{"id":22156,"date":"2026-11-10T18:23:53","date_gmt":"2026-11-10T17:23:53","guid":{"rendered":"https:\/\/federicocappellina.com\/?p=22156"},"modified":"2026-11-10T18:23:53","modified_gmt":"2026-11-10T17:23:53","slug":"frazionamento-immobile","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/frazionamento-immobile\/","title":{"rendered":"Frazionamento immobile: titolo edilizio, oneri, requisiti, catasto e agibilit\u00e0 delle nuove unit\u00e0"},"content":{"rendered":"\n<p>Il <strong>frazionamento immobile<\/strong> \u00e8 l&#8217;operazione con cui una sola unit\u00e0 immobiliare diventa due o pi\u00f9 unit\u00e0 autonome: una villa divisa in due abitazioni per due generazioni della stessa famiglia, una casa con un appartamento separato al piano terra, un grande alloggio ricavato in due pi\u00f9 piccoli. L&#8217;operazione inversa \u00e8 l&#8217;accorpamento, che unisce due unit\u00e0 in una. In entrambi i casi non basta spostare qualche parete: cambiano il titolo edilizio, gli impianti, il catasto, i rapporti con il condominio e, alla fine, l&#8217;agibilit\u00e0.<\/p>\n<p>Questa guida spiega come si imposta un frazionamento immobile di una casa o di una villa: come lo inquadra il Testo unico dell&#8217;edilizia, quale pratica serve, che cosa succede a carico urbanistico e oneri, quali requisiti igienico-sanitari devono avere le nuove unit\u00e0, come si separano impianti e utenze, come si aggiorna il catasto e quali sono gli errori pi\u00f9 frequenti.<\/p>\n<p>\u00c8 scritta da Federico Cappellina Architects, studio di architettura di Verona che progetta residenze nel Triveneto e in Lombardia e ne segue la direzione lavori. Non \u00e8 un parere legale n\u00e9 tecnico vincolante: le regole regionali e comunali variano e vanno verificate sul Comune interessato.<\/p>\n\n<h2>Frazionamento immobile in sintesi<\/h2>\n<ul>\n<li>Il <strong>frazionamento immobile<\/strong> e l&#8217;accorpamento rientrano nella manutenzione della lettera b) dell&#8217;articolo 3 del DPR 380\/2001, anche se cambiano le superfici delle singole unit\u00e0 e il carico urbanistico, purch\u00e9 non cambi la volumetria complessiva e resti la destinazione d&#8217;uso originaria.<\/li>\n<li>Senza opere strutturali e senza modifiche dei prospetti la pratica \u00e8 di regola la CILA (articolo 6-bis); con strutture o prospetti si passa alla SCIA (articolo 22); il permesso di costruire torna nei casi dell&#8217;articolo 10.<\/li>\n<li>Quando aumenta il carico urbanistico possono essere dovuti oneri: l&#8217;articolo 17 lega il contributo, per questa manutenzione, alla quota di urbanizzazione e all&#8217;aumento di superficie calpestabile.<\/li>\n<li>Ogni nuova unit\u00e0 deve rispettare i requisiti igienico-sanitari nazionali e i minimi del regolamento edilizio comunale, che cambiano da Comune a Comune.<\/li>\n<li>Il catasto si aggiorna con una dichiarazione Docfa, di norma predisposta da un tecnico abilitato, entro trenta giorni dalla fine della variazione.<\/li>\n<li>Dopo i lavori si presenta la segnalazione certificata per l&#8217;agibilit\u00e0 entro quindici giorni dall&#8217;ultimazione delle finiture, quando l&#8217;intervento incide su sicurezza, igiene, salubrit\u00e0 o risparmio energetico.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img fetchpriority=\"high\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"768\" src=\"https:\/\/federicocappellina.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/single-storey-villa-with-a-fully-glazed-facade-at-twilight-cd-home-in-como-en-1024x768.jpg\" alt=\"Frazionamento immobile e villa a un piano: CD Home a Verona con facciata vetrata al crepuscolo, progetto dello studio\" class=\"wp-image-20184\" title=\"\" srcset=\"https:\/\/federicocappellina.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/single-storey-villa-with-a-fully-glazed-facade-at-twilight-cd-home-in-como-en-1024x768.jpg 1024w, https:\/\/federicocappellina.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/single-storey-villa-with-a-fully-glazed-facade-at-twilight-cd-home-in-como-en-300x225.jpg 300w, https:\/\/federicocappellina.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/single-storey-villa-with-a-fully-glazed-facade-at-twilight-cd-home-in-como-en-768x576.jpg 768w, https:\/\/federicocappellina.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/single-storey-villa-with-a-fully-glazed-facade-at-twilight-cd-home-in-como-en.jpg 1480w\" sizes=\"(max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><figcaption>CD Home, Verona: progetto dello studio mostrato come riferimento di linguaggio, non come esempio di frazionamento immobile.