Architetto Portovenere: questa pagina raccoglie i dati pubblici disponibili per chi valuta di progettare una villa a Portovenere (SP): le quotazioni OMI delle ville, il territorio, la pianificazione urbanistica e i vincoli, e le verifiche da fare prima di acquistare un lotto. Ogni dato riporta la fonte; le valutazioni dello studio sono indicate come tali e dove il dato non è disponibile lo diciamo. Federico Cappellina Architects ha sede a Verona.
Progetti dello studio
Alcuni progetti dello studio: ogni scheda porta alla pagina del progetto, con foto e descrizione. L’elenco completo è nella pagina Progetti.
Villa MD Home — Verona
Villa a Verona di 280 m²: volumi bianchi, parete nera, vetrate a filo pavimento e piscina. Vedi il progetto →
AV Home — Dueville (Vicenza)
Villa contemporanea di circa 300 m² a Dueville (Vicenza), con piscina a sfioro, interni e spa privata. Vedi il progetto →
Rock House
Villa con ampia piscina: sintesi tra design futuristico e abitare. Vedi il progetto →
Parla con lo studio: architetto Portovenere
Per informazioni su un lotto, un immobile o un progetto di villa: scrivi allo studio, la risposta arriva per iscritto.
oppure scrivi a info@federicocappellina.com
Architetto Portovenere: il mercato delle ville a Portovenere secondo i dati OMI
I valori sotto riportati provengono dalle quotazioni OMI dell’Agenzia delle Entrate, secondo semestre 2025, come pubblicate da recasa.re.
- Ville e villini, valore medio: 5.250 €/mq.
- Ville e villini, valore massimo di zona: 6.300 €/mq.
- Media di tutte le abitazioni: 2.501 €/mq.
- Compravendite residenziali 2024 (NTN): 44,1.
- Compravendite 2024 di immobili oltre 145 m² (NTN): 6.
Conseguenza per il progetto (valutazione dello studio): il divario tra il valore delle ville e la media generale indica che il segmento degli immobili di maggiore dimensione e qualità costruttiva ha un peso specifico nel mercato locale. Il numero contenuto di transazioni sopra i 145 m² suggerisce un mercato ristretto, nel quale la qualità del progetto e la correttezza documentale degli interventi incidono sulla commerciabilità. Verifica da fare: i valori OMI sono quotazioni di fascia e non sostituiscono una stima puntuale dell’immobile.
Architetto Portovenere: il territorio di Portovenere
Portovenere è un comune della Liguria, in provincia della Spezia, affacciato sul mare nel Golfo della Spezia; il capoluogo provinciale è La Spezia (anywhereitaly.com).
- Popolazione residente: 3.201 abitanti, dato riferito al 2024 e indicato come fonte ISTAT da UrbiStat (ugeo.urbistat.com).
- Altitudine del centro: dato non disponibile. Le fonti consultate riportano valori discordanti per l’abitato e non consentono una verifica con fonte istituzionale affidabile.
- Comuni confinanti: elenco non disponibile; le fonti consultate non lo documentano in modo affidabile.
- Distanze stradali: non disponibili. Le fonti riportano tempi di percorrenza, non distanze verificabili, per La Spezia e per gli aeroporti di Pisa e Genova (anywhereitaly.com).
- Zona sismica: zona 3, secondo la fonte consultata, che attribuisce la classificazione alla Protezione Civile e la riferisce al 2024 (comuniditalia.it).
- Zona climatica: D, 1.454 gradi giorno (comuniditalia.it).
- Aree protette e Natura 2000: il Parco Naturale Regionale di Portovenere ospita i siti Natura 2000 IT1345005 «Portovenere–Riomaggiore–S. Benedetto», IT1345104 «Isola Palmaria», IT1345103 «Isole Tino–Tinetto» e IT1345175 «Fondali Isole Palmaria–Tino–Tinetto» (parconaturaleportovenere.it).
Conseguenza per il progetto (valutazione dello studio): la classificazione in zona sismica 3 e la presenza di siti Natura 2000 e di un parco regionale sono elementi che orientano la fase di analisi preliminare: la verifica strutturale e la localizzazione rispetto alle aree protette vanno accertate prima di definire l’intervento. Verifica da fare: altitudine, comuni confinanti e distanze stradali vanno verificati presso il Comune e con rilievi diretti.
