portovenere: Villa MySa, Lonigo (Vicenza), progetto dello studio\" class=\"wp-image-9999\" title=\"\" srcset=\"https:\/\/federicocappellina.com\/wp-content\/uploads\/2025\/04\/01_Villa-SM-1024x576.jpg 1024w, https:\/\/federicocappellina.com\/wp-content\/uploads\/2025\/04\/01_Villa-SM-300x169.jpg 300w, https:\/\/federicocappellina.com\/wp-content\/uploads\/2025\/04\/01_Villa-SM-768x432.jpg 768w, https:\/\/federicocappellina.com\/wp-content\/uploads\/2025\/04\/01_Villa-SM-1536x864.jpg 1536w, https:\/\/federicocappellina.com\/wp-content\/uploads\/2025\/04\/01_Villa-SM-1320x743.jpg 1320w, https:\/\/federicocappellina.com\/wp-content\/uploads\/2025\/04\/01_Villa-SM-150x84.jpg 150w, https:\/\/federicocappellina.com\/wp-content\/uploads\/2025\/04\/01_Villa-SM.jpg 1920w\" sizes=\"(max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><figcaption>Architetto Portovenere: Villa MySa, Lonigo (Vicenza), progetto dello studio.<\/figcaption><\/figure>\n\n<h2>Architetto Portovenere: le verifiche da fare prima di acquistare un lotto a Portovenere<\/h2>\n<ol>\n<li><strong>Strumento urbanistico vigente e norme tecniche:<\/strong> chiedere all&#8217;ufficio tecnico comunale nome, anno di approvazione e norme applicabili al lotto. Il dato non \u00e8 disponibile nel pacchetto.<\/li>\n<li><strong>Destinazione urbanistica e capacit\u00e0 edificatoria:<\/strong> richiedere certificato di destinazione urbanistica e scheda del lotto con indici, distanze e altezze.<\/li>\n<li><strong>Vincoli paesaggistici:<\/strong> chiedere se il lotto ricade nella fascia costiera di 300 metri ex art. 142 o in aree oggetto di provvedimenti ex art. 136; richiedere i perimetri. Il pacchetto non consente di stabilirlo.<\/li>\n<li><strong>Aree protette e Natura 2000:<\/strong> verificare l&#8217;eventuale ricaduta nei siti IT1345005, IT1345104, IT1345103 e IT1345175 e le prescrizioni del piano del parco (<a href=\"https:\/\/www.parconaturaleportovenere.it\/rete-natura-2000\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener nofollow\">parconaturaleportovenere.it<\/a>).<\/li>\n<li><strong>Piano paesistico regionale, piano di bacino e direttive UNESCO:<\/strong> richiedere all&#8217;ufficio tecnico le prescrizioni applicabili, come riferite dal <a href=\"https:\/\/www.senato.it\/show-doc?tipodoc=Sindispr&#038;leg=18&#038;id=1155239\" target=\"_blank\" rel=\"noopener nofollow\">Senato<\/a>.<\/li>\n<li><strong>Classificazione sismica:<\/strong> confermare la zona 3 presso gli uffici competenti e acquisire le indicazioni per le verifiche strutturali.<\/li>\n<li><strong>Accesso e quota:<\/strong> verificare accesso carrabile, servit\u00f9 e quota del lotto con rilievo e visure catastali.<\/li>\n<li><strong>Titolarit\u00e0 e provenienza:<\/strong> dal notaio, richiedere visure, atto di provenienza, certificazione di conformit\u00e0 catastale e verifica di eventuali trascrizioni o gravami.<\/li>\n<li><strong>Conformit\u00e0 edilizia di eventuali manufatti esistenti:<\/strong> chiedere in Comune la documentazione autorizzativa storica e l&#8217;eventuale stato di legittimit\u00e0.<\/li>\n<li><strong>Valori di mercato:<\/strong> assumere le quotazioni OMI come riferimento di fascia (<a href=\"https:\/\/recasa.re\/mercato-immobiliare\/sp\/portovenere-sp\" target=\"_blank\" rel=\"noopener nofollow\">recasa.re<\/a>) e disporre una stima puntuale.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"684\" src=\"https:\/\/federicocappellina.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/perforated-screen-on-the-facade-lit-at-night-sd-home-in-soave-como-en-1024x684.jpg\" alt=\"architetto Portovenere: SD Home, Soave (Verona), progetto dello studio\" class=\"wp-image-20188\" title=\"\" srcset=\"https:\/\/federicocappellina.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/perforated-screen-on-the-facade-lit-at-night-sd-home-in-soave-como-en-1024x684.jpg 1024w, https:\/\/federicocappellina.