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n<h2>Che cos&#8217;\u00e8 il frazionamento immobile e che cosa non \u00e8<\/h2>\n<p>Nel linguaggio tecnico il frazionamento immobile riguarda le <strong>unit\u00e0 immobiliari<\/strong>, non il terreno: \u00e8 la divisione di un&#8217;unit\u00e0, con propri accessi, servizi e impianti, in pi\u00f9 unit\u00e0 ciascuna capace di funzionare da sola. Non va confuso con il frazionamento catastale di un terreno, che divide una particella, n\u00e9 con la divisione di una propriet\u00e0 tra eredi, che \u00e8 un atto giuridico e pu\u00f2 lasciare l&#8217;edificio com&#8217;\u00e8.<\/p>\n<p>Una divisione ben riuscita produce unit\u00e0 che si possono vendere, affittare o abitare separatamente senza dipendere l&#8217;una dall&#8217;altra: un ingresso proprio o comune ma regolato, una cucina e un bagno per ogni unit\u00e0, impianti e contatori distinti, una planimetria catastale per ciascuna. Se una delle unit\u00e0 resta servita dagli impianti dell&#8217;altra, o raggiungibile solo attraversandola, la divisione \u00e8 incompleta e i problemi emergono alla prima compravendita.<\/p>\n<p>L&#8217;<strong>accorpamento<\/strong> segue lo stesso percorso al contrario: due unit\u00e0 contigue diventano una. Anche qui servono una pratica edilizia, l&#8217;aggiornamento catastale e la verifica degli impianti, e nel condominio cambia la ripartizione delle spese.<\/p>\n\n<h2>Frazionamento immobile e articolo 3 del DPR 380\/2001<\/h2>\n<p>Abbiamo letto l&#8217;<a href=\"https:\/\/www.normattiva.it\/uri-res\/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.del.presidente.della.repubblica:2001-06-06;380~art3\" target=\"_blank\" rel=\"noopener nofollow\">articolo 3 del DPR 380\/2001<\/a> nel testo vigente su Normattiva. Il comma 1, lettera b), definisce la manutenzione che riguarda il rinnovo e la sostituzione di parti anche strutturali e la realizzazione o l&#8217;integrazione dei servizi igienico-sanitari e tecnologici, a condizione che non si alteri la volumetria complessiva degli edifici e non si producano mutamenti urbanisticamente rilevanti della destinazione d&#8217;uso con aumento del carico urbanistico.<\/p>\n<p>Nella stessa lettera b) il testo comprende espressamente gli interventi consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unit\u00e0 immobiliari, anche se comportano la variazione delle superfici delle singole unit\u00e0 e del carico urbanistico, purch\u00e9 non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l&#8217;originaria destinazione d&#8217;uso. Per il frazionamento immobile le condizioni da verificare sono quindi due:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>volumetria complessiva invariata<\/strong>: se per ricavare la seconda unit\u00e0 si chiude un portico, si alza un solaio o si costruisce un ampliamento, l&#8217;intervento non \u00e8 pi\u00f9 soltanto un frazionamento;<\/li>\n<li><strong>destinazione d&#8217;uso originaria mantenuta<\/strong>: una casa divisa in due abitazioni resta residenziale; ricavare uno studio professionale o un negozio da una parte dell&#8217;abitazione apre il tema del <a href=\"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/cambio-di-destinazione-duso\/\">cambio di destinazione d&#8217;uso<\/a>.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Il riferimento all&#8217;aumento del carico urbanistico ammesso \u00e8 importante: due famiglie al posto di una portano pi\u00f9 auto, pi\u00f9 acqua, pi\u00f9 rifiuti. La legge lo accetta all&#8217;interno di questa categoria di manutenzione, ma lo considera per gli oneri, come vedremo.<\/p>\n\n<h2>Quale titolo edilizio serve per il frazionamento immobile<\/h2>\n<p>Il titolo dipende dalle opere, non dal nome dell&#8217;intervento. Nella nostra prassi lo si sceglie dopo il rilievo e dopo aver disegnato le unit\u00e0 finali, perch\u00e9 solo allora si sa se si toccano strutture o prospetti. La guida su <a href=\"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/cila-o-scia\/\">CILA o SCIA<\/a> entra nei dettagli; qui riportiamo ci\u00f2 che abbiamo letto per il frazionamento immobile.<\/p>\n<h3>CILA: il caso senza strutture e senza prospetti<\/h3>\n<p>L&#8217;<a href=\"https:\/\/www.normattiva.it\/uri-res\/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.del.presidente.della.repubblica:2001-06-06;380~art6bis\" target=\"_blank\" rel=\"noopener nofollow\">articolo 6-bis<\/a> rende realizzabili con comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) gli interventi non riconducibili agli articoli 6, 10 e 22. Il tecnico abilitato assevera la conformit\u00e0 agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi, la compatibilit\u00e0 con la normativa sismica e sul rendimento energetico e che i lavori non riguardano parti strutturali; la comunicazione indica anche i dati dell&#8217;impresa a cui si affidano i lavori.