Architetto Portovenere: pianificazione e vincoli a Portovenere
Strumento urbanistico
Il pacchetto non documenta quale strumento urbanistico generale sia oggi vigente a Portovenere né il suo anno di approvazione. Una risposta a un’interrogazione del Senato menziona la «vigente disciplina urbanistica» comunale senza indicarne nome o data (Senato). Verifica da fare: lo strumento vigente e la sua data di approvazione vanno verificati presso il Comune.
Vincoli paesaggistici
Il pacchetto non consente di stabilire quali aree del territorio comunale ricadano effettivamente in ciascun vincolo senza una cartografia o un atto ufficiale riferito a Portovenere. In via generale, l’art. 142 del D.Lgs. 42/2004 comprende le fasce costiere di 300 metri, i territori contermini ai laghi entro 300 metri, i corsi d’acqua e le relative fasce di 150 metri, le montagne oltre le soglie di quota previste, i parchi e altre categorie tutelate per legge (testo dell’art. 142).
La fonte disponibile non permette di confermare la presenza di laghi, boschi o territori montani soggetti al vincolo nel Comune, né di identificarne i perimetri. I vincoli ex art. 136, relativi a immobili o aree dichiarati di notevole interesse pubblico, richiedono l’individuazione dei relativi atti e perimetri: il pacchetto non documenta quali riguardino Portovenere (D.Lgs. 42/2004).
Limiti a nuove costruzioni e regole speciali
Il pacchetto non documenta quali limiti puntuali stabiliscano le norme urbanistiche comunali vigenti. In presenza di un’area tutelata, l’art. 146 richiede l’autorizzazione paesaggistica prima degli interventi e stabilisce che essa è autonoma e presupposta rispetto al titolo edilizio (art. 146). Il Senato riferisce inoltre che per Portovenere sono rilevanti il piano del parco, il piano paesistico regionale, il piano di bacino e le direttive del sito UNESCO; la stessa fonte precisa che un masterplan citato non ha, da solo, efficacia urbanistica o territoriale cogente (Senato).
Conseguenza per il progetto (valutazione dello studio): la sovrapposizione di piano del parco, piano paesistico regionale, piano di bacino e direttive UNESCO richiede una fase di verifica preventiva dei perimetri e delle prescrizioni applicabili all’area di intervento, da svolgere prima della definizione del progetto. Verifica da fare: perimetri dei vincoli, strumento urbanistico vigente e limiti puntuali vanno accertati presso il Comune e gli enti competenti.
Architetto Portovenere: cosa significano questi dati per il progetto di una villa a Portovenere
Le valutazioni che seguono sono dello studio e discendono dai fatti riportati sopra. Non sostituiscono la verifica puntuale presso il Comune.
La fascia dei vincoli
L’art. 142 del D.Lgs. 42/2004 comprende tra le categorie tutelate per legge le fasce costiere di 300 metri (testo dell’art. 142). Portovenere si affaccia sul mare nel Golfo della Spezia (anywhereitaly.com), e il Parco Naturale Regionale ospita i siti Natura 2000 IT1345005, IT1345104, IT1345103 e IT1345175 (parconaturaleportovenere.it). Conseguenza per il progetto (valutazione dello studio): un lotto ricadente nella fascia costiera o in area protetta comporta un percorso autorizzativo che si aggiunge al titolo edilizio.
In presenza di area tutelata, l’art. 146 richiede l’autorizzazione paesaggistica prima degli interventi e la qualifica come autonoma e presupposta rispetto al titolo edilizio (art. 146). Il Senato riferisce che per Portovenere sono rilevanti il piano del parco, il piano paesistico regionale, il piano di bacino e le direttive del sito UNESCO, precisando che un masterplan citato non ha, da solo, efficacia urbanistica o territoriale cogente (Senato).
Verifica da fare: non è dato sapere quali aree del Comune ricadano effettivamente in ciascun vincolo senza cartografia o atto ufficiale riferito a Portovenere; i perimetri vanno richiesti al Comune.
