{"id":22154,"date":"2026-11-10T18:23:12","date_gmt":"2026-11-10T17:23:12","guid":{"rendered":"https:\/\/federicocappellina.com\/?p=22154"},"modified":"2026-11-10T18:23:12","modified_gmt":"2026-11-10T17:23:12","slug":"progetto-esecutivo-casa","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/progetto-esecutivo-casa\/","title":{"rendered":"Progetto esecutivo di una casa: contenuti, livelli di progettazione, permesso e gara tra imprese"},"content":{"rendered":"\n<p>Il <strong>progetto esecutivo<\/strong> \u00e8 il livello di progettazione in cui una casa smette di essere un&#8217;idea approvata e diventa un insieme di istruzioni costruibili. Ogni muro ha uno spessore e una stratigrafia, ogni serramento una misura e un nodo di posa, ogni impianto un percorso, ogni lavorazione una voce di prezzo. \u00c8 il documento con cui le imprese formulano offerte confrontabili, con cui il direttore dei lavori controlla il cantiere e con cui il committente sa, prima di cominciare, che cosa sta comprando e quanto coster\u00e0.<\/p>\n<p>Questa guida spiega che cos&#8217;\u00e8 il progetto esecutivo di una casa o di una villa, come si colloca rispetto ai livelli precedenti, che cosa contiene, perch\u00e9 conviene anche nel privato, dove la legge non lo impone, e quali sono gli errori pi\u00f9 frequenti.<\/p>\n<p>\u00c8 scritta da Federico Cappellina Architects, studio di architettura di Verona che progetta residenze nel Triveneto e in Lombardia e ne segue la direzione lavori. Non \u00e8 un parere legale n\u00e9 tecnico vincolante: i riferimenti di legge citati riguardano gli appalti pubblici e la sicurezza dei cantieri, e il loro uso nel privato \u00e8 una scelta di metodo, da adattare al singolo incarico.<\/p>\n\n<h2>Progetto esecutivo in sintesi<\/h2>\n<ul>\n<li>Il <strong>progetto esecutivo<\/strong> definisce ogni elemento dell&#8217;opera in forma, tipologia, qualit\u00e0, dimensione e prezzo, con il piano di manutenzione (Allegato I.7 al D.Lgs. 36\/2023, articolo 22).<\/li>\n<li>Negli appalti pubblici la progettazione oggi ha due livelli: il progetto di fattibilit\u00e0 tecnico-economica e il progetto esecutivo (D.Lgs. 36\/2023, articolo 41). Il codice precedente ne prevedeva tre, con il progetto definitivo in mezzo.<\/li>\n<li>Per una casa privata nessuna legge impone un livello esecutivo con quei contenuti: il permesso di costruire si chiede con gli elaborati progettuali richiesti e la dichiarazione del progettista (DPR 380\/2001, articolo 20).<\/li>\n<li>Nel privato il progetto esecutivo serve a tre cose: confrontare imprese sulla stessa base, firmare un contratto a prezzo chiaro e governare il cantiere senza decisioni improvvisate.<\/li>\n<li>Contiene tavole costruttive e dettagli, abachi, relazioni specialistiche e calcoli, computo metrico estimativo, capitolato, cronoprogramma e piano di manutenzione.<\/li>\n<li>L&#8217;errore che costa di pi\u00f9 \u00e8 mandare in gara, o in cantiere, un progetto da permesso spacciato per esecutivo.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img fetchpriority=\"high\" decoding=\"async\" width=\"768\" height=\"1024\" src=\"https:\/\/federicocappellina.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/timber-terrace-with-outdoor-lounge-sd-home-in-soave-como-en-768x1024.jpg\" alt=\"Progetto esecutivo di una villa: terrazza in legno con zona living all&#039;aperto di SD Home a Soave, progetto dello studio\" class=\"wp-image-20191\" title=\"\" srcset=\"https:\/\/federicocappellina.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/timber-terrace-with-outdoor-lounge-sd-home-in-soave-como-en-768x1024.jpg 768w, https:\/\/federicocappellina.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/timber-terrace-with-outdoor-lounge-sd-home-in-soave-como-en-225x300.jpg 225w, https:\/\/federicocappellina.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/timber-terrace-with-outdoor-lounge-sd-home-in-soave-como-en.jpg 1110w\" sizes=\"(max-width: 768px) 100vw, 768px\" \/><figcaption>SD Home, Soave (Verona): progetto dello studio, mostrato come riferimento di linguaggio e non come esempio del tema.