<\/p>\n<p>Una divisione fatta con nuove tramezze, un secondo bagno, una cucina e impianti separati, senza toccare strutture e facciate, rientra di regola qui. La mancata comunicazione asseverata comporta una sanzione di 1.000 euro, ridotta di due terzi se la comunicazione \u00e8 fatta spontaneamente mentre l&#8217;intervento \u00e8 in corso. Le Regioni a statuto ordinario possono estendere la disciplina ad altri interventi: anche per questo il perimetro va verificato sulla norma regionale e sul Comune.<\/p>\n<h3>SCIA: strutture o prospetti<\/h3>\n<p>L&#8217;<a href=\"https:\/\/www.normattiva.it\/uri-res\/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.del.presidente.della.repubblica:2001-06-06;380~art22\" target=\"_blank\" rel=\"noopener nofollow\">articolo 22, comma 1, lettera a)<\/a> sottopone a segnalazione certificata di inizio attivit\u00e0 (SCIA) la manutenzione della lettera b) quando riguarda le parti strutturali dell&#8217;edificio o i prospetti. Nel frazionamento immobile di una villa succede spesso: si apre una nuova porta d&#8217;ingresso in facciata, si allarga una finestra per dare luce a una cucina, si taglia un muro portante per creare un disimpegno, si realizza una scala esterna. Ognuna di queste opere sposta la pratica dalla CILA alla SCIA.<\/p>\n<h3>Permesso di costruire: quando l&#8217;intervento cambia natura<\/h3>\n<p>L&#8217;<a href=\"https:\/\/www.normattiva.it\/uri-res\/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.del.presidente.della.repubblica:2001-06-06;380~art10\" target=\"_blank\" rel=\"noopener nofollow\">articolo 10, comma 1, lettera c)<\/a> richiede il permesso di costruire per la ristrutturazione che porta a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, quando comporta modifiche della volumetria complessiva o, nelle zone omogenee A, mutamenti della destinazione d&#8217;uso, e per gli interventi che modificano sagoma, volumetria complessiva o prospetti degli immobili tutelati dal Codice dei beni culturali e del paesaggio.<\/p>\n<p>Il testo vigente che abbiamo letto non cita il numero delle unit\u00e0 immobiliari: un frazionamento immobile che si accompagna a un ampliamento, per\u00f2, rientra di fatto in questi casi. Sul titolo maggiore si veda la guida al <a href=\"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/permesso-di-costruire-villa\/\">permesso di costruire<\/a>.<\/p>\n\n<h2>Carico urbanistico e oneri nel frazionamento immobile<\/h2>\n<p>Il carico urbanistico \u00e8 il peso che un edificio esercita su strade, reti, parcheggi e servizi. Dividere una casa in due unit\u00e0 di norma lo aumenta. L&#8217;<a href=\"https:\/\/www.normattiva.it\/uri-res\/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.del.presidente.della.repubblica:2001-06-06;380~art17\" target=\"_blank\" rel=\"noopener nofollow\">articolo 17, comma 4<\/a> prevede che per gli interventi di manutenzione che comportano un aumento del carico urbanistico il contributo di costruzione sia commisurato alla sola quota degli oneri di urbanizzazione, purch\u00e9 ne derivi un aumento della superficie calpestabile. Il comma rinvia alla manutenzione dell&#8217;articolo 6, comma 2, lettera a), cio\u00e8 alla vecchia numerazione: il collegamento con il frazionamento immobile va confermato dal Comune.<\/p>\n<p>Il comma 4-bis dello stesso articolo riduce il contributo in misura non inferiore al 20% rispetto ai valori delle tabelle parametriche regionali per gli interventi di rigenerazione urbana, recupero e riuso, e consente ai Comuni di deliberare ulteriori riduzioni, fino all&#8217;esenzione. Gli importi, i parametri e il modo in cui il Comune calcola l&#8217;aumento di superficie sono fissati dalle delibere comunali. Nella nostra prassi chiediamo all&#8217;ufficio tecnico, prima di depositare la pratica, se e come applica gli oneri all&#8217;intervento in esame, e mettiamo la risposta nel fascicolo.<\/p>\n<p>Il carico urbanistico ha anche effetti pratici: alcuni regolamenti comunali chiedono posti auto per ogni nuova unit\u00e0 o una superficie minima dell&#8217;alloggio. Sono regole locali, che si leggono nel regolamento edilizio e nelle norme tecniche del piano.