L’indice edificatorio da verificare
Non è dato sapere quale strumento urbanistico generale sia oggi vigente a Portovenere né il suo anno di approvazione; la risposta a un’interrogazione del Senato menziona la «vigente disciplina urbanistica» comunale senza indicarne nome o anno (Senato).
Conseguenza per il progetto (valutazione dello studio): senza lo strumento vigente e le sue norme tecniche non è possibile determinare la capacità edificatoria di un lotto, le distanze, le altezze e le destinazioni ammesse. Qualsiasi ipotesi di dimensionamento resta sospesa fino all’acquisizione di questi atti. Verifica da fare: richiedere all’ufficio tecnico comunale l’indicazione dello strumento vigente, l’estratto delle norme tecniche e la scheda del lotto.
Esposizione e orientamento
Il Comune è in zona climatica D, 1.454 gradi giorno (comuniditalia.it). Conseguenza per il progetto (valutazione dello studio): la zona climatica e i gradi giorno orientano le scelte di involucro, superfici vetrate e schermature, e rendono opportuna un’analisi dell’esposizione del lotto prima del concept. Verifica da fare: l’esposizione e l’orientamento effettivi dipendono dal singolo lotto e vanno accertati con rilievo e cartografia.
Accesso e quota
L’altitudine del centro non è disponibile: le fonti riportano valori discordanti e non consentono una verifica con fonte istituzionale affidabile. Le distanze stradali non sono disponibili; le fonti forniscono tempi di percorrenza, non distanze verificabili (anywhereitaly.com). Il Comune è classificato in zona sismica 3 secondo la fonte consultata, che attribuisce la classificazione alla Protezione Civile e la riferisce al 2024 (comuniditalia.it).
Conseguenza per il progetto (valutazione dello studio): accesso carrabile, quota del lotto e pendenza incidono su fattibilità, opere di contenimento e impostazione planimetrica; la classificazione sismica richiede le verifiche strutturali previste per la zona. Verifica da fare: quota e accesso vanno accertati sul posto e con la documentazione catastale e urbanistica; la classificazione sismica va confermata presso gli uffici competenti.
Architetto Portovenere: le verifiche da fare prima di acquistare un lotto a Portovenere
- Strumento urbanistico vigente e norme tecniche: chiedere all’ufficio tecnico comunale nome, anno di approvazione e norme applicabili al lotto. Il dato non è disponibile nel pacchetto.
- Destinazione urbanistica e capacità edificatoria: richiedere certificato di destinazione urbanistica e scheda del lotto con indici, distanze e altezze.
- Vincoli paesaggistici: chiedere se il lotto ricade nella fascia costiera di 300 metri ex art. 142 o in aree oggetto di provvedimenti ex art. 136; richiedere i perimetri. Il pacchetto non consente di stabilirlo.
- Aree protette e Natura 2000: verificare l’eventuale ricaduta nei siti IT1345005, IT1345104, IT1345103 e IT1345175 e le prescrizioni del piano del parco (parconaturaleportovenere.it).
- Piano paesistico regionale, piano di bacino e direttive UNESCO: richiedere all’ufficio tecnico le prescrizioni applicabili, come riferite dal Senato.
- Classificazione sismica: confermare la zona 3 presso gli uffici competenti e acquisire le indicazioni per le verifiche strutturali.
- Accesso e quota: verificare accesso carrabile, servitù e quota del lotto con rilievo e visure catastali.
- Titolarità e provenienza: dal notaio, richiedere visure, atto di provenienza, certificazione di conformità catastale e verifica di eventuali trascrizioni o gravami.
- Conformità edilizia di eventuali manufatti esistenti: chiedere in Comune la documentazione autorizzativa storica e l’eventuale stato di legittimità.
- Valori di mercato: assumere le quotazioni OMI come riferimento di fascia (recasa.re) e disporre una stima puntuale.
Come lavora lo studio
Il metodo segue fasi distinte, con consegne documentate a ogni passaggio.
- Analisi del lotto e dei vincoli: raccolta degli atti comunali, verifica dei vincoli e della strumentazione urbanistica, rilievo dello stato di fatto.
- Concept: impostazione planimetrica e volumetrica coerente con i vincoli accertati e con l’esposizione del lotto.