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n<h2>I livelli di progettazione: preliminare, definitivo, progetto esecutivo<\/h2>\n<p>Chi ha costruito o ristrutturato in Italia ha sentito parlare di progetto preliminare, definitivo ed esecutivo. Sono parole nate negli appalti pubblici. Il <a href=\"https:\/\/www.normattiva.it\/uri-res\/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.legislativo:2016-04-18;50~art23!vig=2023-06-30\" target=\"_blank\" rel=\"noopener nofollow\">D.Lgs. 50\/2016, articolo 23<\/a>, nel testo in vigore fino a giugno 2023, articolava la progettazione dei lavori pubblici in tre livelli di successivi approfondimenti tecnici: progetto di fattibilit\u00e0 tecnica ed economica, progetto definitivo e progetto esecutivo. Il comma 8 chiedeva che l&#8217;esecutivo, redatto in conformit\u00e0 al definitivo, determinasse in ogni dettaglio i lavori, il costo e il cronoprogramma, con ogni elemento identificato in forma, tipologia, qualit\u00e0, dimensione e prezzo.<\/p>\n<p>Il codice dei contratti oggi in vigore ha ridotto i livelli a due. L&#8217;<a href=\"https:\/\/www.normattiva.it\/uri-res\/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.legislativo:2023-03-31;36~art41\" target=\"_blank\" rel=\"noopener nofollow\">articolo 41 del D.Lgs. 36\/2023<\/a> stabilisce che la progettazione dei lavori pubblici si articola nel progetto di fattibilit\u00e0 tecnico-economica e nel progetto esecutivo, e rinvia all&#8217;Allegato I.7 per i contenuti.<\/p>\n<p>Il comma 8 chiede che l&#8217;esecutivo, coerente con quello di fattibilit\u00e0, definisca gli elementi in modo da individuarne funzione, requisiti, qualit\u00e0 e prezzo di elenco, sia corredato del piano di manutenzione e determini in dettaglio lavori, costi e tempi. Per gli interventi di manutenzione il comma 5 consente di omettere il primo livello, se l&#8217;esecutivo ne contiene gli elementi.<\/p>\n<h3>Come usiamo questi livelli in una casa privata<\/h3>\n<p>Nel privato i livelli non sono obbligatori, ma il loro ordine logico resta utile. Nella nostra prassi una casa passa per quattro momenti: lo studio di fattibilit\u00e0 sul lotto e sul programma; il progetto architettonico, che fissa forma, superfici e materiali e diventa la base della pratica edilizia; il progetto esecutivo, che trasforma il progetto approvato in istruzioni per costruire; la direzione lavori, che lo applica e lo aggiorna. La <a href=\"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/progettazione-casa-fasi\/\">progettazione di una casa per fasi<\/a> descrive il percorso completo; qui ci concentriamo sul terzo momento.<\/p>\n\n<h2>Che cosa contiene un progetto esecutivo<\/h2>\n<p>L&#8217;<a href=\"https:\/\/www.codiceappalti.it\/DLGS_36_2023\/Allegato_I_7_Contenuti_minimi_del_quadro_esigenziale,_del_documento_di_fattibilit%C3%A0_delle_alternative_progettuali,_del_documento_di_indirizzo_della_progettazione,_del_progetto_di_fattibilit%C3%A0_tecnica_ed_economica_e_del_progetto_esecutivo_\/12883\" target=\"_blank\" rel=\"noopener nofollow\">Allegato I.7 al D.Lgs. 36\/2023<\/a>, che abbiamo letto in una copia aggiornata alle modifiche del D.Lgs. 209\/2024, elenca all&#8217;articolo 22 i documenti del livello esecutivo per un&#8217;opera pubblica. Precisa che il progetto contiene la definizione finale di tutte le lavorazioni e che ne restano fuori i piani operativi di cantiere, i piani di approvvigionamento e i calcoli delle opere provvisionali, che spettano all&#8217;impresa. Per una casa usiamo quell&#8217;elenco come lista di riferimento, adattata. I documenti che non mancano mai nei nostri esecutivi sono dodici:<\/p>\n<ol>\n<li><strong>Relazione generale<\/strong>: criteri delle scelte esecutive, prestazioni attese, indagini svolte, norme applicate.<\/li>\n<li><strong>Tavole architettoniche<\/strong> di piante, prospetti e sezioni quotate, con le stratigrafie di pareti, solai e coperture.<\/li>\n<li><strong>Particolari costruttivi<\/strong>: attacco a terra, nodi dei serramenti, soglie, gronde, parapetti, impermeabilizzazioni.<\/li>\n<li><strong>Abachi<\/strong> dei serramenti, delle porte, delle finiture e dei sanitari, con misure, materiali e prestazioni.<\/li>\n<li><strong>Progetto strutturale<\/strong> con relazione di calcolo ed elaborati, redatto dall&#8217;ingegnere strutturista.<\/li>\n<li><strong>Progetto degli impianti<\/strong> meccanici ed elettrici, con schemi, percorsi e calcoli.