<\/p>\n\n<h2>Requisiti igienico-sanitari delle nuove unit\u00e0<\/h2>\n<p>Ogni unit\u00e0 che nasce dal frazionamento immobile \u00e8 un&#8217;abitazione a s\u00e9 e deve rispettare i requisiti dei locali d&#8217;abitazione. Il riferimento nazionale \u00e8 il decreto del Ministro della Sanit\u00e0 del 5 luglio 1975, che abbiamo letto in una <a href=\"https:\/\/www.bosettiegatti.eu\/info\/norme\/statali\/1975_dm_05_07.htm\" target=\"_blank\" rel=\"noopener nofollow\">copia del testo del D.M. 5 luglio 1975<\/a> (Normattiva non lo caricava). Secondo quel testo:<\/p>\n<ul>\n<li>l&#8217;altezza minima interna dei locali abitabili \u00e8 di 2,70 m, riducibile a 2,40 m per corridoi, disimpegni, bagni, gabinetti e ripostigli (2,55 m per i locali abitabili nei Comuni montani sopra i 1.000 m);<\/li>\n<li>la superficie abitabile \u00e8 di almeno 14 m\u00b2 per ciascuno dei primi quattro abitanti e 10 m\u00b2 per ciascuno dei successivi;<\/li>\n<li>le camere da letto misurano almeno 9 m\u00b2 per una persona e 14 m\u00b2 per due; ogni alloggio ha un soggiorno di almeno 14 m\u00b2;<\/li>\n<li>l&#8217;alloggio monostanza, servizi compresi, misura almeno 28 m\u00b2 per una persona e 38 m\u00b2 per due;<\/li>\n<li>la superficie finestrata apribile \u00e8 almeno 1\/8 della superficie del pavimento, con un fattore medio di luce diurna non inferiore al 2%;<\/li>\n<li>il bagno ha un&#8217;apertura verso l&#8217;esterno oppure un impianto di aspirazione meccanica.<\/li>\n<\/ul>\n<h3>Le deroghe dell&#8217;articolo 24<\/h3>\n<p>I commi 5-bis e 5-ter dell&#8217;<a href=\"https:\/\/www.normattiva.it\/uri-res\/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.del.presidente.della.repubblica:2001-06-06;380~art24\" target=\"_blank\" rel=\"noopener nofollow\">articolo 24<\/a>, nel testo vigente dal 28 luglio 2024, consentono al progettista, in attesa dei nuovi requisiti previsti dall&#8217;articolo 20, comma 1-bis, di asseverare la conformit\u00e0 igienico-sanitaria con altezze interne inferiori a 2,70 m fino a 2,40 m e con alloggi monostanza fino a 20 m\u00b2 per una persona e 28 m\u00b2 per due. Serve il requisito di adattabilit\u00e0 del D.M. 236\/1989 e almeno una condizione: locali in edifici oggetto di recupero e di miglioramento igienico-sanitario, oppure un progetto con soluzioni alternative (pi\u00f9 superficie o ventilazione naturale adeguata).<\/p>\n<h3>I minimi comunali<\/h3>\n<p>Molti regolamenti edilizi fissano superfici minime per le nuove unit\u00e0, rapporti tra unit\u00e0 piccole e grandi, dotazioni di parcheggio o di cantina. Variano da Comune a Comune e cambiano nel tempo: una divisione ammessa in un Comune pu\u00f2 non esserlo nel Comune vicino con la stessa casa. Vanno letti nella versione vigente prima di disegnare le unit\u00e0.<\/p>\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"576\" src=\"https:\/\/federicocappellina.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/contemporary-villa-with-stacked-white-volumes-and-pool-at-dusk-av-home-como-en-1024x576.jpg\" alt=\"Frazionamento immobile e progetto di una casa: AV Home a Dueville, volumi bianchi sovrapposti e piscina al crepuscolo, progetto dello studio\" class=\"wp-image-20185\" title=\"\" srcset=\"https:\/\/federicocappellina.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/contemporary-villa-with-stacked-white-volumes-and-pool-at-dusk-av-home-como-en-1024x576.jpg 1024w, https:\/\/federicocappellina.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/contemporary-villa-with-stacked-white-volumes-and-pool-at-dusk-av-home-como-en-300x169.jpg 300w, https:\/\/federicocappellina.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/contemporary-villa-with-stacked-white-volumes-and-pool-at-dusk-av-home-como-en-768x432.jpg 768w, https:\/\/federicocappellina.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/contemporary-villa-with-stacked-white-volumes-and-pool-at-dusk-av-home-como-en-1536x864.jpg 1536w, https:\/\/federicocappellina.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/contemporary-villa-with-stacked-white-volumes-and-pool-at-dusk-av-home-como-en.jpg 1920w\" sizes=\"(max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><figcaption>AV Home, Dueville (Vicenza): progetto dello studio riportato come riferimento di linguaggio, non come esempio del tema di questa pagina.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n<h2>Impianti e utenze separate<\/h2>\n<p>La parte pi\u00f9 costosa di un frazionamento immobile \u00e8 spesso invisibile: gli impianti. Due unit\u00e0 autonome hanno bisogno, nella nostra prassi, di contatori elettrici distinti, di un&#8217;utenza gas o di una produzione di calore propria, di un contatore dell&#8217;acqua per ciascuna, di scarichi che non attraversino l&#8217;altra unit\u00e0 quando si pu\u00f2 evitarlo, di una linea dati per ogni alloggio.<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Elettrico<\/strong>: quadro e contatore per ogni unit\u00e0, con le linee comuni (luci esterne, cancello, pompe) separate e attribuite.