- Progetto per l’autorizzazione: elaborati per il titolo edilizio e, dove richiesto, per l’autorizzazione paesaggistica.
- Progetto esecutivo: dettagli costruttivi, capitolati e coordinamento con i consulenti.
- Direzione lavori: controllo dell’esecuzione rispetto al progetto autorizzato.
Serve un architetto Portovenere per il tuo lotto?
Prima di acquistare, lo studio legge con te strumento urbanistico, vincoli e indici del lotto. Invia località, riferimenti catastali o l’annuncio.
oppure scrivi a info@federicocappellina.com
Domande frequenti
Quando conviene rivolgersi a un architetto Portovenere prima di acquistare un lotto?
Prima del compromesso. Un architetto Portovenere legge lo strumento urbanistico, la carta dei vincoli e le norme tecniche relative al lotto e indica quali verifiche chiedere al Comune e al notaio: è la fase in cui un errore costa meno.
Cosa fa un architetto Portovenere oltre al progetto?
Segue la pratica edilizia e paesaggistica, coordina i consulenti (strutture, impianti, geologo) e dirige i lavori. Le fasi sono descritte nella sezione «Come lavora lo studio».
Come scegliere un architetto Portovenere per una villa?
Si guardano i progetti realizzati, la conoscenza degli strumenti urbanistici locali e la capacità di seguire il cantiere. I progetti dello studio sono nella pagina Progetti.
Quanto costa un architetto Portovenere per una villa?
Il compenso di un architetto Portovenere dipende dalla dimensione dell’intervento, dai vincoli del lotto e dalle fasi richieste (progetto, pratica autorizzativa, esecutivo, direzione lavori): si definisce con un preventivo scritto dopo l’analisi del lotto.
Quali documenti chiedere a un architetto Portovenere prima dell’incarico?
Il disciplinare con le fasi comprese, il compenso per ciascuna, i tempi stimati e l’elenco dei consulenti coinvolti. Un architetto Portovenere dovrebbe indicare anche quali verifiche restano a carico del committente.
Un architetto Portovenere può occuparsi anche della pratica paesaggistica?
Sì, se l’area è soggetta a vincolo l’architetto predispone la documentazione per l’autorizzazione paesaggistica insieme al progetto; i tempi dipendono dagli uffici competenti.
Quanto tempo serve a un architetto Portovenere per progettare una villa?
Dipende dalla complessità e dai tempi di approvazione: il progetto si sviluppa per fasi e i tempi autorizzativi vanno verificati con il Comune prima di fissare un calendario.
Si può acquistare un lotto con la consulenza di un architetto Portovenere prima del rogito?
È la scelta più prudente: l’architetto verifica indici, vincoli e accessi sul lotto prima dell’acquisto, così le condizioni si discutono con il venditore a decisione ancora aperta.
Serve un architetto Portovenere anche per una ristrutturazione?
Se l’intervento richiede un titolo edilizio o riguarda un’area vincolata, un architetto Portovenere verifica con l’ufficio tecnico quale pratica sia necessaria prima di impegnarsi con le imprese.
Cosa può dire un architetto Portovenere prima di un’offerta su un lotto?
Un architetto Portovenere può leggere lo strumento urbanistico e la carta dei vincoli relativi al lotto ed elencare ciò che resta da verificare, così l’offerta tiene conto di ciò che si può costruire davvero.
Qual è il valore di riferimento per una villa a Portovenere?
Le quotazioni OMI del secondo semestre 2025 indicano per ville e villini un valore medio di 5.250 €/mq e un massimo di zona di 6.300 €/mq (recasa.re). Sono valori di fascia, non una stima puntuale.
Quale strumento urbanistico è vigente a Portovenere?
Il dato non è disponibile nel pacchetto: va verificato presso il Comune.
Il lotto ricade in area vincolata?
Non è possibile stabilirlo senza cartografia o atto ufficiale. La fascia costiera di 300 metri rientra tra le categorie tutelate ex art. 142 (testo); i perimetri vanno richiesti al Comune.
Serve l’autorizzazione paesaggistica?
In presenza di area tutelata, l’art. 146 la richiede prima degli interventi e la qualifica come autonoma e presupposta rispetto al titolo edilizio (art. 146).