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/perforated-screen-on-the-facade-lit-at-night-sd-home-in-soave-como-en-300x200.jpg 300w, https:\/\/federicocappellina.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/perforated-screen-on-the-facade-lit-at-night-sd-home-in-soave-como-en-768x513.jpg 768w, https:\/\/federicocappellina.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/perforated-screen-on-the-facade-lit-at-night-sd-home-in-soave-como-en.jpg 1480w\" sizes=\"(max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><figcaption>Architetto Portovenere: SD Home, Soave (Verona), progetto dello studio.<\/figcaption><\/figure>\n\n<h2>Come lavora lo studio<\/h2>\n<p>Il metodo segue fasi distinte, con consegne documentate a ogni passaggio.<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Analisi del lotto e dei vincoli:<\/strong> raccolta degli atti comunali, verifica dei vincoli e della strumentazione urbanistica, rilievo dello stato di fatto.<\/li>\n<li><strong>Concept:<\/strong> impostazione planimetrica e volumetrica coerente con i vincoli accertati e con l&#8217;esposizione del lotto.<\/li>\n<li><strong>Progetto per l&#8217;autorizzazione:<\/strong> elaborati per il titolo edilizio e, dove richiesto, per l&#8217;autorizzazione paesaggistica.<\/li>\n<li><strong>Progetto esecutivo:<\/strong> dettagli costruttivi, capitolati e coordinamento con i consulenti.<\/li>\n<li><strong>Direzione lavori:<\/strong> controllo dell&#8217;esecuzione rispetto al progetto autorizzato.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n<div class=\"wp-block-group cta-studio has-background is-layout-flow wp-block-group-is-layout-flow\" style=\"background-color:#f4f1ec;padding-top:28px;padding-right:28px;padding-bottom:28px;padding-left:28px\">\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Serve un architetto Portovenere per il tuo lotto?<\/strong><\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Prima di acquistare, lo studio legge con te strumento urbanistico, vincoli e indici del lotto. Invia localit\u00e0, riferimenti catastali o l&#8217;annuncio.<\/p>\n\n\n<div class=\"wp-block-buttons is-layout-flex wp-block-buttons-is-layout-flex\">\n<div class=\"wp-block-button\"><a class=\"wp-block-button__link wp-element-button\" href=\"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/contatti\/\">Contatta lo studio<\/a><\/div>\n\n\n<div class=\"wp-block-button is-style-outline is-style-outline--2\"><a class=\"wp-block-button__link wp-element-button\" href=\"https:\/\/wa.me\/393331016060\" rel=\"nofollow noopener\" target=\"_blank\">Scrivi su WhatsApp<\/a><\/div>\n<\/div>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">oppure scrivi a <a href=\"mailto:info@federicocappellina.com\">info@federicocappellina.com<\/a><\/p>\n<\/div>\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"768\" src=\"https:\/\/federicocappellina.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/single-storey-villa-with-a-fully-glazed-facade-at-twilight-cd-home-in-como-en-1024x768.jpg\" alt=\"architetto Portovenere: CD Home, Verona, progetto dello studio\" class=\"wp-image-20184\" title=\"\" srcset=\"https:\/\/federicocappellina.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/single-storey-villa-with-a-fully-glazed-facade-at-twilight-cd-home-in-como-en-1024x768.jpg 1024w, https:\/\/federicocappellina.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/single-storey-villa-with-a-fully-glazed-facade-at-twilight-cd-home-in-como-en-300x225.jpg 300w, https:\/\/federicocappellina.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/single-storey-villa-with-a-fully-glazed-facade-at-twilight-cd-home-in-como-en-768x576.jpg 768w, https:\/\/federicocappellina.