<\/li>\n<li><strong>Relazioni specialistiche<\/strong>: geologica e geotecnica, energetica, acustica dove serve.<\/li>\n<li><strong>Computo metrico estimativo<\/strong>, con le quantit\u00e0 di ogni lavorazione e i prezzi.<\/li>\n<li><strong>Capitolato<\/strong> con descrizione delle lavorazioni e prescrizioni tecniche.<\/li>\n<li><strong>Cronoprogramma<\/strong> delle fasi e delle lavorazioni.<\/li>\n<li><strong>Piano di sicurezza e coordinamento<\/strong>, quando il cantiere lo richiede.<\/li>\n<li><strong>Piano di manutenzione<\/strong> dell&#8217;edificio.<\/li>\n<\/ol>\n\n<h2>Tavole, dettagli e abachi del progetto esecutivo<\/h2>\n<p>Le tavole sono la parte pi\u00f9 visibile del progetto esecutivo. L&#8217;articolo 25 dell&#8217;Allegato I.7 chiede che gli elaborati grafici rappresentino l&#8217;intervento in ogni particolare architettonico, strutturale e impiantistico, con scale adeguate e quotature, e che comprendano i particolari costruttivi e le fasi costruttive. L&#8217;articolo 26, per gli elaborati di strutture e impianti delle opere pubbliche, indica scale d&#8217;insieme non inferiori a 1:50 e di dettaglio non inferiori a 1:10. In una casa privata non sono soglie obbligatorie, ma danno la misura della precisione attesa.<\/p>\n<p>Nella nostra prassi il dettaglio non \u00e8 un approfondimento facoltativo: \u00e8 il punto in cui si decide se una facciata rester\u00e0 asciutta, se un serramento scorrevole a filo pavimento funzioner\u00e0, se una soglia sar\u00e0 davvero senza gradino. Il disegno di un nodo tiene insieme struttura, isolamento, impermeabilizzazione, serramento e finitura; se manca, quella sintesi la fa l&#8217;impresa in cantiere, con le sue abitudini e non con le scelte del progetto.<\/p>\n<h3>Abachi: il progetto esecutivo che si legge in tabella<\/h3>\n<p>Gli abachi trasformano il disegno in un elenco controllabile. Ogni serramento ha una sigla, una posizione, le misure, il tipo di apertura, il profilo, la vetrata, il colore e le prestazioni richieste; ogni locale ha pavimento, battiscopa, rivestimento, controsoffitto e tinteggiatura. Un buon abaco permette all&#8217;impresa di quotare senza interpretare e al committente di rivedere le scelte prima di ordinare. \u00c8 anche il documento che pi\u00f9 spesso manca quando un progetto si ferma alla pratica edilizia.<\/p>\n\n<h2>Relazioni specialistiche, calcoli e piano di manutenzione<\/h2>\n<p>Una casa non si costruisce solo con il disegno architettonico. L&#8217;Allegato I.7 dedica articoli distinti alla relazione generale, alle relazioni specialistiche, ai calcoli e al piano di manutenzione. Per quest&#8217;ultimo l&#8217;articolo 27 indica tre documenti: manuale d&#8217;uso, manuale di manutenzione e programma di manutenzione, articolato in prestazioni, controlli e interventi. In un incarico privato lo prepariamo in forma pi\u00f9 snella, ma con la stessa logica: che cosa va controllato, ogni quanto, da chi.<\/p>\n<p>I calcoli strutturali e impiantistici sono firmati dai rispettivi professionisti e seguono le loro norme di settore, che questa pagina non riassume. Il compito dell&#8217;architetto in questa fase \u00e8 il coordinamento: far coincidere i fori delle strutture con i passaggi degli impianti, i ribassi dei solai con le pendenze, i cavedi con le posizioni dei bagni. Ogni incongruenza scoperta sulla carta costa una revisione; scoperta in cantiere costa una demolizione.<\/p>\n\n<h2>Computo, capitolato e cronoprogramma: il progetto esecutivo che diventa contratto<\/h2>\n<p>La parte economica dell&#8217;esecutivo \u00e8 quella che decide il contratto. L&#8217;articolo 31 dell&#8217;Allegato I.7 riguarda elenco prezzi, computo metrico estimativo e quadro economico; l&#8217;articolo 32 prevede lo schema di contratto e il capitolato speciale, diviso in descrizione delle lavorazioni e prescrizioni tecniche; l&#8217;articolo 30 descrive il cronoprogramma come un diagramma di tutte le fasi con i tempi delle lavorazioni.<\/p>\n<ul>\n<li>Il <a href=\"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/computo-metrico-estimativo-casa\/\">computo metrico estimativo<\/a> misura ogni lavorazione sulle tavole: senza tavole esecutive le quantit\u00e0 sono stime.