<\/li>\n<li><strong>Riscaldamento e raffrescamento<\/strong>: generatori autonomi o un impianto centralizzato con contabilizzazione; la scelta incide sui consumi, sulla manutenzione e sull&#8217;<a href=\"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/classe-energetica-casa-ape\/\">attestato di prestazione energetica<\/a> di ciascuna unit\u00e0.<\/li>\n<li><strong>Acqua e scarichi<\/strong>: allacci e contatori dal gestore, con tempi che non dipendono dallo studio e che conviene avviare presto.<\/li>\n<li><strong>Acustica e fuoco<\/strong>: la parete o il solaio che separa due unit\u00e0 diventa un confine tra propriet\u00e0; nella nostra prassi lo si progetta come tale, verificando la normativa applicabile al caso.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Alla fine dei lavori l&#8217;impresa installatrice rilascia la dichiarazione di conformit\u00e0 degli impianti, che l&#8217;articolo 24, comma 5, lettera e), mette tra i documenti dell&#8217;agibilit\u00e0. Senza dichiarazioni complete per ogni unit\u00e0, la pratica non si chiude.<\/p>\n\n<h2>Catasto: la dichiarazione Docfa<\/h2>\n<p>Dopo la divisione il catasto deve rappresentare le nuove unit\u00e0. La <a href=\"https:\/\/www.agenziaentrate.gov.it\/portale\/schede\/fabbricatiterreni\/aggiornamento-catasto-fabbricati---docfa\/scheda-info-docfa\" target=\"_blank\" rel=\"noopener nofollow\">scheda dell&#8217;Agenzia delle Entrate sul Docfa<\/a>, che abbiamo letto, spiega che il Docfa \u00e8 la procedura con cui si presenta la dichiarazione di aggiornamento del Catasto dei fabbricati per le nuove costruzioni e per le variazioni di unit\u00e0 gi\u00e0 censite che richiedono un riesame di categoria, classe o consistenza. Dal 1\u00b0 giugno 2015 la trasmissione \u00e8 solo telematica.<\/p>\n<ul>\n<li>L&#8217;obbligo \u00e8 dei titolari di diritti reali; la dichiarazione \u00e8 di norma predisposta da un professionista tecnico abilitato e inviata con la piattaforma Sister.<\/li>\n<li>Il termine \u00e8 di trenta giorni; per le unit\u00e0 gi\u00e0 censite decorre dalla fine della variazione. In caso di ritardo si applicano le sanzioni previste.<\/li>\n<li>Per le opere in CILA, l&#8217;articolo 6-bis, comma 3, prevede che, se la fine lavori \u00e8 accompagnata dalla documentazione per la variazione catastale, il Comune la trasmetta all&#8217;Agenzia delle Entrate.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Nella nostra prassi le planimetrie catastali delle nuove unit\u00e0 si disegnano insieme al progetto edilizio, con le stesse misure: una differenza tra progetto, catasto e stato di fatto \u00e8 uno dei temi della guida sullo <a href=\"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/stato-legittimo-immobile-conformita\/\">stato legittimo dell&#8217;immobile<\/a>. Nel catasto le nuove unit\u00e0 ricevono propri identificativi; le parti comuni, come un ingresso o un cortile condiviso, vanno rappresentate a parte.<\/p>\n\n<h2>Frazionamento immobile in condominio<\/h2>\n<p>Se la casa fa gi\u00e0 parte di un condominio, o se la divisione ne crea uno, entrano in gioco il regolamento condominiale, le parti comuni e la ripartizione delle spese. Non abbiamo letto alla fonte gli articoli del Codice civile sul condominio e non ne riportiamo il contenuto: indichiamo solo i temi che, nella nostra prassi, si verificano prima del progetto.<\/p>\n<ul>\n<li>Il regolamento di condominio, specie se contrattuale, pu\u00f2 contenere limiti alla divisione delle unit\u00e0 o all&#8217;uso delle parti comuni.<\/li>\n<li>Le tabelle millesimali dovranno attribuire valori alle nuove unit\u00e0: la revisione va concordata e documentata.<\/li>\n<li>Nuovi passaggi di impianti in facciata, nel vano scala o in copertura toccano parti comuni.<\/li>\n<li>Quando si divide una villa di famiglia, conviene stabilire subito, con il notaio, quali spazi restano comuni (giardino, accesso, locale tecnico) e come si dividono le spese.<\/li>\n<\/ul>\n\n<h2>Agibilit\u00e0 dopo il frazionamento immobile<\/h2>\n<p>L&#8217;articolo 24 stabilisce che l&#8217;agibilit\u00e0, cio\u00e8 la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrit\u00e0, risparmio energetico e la conformit\u00e0 al progetto, si attesta con una segnalazione certificata. Va presentata entro quindici giorni dall&#8217;ultimazione dei lavori di finitura anche per gli interventi su edifici esistenti che possano influire su quelle condizioni: un frazionamento immobile con nuovi bagni, cucine e impianti vi rientra di regola. La mancata presentazione comporta una sanzione da 77 a 464 euro.