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/single-storey-villa-with-a-fully-glazed-facade-at-twilight-cd-home-in-como-en.jpg 1480w\" sizes=\"(max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><figcaption>Architetto Portovenere: CD Home, Verona, progetto dello studio.<\/figcaption><\/figure>\n\n<h2>Domande frequenti<\/h2>\n<h3>Quando conviene rivolgersi a un architetto Portovenere prima di acquistare un lotto?<\/h3>\n<p>Prima del compromesso. Un architetto Portovenere legge lo strumento urbanistico, la carta dei vincoli e le norme tecniche relative al lotto e indica quali verifiche chiedere al Comune e al notaio: \u00e8 la fase in cui un errore costa meno.<\/p>\n<h3>Cosa fa un architetto Portovenere oltre al progetto?<\/h3>\n<p>Segue la pratica edilizia e paesaggistica, coordina i consulenti (strutture, impianti, geologo) e dirige i lavori. Le fasi sono descritte nella sezione \u00abCome lavora lo studio\u00bb.<\/p>\n<h3>Come scegliere un architetto Portovenere per una villa?<\/h3>\n<p>Si guardano i progetti realizzati, la conoscenza degli strumenti urbanistici locali e la capacit\u00e0 di seguire il cantiere. I progetti dello studio sono nella <a href=\"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/progetti\/\">pagina Progetti<\/a>.<\/p>\n<h3>Quanto costa un architetto Portovenere per una villa?<\/h3>\n<p>Il compenso di un architetto Portovenere dipende dalla dimensione dell&#8217;intervento, dai vincoli del lotto e dalle fasi richieste (progetto, pratica autorizzativa, esecutivo, direzione lavori): si definisce con un preventivo scritto dopo l&#8217;analisi del lotto.<\/p>\n<h3>Quali documenti chiedere a un architetto Portovenere prima dell&#8217;incarico?<\/h3>\n<p>Il disciplinare con le fasi comprese, il compenso per ciascuna, i tempi stimati e l&#8217;elenco dei consulenti coinvolti. Un architetto Portovenere dovrebbe indicare anche quali verifiche restano a carico del committente.<\/p>\n<h3>Un architetto Portovenere pu\u00f2 occuparsi anche della pratica paesaggistica?<\/h3>\n<p>S\u00ec, se l&#8217;area \u00e8 soggetta a vincolo l&#8217;architetto predispone la documentazione per l&#8217;autorizzazione paesaggistica insieme al progetto; i tempi dipendono dagli uffici competenti.<\/p>\n<h3>Quanto tempo serve a un architetto Portovenere per progettare una villa?<\/h3>\n<p>Dipende dalla complessit\u00e0 e dai tempi di approvazione: il progetto si sviluppa per fasi e i tempi autorizzativi vanno verificati con il Comune prima di fissare un calendario.<\/p>\n<h3>Si pu\u00f2 acquistare un lotto con la consulenza di un architetto Portovenere prima del rogito?<\/h3>\n<p>\u00c8 la scelta pi\u00f9 prudente: l&#8217;architetto verifica indici, vincoli e accessi sul lotto prima dell&#8217;acquisto, cos\u00ec le condizioni si discutono con il venditore a decisione ancora aperta.<\/p>\n<h3>Serve un architetto Portovenere anche per una ristrutturazione?<\/h3>\n<p>Se l&#8217;intervento richiede un titolo edilizio o riguarda un&#8217;area vincolata, un architetto Portovenere verifica con l&#8217;ufficio tecnico quale pratica sia necessaria prima di impegnarsi con le imprese.<\/p>\n<h3>Cosa pu\u00f2 dire un architetto Portovenere prima di un&#8217;offerta su un lotto?<\/h3>\n<p>Un architetto Portovenere pu\u00f2 leggere lo strumento urbanistico e la carta dei vincoli relativi al lotto ed elencare ci\u00f2 che resta da verificare, cos\u00ec l&#8217;offerta tiene conto di ci\u00f2 che si pu\u00f2 costruire davvero.<\/p>\n<h3>Qual \u00e8 il valore di riferimento per una villa a Portovenere?<\/h3>\n<p>Le quotazioni OMI del secondo semestre 2025 indicano per ville e villini un valore medio di 5.250 \u20ac\/mq e un massimo di zona di 6.300 \u20ac\/mq (<a href=\"https:\/\/recasa.re\/mercato-immobiliare\/sp\/portovenere-sp\" target=\"_blank\" rel=\"noopener nofollow\">recasa.re<\/a>). Sono valori di fascia, non una stima puntuale.