<\/li>\n<li>Il <a href=\"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/capitolato-speciale-dappalto-casa\/\">capitolato speciale d&#8217;appalto<\/a> dice come si eseguono e si accettano le lavorazioni e quali materiali sono ammessi.<\/li>\n<li>Il <a href=\"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/cronoprogramma-lavori-casa\/\">cronoprogramma dei lavori<\/a> ordina le fasi e rende verificabili scadenze e pagamenti a stato di avanzamento.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Il Codice civile spiega perch\u00e9 questa precisione conviene. L&#8217;<a href=\"https:\/\/www.brocardi.it\/codice-civile\/libro-quarto\/titolo-iii\/capo-vii\/art1659.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener nofollow\">articolo 1659 del Codice civile<\/a> stabilisce che l&#8217;appaltatore non pu\u00f2 apportare variazioni alle modalit\u00e0 convenute dell&#8217;opera senza autorizzazione del committente, che l&#8217;autorizzazione si prova per iscritto e che, se il prezzo \u00e8 stato fissato globalmente, le variazioni autorizzate non danno diritto a un compenso in pi\u00f9, salvo patto diverso. Pi\u00f9 il progetto \u00e8 completo, pi\u00f9 \u00e8 chiaro che cosa era \u00abconvenuto\u00bb e che cosa \u00e8 una variazione.<\/p>\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img decoding=\"async\" width=\"819\" height=\"1024\" src=\"https:\/\/federicocappellina.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/villa-md-home-abitare-verona-fqp3g3a-819x1024.jpg\" alt=\"Progetto esecutivo degli interni: superfici scure e riflettenti di MD Home a Verona, progetto dello studio\" class=\"wp-image-21351\" title=\"\" srcset=\"https:\/\/federicocappellina.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/villa-md-home-abitare-verona-fqp3g3a-819x1024.jpg 819w, https:\/\/federicocappellina.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/villa-md-home-abitare-verona-fqp3g3a-240x300.jpg 240w, https:\/\/federicocappellina.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/villa-md-home-abitare-verona-fqp3g3a-768x960.jpg 768w, https:\/\/federicocappellina.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/villa-md-home-abitare-verona-fqp3g3a-1229x1536.jpg 1229w, https:\/\/federicocappellina.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/villa-md-home-abitare-verona-fqp3g3a.jpg 1280w\" sizes=\"(max-width: 819px) 100vw, 819px\" \/><figcaption>MD Home, Verona: interni progettati dallo studio, mostrati come riferimento di linguaggio e non come esempio del tema.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n<h2>Progetto esecutivo e permesso di costruire<\/h2>\n<p>Il permesso di costruire non richiede un progetto esecutivo. L&#8217;<a href=\"https:\/\/www.normattiva.it\/uri-res\/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.del.presidente.della.repubblica:2001-06-06;380~art20\" target=\"_blank\" rel=\"noopener nofollow\">articolo 20 del DPR 380\/2001<\/a> prevede che la domanda sia presentata allo sportello unico con un&#8217;attestazione sul titolo di legittimazione, con gli elaborati progettuali richiesti e, quando ne ricorrono i presupposti, con gli altri documenti previsti, e che sia accompagnata da una dichiarazione del progettista abilitato sulla conformit\u00e0 del progetto agli strumenti urbanistici, ai regolamenti edilizi e alle norme di settore. Quali elaborati siano \u00abrichiesti\u00bb lo stabiliscono la modulistica e il regolamento del Comune.<\/p>\n<p>Nella nostra prassi il progetto depositato per il <a href=\"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/permesso-di-costruire-villa\/\">permesso di costruire<\/a> \u00e8 un progetto architettonico completo nelle quote, nelle superfici, nelle altezze e nei prospetti, ma non ancora un esecutivo. Lo sviluppo esecutivo comincia di solito quando il titolo \u00e8 vicino o rilasciato, per non disegnare in dettaglio una soluzione che l&#8217;istruttoria potrebbe cambiare. Per interventi minori il discorso \u00e8 simile, con la <a href=\"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/cila-o-scia\/\">CILA o la SCIA<\/a> al posto del permesso.