<\/p>\n<p>La segnalazione pu\u00f2 riguardare anche singole unit\u00e0 immobiliari, se sono completate e collaudate le opere strutturali connesse, certificati gli impianti e completate le parti comuni e le urbanizzazioni funzionali all&#8217;edificio. \u00c8 corredata, tra l&#8217;altro, dall&#8217;attestazione del direttore dei lavori o di un professionista abilitato, dagli estremi della dichiarazione di aggiornamento catastale e dalle dichiarazioni di conformit\u00e0 degli impianti. La guida sull&#8217;<a href=\"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/agibilita-casa-segnalazione-certificata\/\">agibilit\u00e0 della casa<\/a> ne descrive i documenti.<\/p>\n\n<h2>Accorpamento: lo stesso percorso al contrario<\/h2>\n<p>L&#8217;accorpamento di due unit\u00e0 \u00e8 nella stessa lettera b) dell&#8217;articolo 3 e segue le stesse regole di titolo: CILA senza strutture e prospetti, SCIA se si apre un varco in un muro portante o si modifica una facciata. Gli impianti si unificano, i contatori in eccesso si chiudono, il catasto si aggiorna con una nuova dichiarazione.<\/p>\n<p>Nella nostra prassi, prima di accorpare, verifichiamo che le due unit\u00e0 siano entrambe legittime: unire un&#8217;unit\u00e0 regolare a una con difformit\u00e0 porta la difformit\u00e0 dentro la nuova unit\u00e0, e la pratica la mette in evidenza. Si veda anche la guida alla <a href=\"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/sanatoria-edilizia-casa\/\">sanatoria edilizia<\/a>.<\/p>\n\n<h2>Il metodo dello studio per il frazionamento immobile di una villa<\/h2>\n<p>Nella nostra prassi un frazionamento immobile segue questi passi, nello stesso ordine della <a href=\"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/progettazione-casa-fasi\/\">progettazione di una casa<\/a>:<\/p>\n<ol>\n<li><strong>Stato legittimo<\/strong>: titoli edilizi, planimetrie catastali, eventuali <a href=\"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/tolleranze-costruttive-edilizia\/\">tolleranze costruttive<\/a>.<\/li>\n<li><strong>Rilievo<\/strong> dell&#8217;edificio, delle strutture e degli impianti esistenti.<\/li>\n<li><strong>Regole del Comune<\/strong>: superfici minime, parcheggi, oneri, eventuali vincoli come il <a href=\"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/vincolo-paesaggistico-villa\/\">vincolo paesaggistico<\/a>.<\/li>\n<li><strong>Disegno delle unit\u00e0<\/strong>, con accessi, luce naturale, impianti e confini tra le propriet\u00e0.<\/li>\n<li><strong>Scelta del titolo<\/strong> (CILA, SCIA o permesso) in base alle opere effettive.<\/li>\n<li><strong>Progetto esecutivo e computo<\/strong>: il <a href=\"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/progetto-esecutivo-casa\/\">progetto esecutivo<\/a> e il <a href=\"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/computo-metrico-estimativo-casa\/\">computo metrico estimativo<\/a> separano i costi di ciascuna unit\u00e0.<\/li>\n<li><strong>Cantiere<\/strong> con <a href=\"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/cronoprogramma-lavori-casa\/\">cronoprogramma dei lavori<\/a>, <a href=\"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/direzione-lavori-architetto\/\">direzione lavori<\/a> e gestione delle eventuali <a href=\"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/variante-in-corso-dopera\/\">varianti in corso d&#8217;opera<\/a>.<\/li>\n<li><strong>Chiusura<\/strong>: fine lavori, Docfa, dichiarazioni degli impianti, attestati energetici, agibilit\u00e0.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"768\" src=\"https:\/\/federicocappellina.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/av-home-dueville-cantiere-volume-a-sbalzo-fronte-strada-1024x768.jpg\" alt=\"Frazionamento immobile e cantiere: AV Home a Dueville vista dalla strada con il volume a sbalzo in costruzione, progetto dello studio\" class=\"wp-image-21944\" title=\"\" srcset=\"https:\/\/federicocappellina.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/av-home-dueville-cantiere-volume-a-sbalzo-fronte-strada-1024x768.jpg 1024w, https:\/\/federicocappellina.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/av-home-dueville-cantiere-volume-a-sbalzo-fronte-strada-300x225.jpg 300w, https:\/\/federicocappellina.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/av-home-dueville-cantiere-volume-a-sbalzo-fronte-strada-768x576.jpg 768w, 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ricavare la seconda unit\u00e0: l&#8217;intervento esce dalla lettera b).<\/li>\n<li><strong>Cambiare l&#8217;uso<\/strong> di una parte dell&#8217;abitazione senza trattarlo come cambio di destinazione d&#8217;uso.<\/li>\n<li><strong>Lasciare impianti condivisi<\/strong> senza regolarli: una caldaia per due unit\u00e0 senza contabilizzazione crea liti e problemi alla vendita.