<\/p>\n<h3>Quale strumento urbanistico \u00e8 vigente a Portovenere?<\/h3>\n<p>Il dato non \u00e8 disponibile nel pacchetto: va verificato presso il Comune.<\/p>\n<h3>Il lotto ricade in area vincolata?<\/h3>\n<p>Non \u00e8 possibile stabilirlo senza cartografia o atto ufficiale. La fascia costiera di 300 metri rientra tra le categorie tutelate ex art. 142 (<a href=\"https:\/\/www.brocardi.it\/codice-dei-beni-culturali-e-del-paesaggio\/parte-terza\/titolo-i\/capo-ii\/art142.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener nofollow\">testo<\/a>); i perimetri vanno richiesti al Comune.<\/p>\n<h3>Serve l&#8217;autorizzazione paesaggistica?<\/h3>\n<p>In presenza di area tutelata, l&#8217;art. 146 la richiede prima degli interventi e la qualifica come autonoma e presupposta rispetto al titolo edilizio (<a href=\"https:\/\/www.regione.lombardia.it\/wps\/wcm\/connect\/d6bd0c59-81b2-47b9-9d2d-87b985c8699b\/art.+146+-+D.Lgs.+42_2004.pdf?CACHEID=d6bd0c59-81b2-47b9-9d2d-87b985c8699b&#038;MOD=AJPERES\" target=\"_blank\" rel=\"noopener nofollow\">art. 146<\/a>).<\/p>\n<h3>In quale zona climatica si trova il Comune?<\/h3>\n<p>Zona D, 1.454 gradi giorno (<a href=\"https:\/\/comuniditalia.it\/comune\/portovenere-011022\" target=\"_blank\" rel=\"noopener nofollow\">comuniditalia.it<\/a>).<\/p>\n<h3>Qual \u00e8 la classificazione sismica?<\/h3>\n<p>Zona 3 secondo la fonte consultata, che la riferisce alla Protezione Civile e al 2024 (<a href=\"https:\/\/comuniditalia.it\/comune\/portovenere-011022\" target=\"_blank\" rel=\"noopener nofollow\">comuniditalia.it<\/a>). Il dato va confermato presso gli uffici competenti.<\/p>\n<h3>Quante compravendite residenziali ci sono state nel 2024?<\/h3>\n<p>44,1 NTN complessive, di cui 6 per immobili oltre 145 m\u00b2 (<a href=\"https:\/\/recasa.re\/mercato-immobiliare\/sp\/portovenere-sp\" target=\"_blank\" rel=\"noopener nofollow\">recasa.re<\/a>).<\/p>\n<p>Per valutare un lotto o un immobile a Portovenere \u00e8 possibile <a href=\"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/contatti\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">contattare lo studio<\/a>. I progetti realizzati sono consultabili nella sezione <a href=\"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/progetti\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">progetti<\/a>.<\/p>\n<h2>Architetto Portovenere: glossario dei termini usati in questa pagina<\/h2>\n\n<h3>OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare)<\/h3>\n<p>Banca dati gestita dall&#8217;Agenzia delle Entrate che raccoglie quotazioni immobiliari di fascia per ambiti territoriali omogenei. I valori OMI esprimono intervalli di prezzo minimo e massimo per tipologia e stato conservativo, costituiscono un riferimento statistico e non una stima puntuale del singolo immobile.<\/p>\n\n<h3>NTN (Numero di Transazioni Normalizzate)<\/h3>\n<p>Indicatore che misura il volume delle compravendite immobiliari registrate in un periodo, corretto in base alla quota di propriet\u00e0 trasferita. \u00c8 utilizzato per rappresentare l&#8217;intensit\u00e0 del mercato locale e la sua dinamica, distinguendo per segmenti dimensionali o tipologici degli immobili.<\/p>\n\n<h3>Strumento urbanistico<\/h3>\n<p>Atto di pianificazione adottato dall&#8217;ente competente che disciplina l&#8217;uso e l&#8217;assetto del territorio comunale, definendo destinazioni d&#8217;uso, modalit\u00e0 di intervento e prescrizioni edificatorie. La sua individuazione e la verifica della vigenza sono presupposti per valutare la fattibilit\u00e0 di un intervento edilizio.<\/p>\n\n<h3>Vincolo paesaggistico<\/h3>\n<p>Limitazione posta su immobili o aree riconosciuti di interesse paesaggistico, che subordina gli interventi a specifiche procedure di controllo. Pu\u00f2 derivare da provvedimenti di dichiarazione di notevole interesse pubblico o da categorie tutelate per legge, e richiede l&#8217;individuazione dei relativi perimetri e atti.