<\/p>\n<h3>Il progetto esecutivo deve rispettare il titolo<\/h3>\n<p>Il passaggio inverso conta altrettanto. L&#8217;Allegato I.7, articolo 22, chiede che l&#8217;esecutivo rispetti le prescrizioni dei titoli abilitativi. L&#8217;<a href=\"https:\/\/www.normattiva.it\/uri-res\/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.del.presidente.della.repubblica:2001-06-06;380~art29\" target=\"_blank\" rel=\"noopener nofollow\">articolo 29 del DPR 380\/2001<\/a> rende titolare del permesso, committente, costruttore e direttore dei lavori responsabili della conformit\u00e0 delle opere al permesso e alle sue modalit\u00e0 esecutive. Un dettaglio esecutivo che alza una copertura, sposta una finestra o cambia una sagoma non \u00e8 pi\u00f9 un dettaglio: \u00e8 una <a href=\"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/variante-in-corso-dopera\/\">variante in corso d&#8217;opera<\/a> da valutare prima di costruire.<\/p>\n\n<h2>Perch\u00e9 il progetto esecutivo serve anche nel privato<\/h2>\n<p>Nessuna norma impone a un privato di commissionare un progetto esecutivo per la propria casa. Molte abitazioni si costruiscono con il progetto da permesso e un capitolato sommario, lasciando all&#8217;impresa le scelte costruttive. \u00c8 una strada percorribile per un edificio semplice e un&#8217;impresa che si conosce bene. Per una villa con grandi vetrate, coperture piane, impianti integrati e finiture su misura, la stessa strada porta quasi sempre a varianti, discussioni sul prezzo e risultati diversi dal progetto approvato.<\/p>\n<p>Le ragioni per cui, nella nostra prassi, consigliamo di completare l&#8217;esecutivo prima di firmare con un&#8217;impresa sono quattro:<\/p>\n<ol>\n<li><strong>Prezzo<\/strong>: un&#8217;offerta su tavole e computo complete \u00e8 un prezzo; un&#8217;offerta su un progetto da permesso \u00e8 una stima che si aggiusta strada facendo.<\/li>\n<li><strong>Qualit\u00e0<\/strong>: le scelte che definiscono una casa (nodi, materiali, proporzioni dei serramenti) restano del progetto e non si negoziano in cantiere.<\/li>\n<li><strong>Tempo<\/strong>: un cantiere che non aspetta decisioni procede secondo il cronoprogramma.<\/li>\n<li><strong>Controllo<\/strong>: il direttore dei lavori ha un riferimento univoco per accettare o respingere una lavorazione.<\/li>\n<\/ol>\n\n<h2>Il progetto esecutivo nella gara tra imprese<\/h2>\n<p>La gara tra imprese \u00e8 il momento in cui l&#8217;esecutivo restituisce il suo costo. Se ogni impresa riceve le stesse tavole, lo stesso computo con le stesse voci e lo stesso capitolato, le offerte si confrontano riga per riga: si vede dove un prezzo \u00e8 basso perch\u00e9 l&#8217;impresa \u00e8 efficiente e dove lo \u00e8 perch\u00e9 ha interpretato al ribasso. Senza progetto esecutivo, ogni offerta descrive un edificio leggermente diverso e il confronto si fa sul totale, cio\u00e8 sul dato meno informativo.<\/p>\n<p>Il <a href=\"https:\/\/www.normattiva.it\/uri-res\/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.legislativo:2008-04-09;81~art90\" target=\"_blank\" rel=\"noopener nofollow\">D.Lgs. 81\/2008, articolo 90<\/a> aggiunge un tempo preciso alla sicurezza: quando in cantiere \u00e8 prevista la presenza di pi\u00f9 imprese esecutrici, anche non contemporanea, il committente designa il coordinatore per la progettazione contestualmente all&#8217;affidamento dell&#8217;incarico di progettazione. L&#8217;<a href=\"https:\/\/www.normattiva.it\/uri-res\/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.legislativo:2008-04-09;81~art91\" target=\"_blank\" rel=\"noopener nofollow\">articolo 91<\/a> chiede al coordinatore di redigere il piano di sicurezza e coordinamento e il fascicolo dell&#8217;opera durante la progettazione e comunque prima della richiesta di presentazione delle offerte. Anche per questo il PSC fa parte del pacchetto di gara, insieme alla <a href=\"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/notifica-preliminare-cantiere\/\">notifica preliminare<\/a> da preparare prima dell&#8217;inizio dei lavori.<\/p>\n<h3>Che cosa mandiamo alle imprese<\/h3>\n<ul>\n<li>tavole esecutive architettoniche, strutturali e impiantistiche in versione numerata e datata;<\/li>\n<li>abachi di serramenti e finiture;<\/li>\n<li>computo metrico non estimativo, cio\u00e8 le quantit\u00e0 senza i prezzi, da far compilare a ciascuna impresa;<\/li>\n<li>capitolato e schema di contratto;<\/li>\n<li>cronoprogramma di riferimento e piano di sicurezza e coordinamento;<\/li>\n<li>un modulo di offerta che chiede di indicare a parte varianti proposte ed esclusioni.