In quale zona climatica si trova il Comune?
Zona D, 1.454 gradi giorno (comuniditalia.it).
Qual è la classificazione sismica?
Zona 3 secondo la fonte consultata, che la riferisce alla Protezione Civile e al 2024 (comuniditalia.it). Il dato va confermato presso gli uffici competenti.
Quante compravendite residenziali ci sono state nel 2024?
44,1 NTN complessive, di cui 6 per immobili oltre 145 m² (recasa.re).
Per valutare un lotto o un immobile a Portovenere è possibile contattare lo studio. I progetti realizzati sono consultabili nella sezione progetti.
Architetto Portovenere: glossario dei termini usati in questa pagina
OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare)
Banca dati gestita dall’Agenzia delle Entrate che raccoglie quotazioni immobiliari di fascia per ambiti territoriali omogenei. I valori OMI esprimono intervalli di prezzo minimo e massimo per tipologia e stato conservativo, costituiscono un riferimento statistico e non una stima puntuale del singolo immobile.
NTN (Numero di Transazioni Normalizzate)
Indicatore che misura il volume delle compravendite immobiliari registrate in un periodo, corretto in base alla quota di proprietà trasferita. È utilizzato per rappresentare l’intensità del mercato locale e la sua dinamica, distinguendo per segmenti dimensionali o tipologici degli immobili.
Strumento urbanistico
Atto di pianificazione adottato dall’ente competente che disciplina l’uso e l’assetto del territorio comunale, definendo destinazioni d’uso, modalità di intervento e prescrizioni edificatorie. La sua individuazione e la verifica della vigenza sono presupposti per valutare la fattibilità di un intervento edilizio.
Vincolo paesaggistico
Limitazione posta su immobili o aree riconosciuti di interesse paesaggistico, che subordina gli interventi a specifiche procedure di controllo. Può derivare da provvedimenti di dichiarazione di notevole interesse pubblico o da categorie tutelate per legge, e richiede l’individuazione dei relativi perimetri e atti.
Autorizzazione paesaggistica
Provvedimento amministrativo che consente interventi su beni o aree soggetti a tutela paesaggistica, previa valutazione di compatibilità. È autonoma e presupposta rispetto al titolo edilizio, e deve essere acquisita prima dell’esecuzione delle opere, secondo la disciplina vigente in materia.
Zona sismica
Classificazione del territorio in base alla pericolosità sismica di riferimento, articolata in categorie crescenti. Determina l’applicazione di norme tecniche per la progettazione e la verifica delle costruzioni, e orienta le analisi preliminari sulla sicurezza strutturale degli interventi.
Zona climatica
Classificazione del territorio in funzione dei gradi giorno, parametro che esprime il fabbisogno termico per il riscaldamento degli edifici. È utilizzata per definire requisiti di efficienza energetica e prescrizioni tecniche applicabili agli immobili, in relazione alle condizioni climatiche locali.
Natura 2000
Rete europea di siti individuati per la conservazione di habitat e specie di interesse comunitario, comprendente zone di protezione speciale e siti di importanza comunitaria. La presenza di tali siti comporta valutazioni specifiche di incidenza e limitazioni per gli interventi che possono incidere sugli habitat tutelati.
Titolo edilizio
Provvedimento o atto abilitativo che legittima l’esecuzione di interventi edilizi secondo la disciplina vigente. Può assumere forme diverse in relazione alla tipologia dell’opera; la sua individuazione e i relativi presupposti vanno verificati presso l’amministrazione competente prima dell’avvio dei lavori.
Architetto Portovenere: note per chi valuta l’incarico
- Un architetto Portovenere verifica la destinazione urbanistica del lotto prima di qualsiasi ipotesi di volume.
- Un architetto Portovenere chiede al Comune la certificazione dei vincoli che gravano sull’area.
- Un architetto Portovenere confronta il progetto con gli indici edificatori e le distanze da confini e strade.
Architetto Portovenere: richiedi informazioni allo studio
Per un progetto di villa o una consulenza sul lotto: indica comune, superficie e idee di partenza. Contatto diretto con l’architetto, per iscritto.
oppure scrivi a info@federicocappellina.com