<\/p>\n\n<h3>Autorizzazione paesaggistica<\/h3>\n<p>Provvedimento amministrativo che consente interventi su beni o aree soggetti a tutela paesaggistica, previa valutazione di compatibilit\u00e0. \u00c8 autonoma e presupposta rispetto al titolo edilizio, e deve essere acquisita prima dell&#8217;esecuzione delle opere, secondo la disciplina vigente in materia.<\/p>\n\n<h3>Zona sismica<\/h3>\n<p>Classificazione del territorio in base alla pericolosit\u00e0 sismica di riferimento, articolata in categorie crescenti. Determina l&#8217;applicazione di norme tecniche per la progettazione e la verifica delle costruzioni, e orienta le analisi preliminari sulla sicurezza strutturale degli interventi.<\/p>\n\n<h3>Zona climatica<\/h3>\n<p>Classificazione del territorio in funzione dei gradi giorno, parametro che esprime il fabbisogno termico per il riscaldamento degli edifici. \u00c8 utilizzata per definire requisiti di efficienza energetica e prescrizioni tecniche applicabili agli immobili, in relazione alle condizioni climatiche locali.<\/p>\n\n<h3>Natura 2000<\/h3>\n<p>Rete europea di siti individuati per la conservazione di habitat e specie di interesse comunitario, comprendente zone di protezione speciale e siti di importanza comunitaria. La presenza di tali siti comporta valutazioni specifiche di incidenza e limitazioni per gli interventi che possono incidere sugli habitat tutelati.<\/p>\n\n<h3>Titolo edilizio<\/h3>\n<p>Provvedimento o atto abilitativo che legittima l&#8217;esecuzione di interventi edilizi secondo la disciplina vigente. Pu\u00f2 assumere forme diverse in relazione alla tipologia dell&#8217;opera; la sua individuazione e i relativi presupposti vanno verificati presso l&#8217;amministrazione competente prima dell&#8217;avvio dei lavori.<\/p>\n<h2 id=\"note-incarico\">Architetto Portovenere: note per chi valuta l&#8217;incarico<\/h2>\n<ul>\n<li>Un architetto Portovenere verifica la destinazione urbanistica del lotto prima di qualsiasi ipotesi di volume.<\/li>\n<li>Un architetto Portovenere chiede al Comune la certificazione dei vincoli che gravano sull&#8217;area.<\/li>\n<li>Un architetto Portovenere confronta il progetto con gli indici edificatori e le distanze da confini e strade.<\/li>\n<\/ul>\n\n<div class=\"wp-block-group cta-studio has-background is-layout-flow wp-block-group-is-layout-flow\" style=\"background-color:#f4f1ec;padding-top:28px;padding-right:28px;padding-bottom:28px;padding-left:28px\">\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Architetto Portovenere: richiedi informazioni allo studio<\/strong><\/p>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Per un progetto di villa o una consulenza sul lotto: indica comune, superficie e idee di partenza. Contatto diretto con l&#8217;architetto, per iscritto.<\/p>\n\n\n<div class=\"wp-block-buttons is-layout-flex wp-block-buttons-is-layout-flex\">\n<div class=\"wp-block-button\"><a class=\"wp-block-button__link wp-element-button\" href=\"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/contatti\/\">Contatta lo studio<\/a><\/div>\n\n\n<div class=\"wp-block-button is-style-outline is-style-outline--3\"><a class=\"wp-block-button__link wp-element-button\" href=\"https:\/\/wa.me\/393331016060\" rel=\"nofollow noopener\" target=\"_blank\">Scrivi su WhatsApp<\/a><\/div>\n<\/div>\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">oppure scrivi a <a href=\"mailto:info@federicocappellina.com\">info@federicocappellina.com<\/a><\/p>\n<\/div>\n\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Architetto Portovenere: dati OMI, vincoli paesaggistici, pianificazione e verifiche prima di acquistare un lotto. 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