<\/li>\n<li><strong>Dimenticare il Docfa<\/strong> o farlo con misure diverse dal progetto.<\/li>\n<li><strong>Non presentare l&#8217;agibilit\u00e0<\/strong> e scoprirlo al rogito.<\/li>\n<li><strong>Ignorare il condominio<\/strong> e le tabelle millesimali.<\/li>\n<li><strong>Frazionare un immobile non legittimo<\/strong>: le difformit\u00e0 esistenti si trasferiscono alle nuove unit\u00e0.<\/li>\n<\/ul>\n\n<h2>Domande frequenti sul frazionamento immobile<\/h2>\n<h3>Il frazionamento immobile \u00e8 manutenzione o ristrutturazione?<\/h3>\n<p>L&#8217;articolo 3, comma 1, lettera b), del DPR 380\/2001 comprende il frazionamento e l&#8217;accorpamento delle unit\u00e0 immobiliari nella manutenzione di quella lettera, anche se cambiano le superfici delle singole unit\u00e0 e il carico urbanistico, purch\u00e9 non cambi la volumetria complessiva e resti la destinazione d&#8217;uso originaria. Se queste condizioni mancano, l&#8217;intervento va inquadrato diversamente.<\/p>\n<h3>Per il frazionamento immobile serve la CILA o la SCIA?<\/h3>\n<p>La CILA (articolo 6-bis) quando non si toccano parti strutturali n\u00e9 prospetti; la SCIA (articolo 22, comma 1, lettera a) quando le opere riguardano strutture o prospetti. Il permesso di costruire torna nei casi dell&#8217;articolo 10, per esempio con modifiche della volumetria complessiva. Le Regioni possono estendere la CILA ad altri interventi.<\/p>\n<h3>Il frazionamento immobile paga gli oneri di urbanizzazione?<\/h3>\n<p>L&#8217;articolo 17, comma 4, commisura il contributo alla sola quota di urbanizzazione per gli interventi di manutenzione che aumentano il carico urbanistico, purch\u00e9 ne derivi un aumento della superficie calpestabile. Importi e applicazione dipendono dalle delibere del Comune, a cui va chiesta conferma.<\/p>\n<h3>Qual \u00e8 la superficie minima di un&#8217;unit\u00e0 dopo il frazionamento immobile?<\/h3>\n<p>Il D.M. 5 luglio 1975 fissa per l&#8217;alloggio monostanza almeno 28 m\u00b2 per una persona e 38 m\u00b2 per due, servizi compresi; l&#8217;articolo 24, commi 5-bis e 5-ter, ammette a certe condizioni minimi di 20 e 28 m\u00b2. Molti regolamenti comunali fissano superfici minime maggiori, da verificare.<\/p>\n<h3>Chi aggiorna il catasto dopo il frazionamento immobile?<\/h3>\n<p>L&#8217;obbligo \u00e8 dei titolari di diritti reali; la dichiarazione Docfa \u00e8 di norma predisposta da un tecnico abilitato e inviata telematicamente entro trenta giorni dalla fine della variazione, secondo la scheda dell&#8217;Agenzia delle Entrate.<\/p>\n<h3>Dopo il frazionamento immobile serve una nuova agibilit\u00e0?<\/h3>\n<p>Se l&#8217;intervento incide su sicurezza, igiene, salubrit\u00e0 o risparmio energetico, l&#8217;articolo 24 chiede la segnalazione certificata entro quindici giorni dall&#8217;ultimazione delle finiture; pu\u00f2 riguardare anche singole unit\u00e0 alle condizioni previste dal comma 4.<\/p>\n<h3>Si pu\u00f2 frazionare una villa con un giardino unico?<\/h3>\n<p>S\u00ec, se le unit\u00e0 sono autonome e le regole del Comune lo consentono. Il giardino pu\u00f2 essere diviso o restare comune: la scelta va decisa prima del progetto e scritta negli atti, insieme alla ripartizione delle spese.<\/p>\n\n<h2>Controlli sul frazionamento immobile prima di iniziare<\/h2>\n<ul>\n<li>Il frazionamento immobile parte dallo stato legittimo: titoli, planimetrie e difformit\u00e0 vanno chiariti prima del disegno.<\/li>\n<li>La volumetria complessiva e la destinazione d&#8217;uso originaria restano invariate, altrimenti l&#8217;intervento esce dalla lettera b).<\/li>\n<li>Ogni unit\u00e0 rispetta i minimi del D.M. 5 luglio 1975 e quelli, spesso maggiori, del regolamento edilizio comunale.<\/li>\n<li>Il titolo \u00e8 scelto sulle opere reali: CILA, SCIA o permesso di costruire.<\/li>\n<li>C&#8217;\u00e8 una risposta scritta del Comune su oneri, parcheggi e superfici minime.<\/li>\n<li>Impianti, contatori e scarichi sono separati per ogni unit\u00e0, o regolati per iscritto quando restano comuni.<\/li>\n<li>In condominio il progetto passa dal regolamento e dalle tabelle millesimali.<\/li>\n<li>La chiusura comprende Docfa, dichiarazioni degli impianti, attestati energetici e segnalazione di agibilit\u00e0.<\/li>\n<li>Un frazionamento immobile documentato in un unico fascicolo, con le fonti, si vende e si gestisce meglio.<\/li>\n<\/ul>\n\n<h2>Frazionamento immobile: riepilogo operativo<\/h2>\n<p>Un frazionamento immobile si decide in quest&#8217;ordine: prima lo stato legittimo, poi la qualificazione dell&#8217;intervento, quindi il titolo, gli impianti e il catasto. Il frazionamento immobile resta manutenzione solo se non cambiano la volumetria complessiva e l&#8217;originaria destinazione d&#8217;uso.