<\/li>\n<\/ul>\n\n<h2>Progetto esecutivo e direzione lavori<\/h2>\n<p>Il progetto esecutivo non si chiude il giorno della firma del contratto. In cantiere emergono condizioni che il progetto non poteva conoscere: un terreno diverso da quello delle indagini, un prodotto fuori produzione, una scelta che il committente vuole cambiare. La <a href=\"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/direzione-lavori-architetto\/\">direzione lavori<\/a> lo aggiorna con disegni di dettaglio e ordini di servizio, e tiene distinte le precisazioni, che restano dentro il progetto, dalle variazioni, che vanno autorizzate per iscritto e, se toccano il titolo edilizio, valutate sul piano urbanistico.<\/p>\n<p>A fine lavori, il progetto aggiornato con lo stato realizzato diventa la memoria della casa: serve per l&#8217;<a href=\"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/agibilita-casa-segnalazione-certificata\/\">agibilit\u00e0<\/a>, per la manutenzione e per ogni intervento futuro. \u00c8 anche la prova pi\u00f9 semplice dello <a href=\"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/stato-legittimo-immobile-conformita\/\">stato legittimo dell&#8217;immobile<\/a> quando, anni dopo, la casa verr\u00e0 venduta.<\/p>\n\n<h2>Progetto esecutivo nelle ristrutturazioni<\/h2>\n<p>In una ristrutturazione il progetto esecutivo parte da un rilievo, non da un foglio bianco. Il rilievo deve restituire non solo le misure ma anche ci\u00f2 che si vede poco: spessori, quote dei solai, impianti esistenti, stato delle strutture. Pi\u00f9 l&#8217;intervento \u00e8 profondo, pi\u00f9 l&#8217;esecutivo deve prevedere saggi e verifiche prima della gara, perch\u00e9 nella nostra esperienza le sorprese in demolizione sono tra le cause pi\u00f9 frequenti di aumento dei costi.<\/p>\n<p>La guida sui <a href=\"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/ristrutturazione-casa-quanto-costa\/\">costi di una ristrutturazione<\/a> spiega come si legge un preventivo in questo caso; per una <a href=\"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/demolizione-e-ricostruzione-casa\/\">demolizione e ricostruzione<\/a> il progetto torna a essere quello di una casa nuova.<\/p>\n<p>Le ristrutturazioni sono anche il caso in cui l&#8217;esecutivo incontra pi\u00f9 spesso le altre pratiche: un <a href=\"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/cambio-di-destinazione-duso\/\">cambio di destinazione d&#8217;uso<\/a> o un <a href=\"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/frazionamento-immobile\/\">frazionamento<\/a> modificano gli spazi e quindi le tavole, e vanno chiariti prima di disegnare i dettagli.<\/p>\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"768\" src=\"https:\/\/federicocappellina.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/ecran-ajoure-jardin-et-piscine-a-debordement-de-sd-home-a-soave-garda-fr-1024x768.jpg\" alt=\"Progetto esecutivo di una villa con giardino e piscina: SD Home a Soave con schermo forato, progetto dello studio\" class=\"wp-image-20177\" title=\"\" srcset=\"https:\/\/federicocappellina.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/ecran-ajoure-jardin-et-piscine-a-debordement-de-sd-home-a-soave-garda-fr-1024x768.jpg 1024w, https:\/\/federicocappellina.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/ecran-ajoure-jardin-et-piscine-a-debordement-de-sd-home-a-soave-garda-fr-300x225.jpg 300w, https:\/\/federicocappellina.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/ecran-ajoure-jardin-et-piscine-a-debordement-de-sd-home-a-soave-garda-fr-768x576.jpg 768w, https:\/\/federicocappellina.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/ecran-ajoure-jardin-et-piscine-a-debordement-de-sd-home-a-soave-garda-fr.jpg 1480w\" sizes=\"(max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><figcaption>SD Home, Soave (Verona): progetto dello studio concluso, mostrato come riferimento di linguaggio e non come esempio del tema.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n<h2>Errori frequenti nel progetto esecutivo<\/h2>\n<p>Gli errori che vediamo pi\u00f9 spesso, nelle case che ci vengono portate a met\u00e0 percorso, sono sette:<\/p>\n<ol>\n<li><strong>Chiamare progetto esecutivo il progetto da permesso<\/strong>, con qualche tavola in scala maggiore ma senza dettagli, abachi e computo.<\/li>\n<li><strong>Separare architettura, strutture e impianti<\/strong> fino al cantiere, senza un momento di coordinamento sulle stesse tavole.<\/li>\n<li><strong>Un computo senza tavole<\/strong>, a voci generiche \u00aba corpo\u00bb, che nessuna impresa pu\u00f2 confrontare.<\/li>\n<li><strong>Un capitolato copiato<\/strong> da un altro progetto, con materiali e prescrizioni che non corrispondono ai disegni.<\/li>\n<li><strong>Rinviare le scelte di finitura<\/strong> a cantiere aperto, quando ogni decisione blocca una squadra.<\/li>\n<li><strong>Dettagli che modificano il titolo edilizio<\/strong> senza valutare se diventano una variante.<\/li>\n<li><strong>Non aggiornare l&#8217;esecutivo<\/strong> durante i lavori, perdendo la corrispondenza tra disegni e costruito.<\/li>\n<\/ol>\n\n<h2>Domande frequenti sul progetto esecutivo<\/h2>\n<h3>Che cos&#8217;\u00e8 il progetto esecutivo di una casa?<\/h3>\n<p>\u00c8 il livello di progettazione che definisce ogni elemento della costruzione in forma, tipologia, qualit\u00e0, dimensione e prezzo, con tavole costruttive, dettagli, abachi, calcoli, computo, capitolato, cronoprogramma e piano di manutenzione. \u00c8 la base per le offerte delle imprese e per il controllo del cantiere.<\/p>\n<h3>Il progetto esecutivo \u00e8 obbligatorio per una casa privata?<\/h3>\n<p>No. I livelli di progettazione sono disciplinati per gli appalti pubblici dal D.Lgs. 36\/2023. Per il permesso di costruire il DPR 380\/2001 chiede gli elaborati progettuali richiesti e la dichiarazione del progettista. Nel privato \u00e8 una scelta di metodo, che nella nostra prassi consigliamo prima di scegliere l&#8217;impresa.<\/p>\n<h3>Qual \u00e8 la differenza tra progetto definitivo e progetto esecutivo?<\/h3>\n<p>Nel codice degli appalti abrogato il definitivo conteneva gli elementi per le autorizzazioni e l&#8217;esecutivo ne sviluppava ogni dettaglio costruttivo e il prezzo. Il codice in vigore ha due livelli, fattibilit\u00e0 ed esecutivo. Nel privato il \u00abdefinitivo\u00bb corrisponde di fatto al progetto da permesso.<\/p>\n<h3>Il progetto esecutivo serve per il permesso di costruire?<\/h3>\n<p>Di norma no: il Comune istruisce il progetto architettonico con gli elaborati richiesti dalla propria modulistica. L&#8217;esecutivo si sviluppa dopo, e deve rispettare le prescrizioni del titolo rilasciato.<\/p>\n<h3>Che cosa contiene un progetto esecutivo completo?<\/h3>\n<p>Relazione generale, tavole architettoniche, particolari costruttivi, abachi, progetto strutturale, progetto degli impianti, relazioni specialistiche, computo metrico estimativo, capitolato, cronoprogramma, piano di sicurezza e coordinamento quando richiesto e piano di manutenzione.<\/p>\n<h3>Chi redige il progetto esecutivo?<\/h3>\n<p>L&#8217;architetto lo coordina e ne redige la parte architettonica; strutture e impianti sono firmati dai rispettivi professionisti abilitati; il piano di sicurezza \u00e8 redatto dal coordinatore per la progettazione, quando la legge lo richiede.<\/p>\n<h3>Il progetto esecutivo si pu\u00f2 cambiare durante i lavori?<\/h3>\n<p>S\u00ec, con disegni di aggiornamento della direzione lavori. Le variazioni rispetto a quanto pattuito con l&#8217;impresa vanno autorizzate per iscritto (Codice civile, articolo 1659) e, se toccano il titolo edilizio, valutate come variante.<\/p>\n\n<h2>Controlli sul progetto esecutivo prima della gara<\/h2>\n<p>Prima di inviare un progetto esecutivo alle imprese, nella nostra prassi verifichiamo questi punti.<\/p>\n<ul>\n<li>Il progetto esecutivo corrisponde al titolo edilizio rilasciato in quote, superfici, altezze e prospetti.<\/li>\n<li>Ogni tavola ha numero, data e revisione, e l&#8217;elenco elaborati \u00e8 aggiornato.<\/li>\n<li>Architettura, strutture e impianti sono stati sovrapposti e i conflitti risolti.<\/li>\n<li>Ogni voce del computo rimanda a una tavola o a un abaco.<\/li>\n<li>Il capitolato descrive i materiali effettivamente disegnati nelle tavole.<\/li>\n<li>Le scelte di finitura sono chiuse o, se aperte, quotate come somme a disposizione dichiarate.