<\/p>\n<ul>\n<li>Frazionamento immobile e titolo: CILA, SCIA o permesso di costruire secondo strutture, prospetti e volumetria.<\/li>\n<li>Frazionamento immobile e requisiti: altezze, superfici e aerazione di ogni nuova unit\u00e0, con i minimi del D.M. 5 luglio 1975 e del regolamento edilizio comunale.<\/li>\n<li>Frazionamento immobile e impianti: dichiarazione di conformit\u00e0 dell&#8217;impresa installatrice alla fine dei lavori (articolo 24, comma 5, lettera e).<\/li>\n<li>Frazionamento immobile e catasto: dichiarazione Docfa entro trenta giorni dalla fine della variazione.<\/li>\n<li>Frazionamento immobile e agibilit\u00e0: segnalazione entro quindici giorni dall&#8217;ultimazione delle finiture, quando l&#8217;intervento incide sui requisiti dell&#8217;articolo 24.<\/li>\n<\/ul>\n\n<h2>Approfondire<\/h2>\n<p>Guide di oggi: il <a href=\"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/progetto-esecutivo-casa\/\">progetto esecutivo<\/a>, il <a href=\"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/cronoprogramma-lavori-casa\/\">cronoprogramma dei lavori<\/a>, il <a href=\"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/cambio-di-destinazione-duso\/\">cambio di destinazione d&#8217;uso<\/a> e la <a href=\"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/variante-in-corso-dopera\/\">variante in corso d&#8217;opera<\/a>. Sulle pratiche: <a href=\"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/cila-o-scia\/\">CILA o SCIA<\/a>, il <a href=\"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/permesso-di-costruire-villa\/\">permesso di costruire<\/a>, l&#8217;<a href=\"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/agibilita-casa-segnalazione-certificata\/\">agibilit\u00e0<\/a> e lo <a href=\"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/stato-legittimo-immobile-conformita\/\">stato legittimo dell&#8217;immobile<\/a>. Sui costi: la <a href=\"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/ristrutturazione-casa-quanto-costa\/\">ristrutturazione di una casa<\/a> e il <a href=\"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/capitolato-speciale-dappalto-casa\/\">capitolato speciale d&#8217;appalto<\/a>. Per far valutare un frazionamento immobile si pu\u00f2 scrivere allo studio dalla pagina <a href=\"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/contatti\/\">Contatti<\/a>.<\/p>\n<p>Un frazionamento immobile riuscito nasce dalle regole del Comune e dallo stato legittimo, prima che dal disegno delle pareti.<\/p>\n<p><small>Fonti: DPR 380\/2001, articoli 3, 6-bis, 10, 17, 22 e 24 (Normattiva, testo vigente, consultati il 10 novembre 2026); Agenzia delle Entrate, scheda informativa sul Docfa (consultata il 10 novembre 2026); D.M. Sanit\u00e0 5 luglio 1975, letto in una copia del testo pubblicata online (consultata il 10 novembre 2026). Gli articoli del Codice civile sul condominio non sono stati letti e non sono citati. Le regole regionali e comunali variano e vanno verificate sul Comune. Contenuto informativo, non parere legale n\u00e9 tecnico vincolante.<\/small><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Frazionamento immobile in pi\u00f9 unit\u00e0: quando \u00e8 manutenzione, CILA, SCIA o permesso, oneri, requisiti igienici, impianti, catasto Docfa e agibilit\u00e0.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":20184,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[258],"tags":[],"post_folder":[],"wf_post_folders":[],"class_list":["post-22156","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-luxury-architecture-design"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/22156","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=22156"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/22156\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":22170,"href":"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/22156\/revisions\/22170"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/wp-json\/wp\/v2\/media\/20184"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=22156"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=22156"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=22156"},{"taxonomy":"post_folder","embeddable":true,"href":"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/wp-json\/wp\/v2\/post_folder?post=22156"},{"taxonomy":"wf_post_folders","embeddable":true,"href":"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/wp-json\/wp\/v2\/wf_post_folders?post=22156"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}