<\/li>\n<li>Il cronoprogramma \u00e8 coerente con le lavorazioni e con le forniture a lunga consegna.<\/li>\n<li>Il piano di sicurezza e coordinamento \u00e8 pronto prima della richiesta delle offerte, quando \u00e8 dovuto.<\/li>\n<\/ul>\n\n<h2>Approfondire<\/h2>\n<p>Guide di oggi collegate al tema: il <a href=\"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/cronoprogramma-lavori-casa\/\">cronoprogramma dei lavori<\/a>, la <a href=\"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/variante-in-corso-dopera\/\">variante in corso d&#8217;opera<\/a>, il <a href=\"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/cambio-di-destinazione-duso\/\">cambio di destinazione d&#8217;uso<\/a> e il <a href=\"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/frazionamento-immobile\/\">frazionamento di un immobile<\/a>. Sui documenti che lo compongono: il <a href=\"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/computo-metrico-estimativo-casa\/\">computo metrico estimativo<\/a>, il <a href=\"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/capitolato-speciale-dappalto-casa\/\">capitolato speciale d&#8217;appalto<\/a>, la <a href=\"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/direzione-lavori-architetto\/\">direzione lavori<\/a>, le <a href=\"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/tolleranze-costruttive-edilizia\/\">tolleranze costruttive<\/a> e il compenso del progettista, nella guida su <a href=\"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/quanto-costa-un-architetto-per-una-villa\/\">quanto costa un architetto per una villa<\/a>. Per far leggere un progetto prima di una gara tra imprese si pu\u00f2 scrivere allo studio dalla pagina <a href=\"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/contatti\/\">Contatti<\/a>.<\/p>\n<p>Il progetto esecutivo \u00e8 il punto in cui una casa si decide sulla carta, dove le correzioni costano una revisione e non una demolizione.<\/p>\n<p><small>Fonti: D.Lgs. 36\/2023, articolo 41 (Normattiva, testo vigente); Allegato I.7 al D.Lgs. 36\/2023, articoli 4 e 22-32 (letto in una copia su codiceappalti.it che riporta le modifiche del D.Lgs. 209\/2024; il testo ufficiale \u00e8 su Normattiva e in Gazzetta Ufficiale); D.Lgs. 50\/2016, articolo 23, nel testo vigente al 30 giugno 2023 (Normattiva); DPR 380\/2001, articoli 20 e 29 (Normattiva); D.Lgs. 81\/2008, articoli 90 e 91 (Normattiva); Codice civile, articolo 1659 (testo letto su Brocardi), consultati il 10 novembre 2026.<\/small><\/p>\n<p><small>Le norme sugli appalti pubblici sono citate come riferimento di metodo: non si applicano come obbligo a un incarico privato. Modulistica ed elaborati richiesti variano da Comune a Comune e vanno verificati sul Comune. Contenuto informativo, non parere legale n\u00e9 tecnico vincolante.<\/small><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Progetto esecutivo di una casa o villa: cosa contiene, livelli di progettazione, rapporto con permesso di costruire e gara tra imprese, errori frequenti.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":20191,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[258],"tags":[],"post_folder":[],"wf_post_folders":[],"class_list":["post-22154","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-luxury-architecture-design"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/22154","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=22154"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/22154\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":22173,"href":"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/22154\/revisions\/22173"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/wp-json\/wp\/v2\/media\/20191"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=22154"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=22154"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=22154"},{"taxonomy":"post_folder","embeddable":true,"href":"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/wp-json\/wp\/v2\/post_folder?post=22154"},{"taxonomy":"wf_post_folders","embeddable":true,"href":"https:\/\/federicocappellina.com\/it\/wp-json\/wp\/v2\/wf_post_folders?post=22154"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}