Architetto Padenghe sul Garda: questa pagina raccoglie i dati pubblici disponibili per chi valuta di progettare una villa a Padenghe sul Garda (BS): le quotazioni OMI delle ville, il territorio, la pianificazione urbanistica e i vincoli, e le verifiche da fare prima di acquistare un lotto. Ogni dato riporta la fonte; le valutazioni dello studio sono indicate come tali e dove il dato non è disponibile lo diciamo. Federico Cappellina Architects ha sede a Verona.
Progetti dello studio
Alcuni progetti dello studio: ogni scheda porta alla pagina del progetto, con foto e descrizione. L’elenco completo è nella pagina Progetti.
AV Home — Dueville (Vicenza)
Villa contemporanea di circa 300 m² a Dueville (Vicenza), con piscina a sfioro, interni e spa privata. Vedi il progetto →
Villa MySa — Lonigo (Vicenza)
Residenza di design a Lonigo (Vicenza), immersa nel paesaggio collinare. Vedi il progetto →
Lugana Bay — Lago di Garda
Residenze a San Benedetto di Lugana, tra Sirmione e Peschiera, con terrazze private e piscina. Vedi il progetto →
Parla con lo studio: architetto Padenghe sul Garda
Per informazioni su un lotto, un immobile o un progetto di villa: scrivi allo studio, la risposta arriva per iscritto.
oppure scrivi a info@federicocappellina.com
Architetto Padenghe sul Garda: il mercato delle ville a Padenghe sul Garda secondo i dati OMI
I valori sotto riportati provengono dalle quotazioni OMI dell’Agenzia delle Entrate, secondo semestre 2025, come pubblicate da recasa.re. Sono valori di riferimento, non stime di singoli immobili.
- Ville e villini, valore medio: 3.050 €/mq.
- Ville e villini, valore massimo di zona: 3.300 €/mq.
- Media di tutte le abitazioni: 1.665 €/mq.
- Compravendite residenziali 2024 (NTN): 151,9.
- Compravendite 2024 di immobili oltre 145 m² (NTN): 40.
Conseguenza per il progetto (valutazione dello studio): il divario tra il valore medio delle ville e quello dell’insieme delle abitazioni indica che il segmento della casa unifamiliare è il più sensibile alla qualità del progetto — orientamento, rapporto con il lotto, prestazioni dell’involucro. Il numero contenuto di transazioni sopra i 145 m² suggerisce un mercato ristretto per gli interventi di dimensione maggiore, dove il tempo di assorbimento e la selezione del committente contano più del posizionamento di prezzo.
Verifica da fare: i valori OMI sono medie di zona e non sostituiscono una stima puntuale dell’immobile o del lotto.
Architetto Padenghe sul Garda: il territorio di Padenghe sul Garda
Padenghe sul Garda si trova sulla sponda sud-occidentale del lago di Garda. I comuni confinanti indicati sono Calvagese della Riviera, Desenzano del Garda, Lonato del Garda, Moniga del Garda e Soiano del Lago. L’altitudine del centro è riportata in 127 m s.l.m. da Wikipedia e Wikidata, senza una fonte istituzionale verificabile disponibile in questa sede.
Popolazione residente: non disponiamo di un dato ISTAT aggiornato con fonte verificabile. È riportato un valore di 4.828 abitanti al 1° gennaio 2023, ma la fonte disponibile è Wikidata e non ISTAT direttamente. Il dato va verificato presso il Comune o sul portale ISTAT.
Distanze stradali: Brescia–Padenghe sul Garda circa 26 km; aeroporto di Milano-Bergamo–Padenghe circa 77 km; Milano–Padenghe circa 114 km. Per Verona o altri aeroporti non disponiamo di una distanza stradale verificata.
Zona sismica: la zona 2 è riportata da Wikidata, che rimanda alla Protezione Civile, ma non disponiamo di una fonte comunale o istituzionale che confermi direttamente il dato. Zona climatica e gradi-giorno: dato non disponibile in questa sede; va verificato presso il Comune.
Aree protette o siti Natura 2000 nel territorio comunale: non disponiamo di elementi che permettano di verificare quali aree interessino il comune.
Conseguenza per il progetto (valutazione dello studio): la collocazione sulla sponda sud-occidentale e la vicinanza a Desenzano e Lonato rendono il comune raggiungibile da più direttrici; la zona sismica 2, se confermata, orienta le scelte strutturali fin dalle prime fasi. Verifica da fare: conferma della zona sismica e climatica presso gli uffici comunali competenti.
Architetto Padenghe sul Garda: pianificazione e vincoli a Padenghe sul Garda
Strumento urbanistico
Non siamo in grado di indicare con certezza quale sia oggi lo strumento urbanistico vigente e il relativo anno di approvazione. La pagina comunale dedicata alla pianificazione e governo del territorio è la fonte ufficiale da consultare, ma le informazioni disponibili non ne documentano l’esito. Verifica da fare: richiesta di accesso agli atti presso il Comune per identificare lo strumento vigente e la disciplina dell’area.
Vincoli paesaggistici documentati
Una relazione relativa al nuovo Documento di Piano del PGT riporta tre dichiarazioni di notevole interesse pubblico ai sensi dell’art. 136 del D.Lgs. 42/2004:
- D.M. 18 marzo 1958 per la zona della Valtenesi nei comuni di Padenghe e Moniga;
- D.M. 23 febbraio 1967, estensione del vincolo panoramico nel Comune di Padenghe;
- D.M. 16 febbraio 1972 per una zona occidentale tra il confine di Lonato e l’area già vincolata.
La stessa relazione segnala vincoli ai sensi dell’art. 142, comma 1: fascia di 300 metri dalla battigia del lago di Garda (lettera b); fasce di 150 metri relative ai corsi d’acqua Rio Vaso Rì e Rio Maguzzano (lettera c); territori coperti da boschi (lettera g). Non segnala, per Padenghe, vincoli costieri marini o territori montani. Fonte: relazione del Documento di Piano del PGT.
Per le aree tutelate ai sensi degli artt. 136 o 142, la relazione richiama la necessità di autorizzazione paesaggistica preventiva per gli interventi che modificano lo stato esteriore dei luoghi, ai sensi dell’art. 146.
Conseguenza per il progetto (valutazione dello studio): la sovrapposizione tra vincoli ex art. 136 e fasce ex art. 142 rende la verifica preventiva della classificazione dell’area un passaggio non aggirabile. La fascia dei 300 metri dalla battigia e le fasce dei due corsi d’acqua incidono direttamente su sedime, volumi e materiali; l’autorizzazione paesaggistica va considerata nel cronoprogramma, non a valle del progetto.
Limiti a nuove costruzioni e regole speciali
Le informazioni disponibili non permettono di stabilire un divieto generale o limiti comunali validi per tutto il territorio: le possibilità edificatorie dipendono dalla disciplina dell’area nel piano e dai vincoli applicabili. La pagina comunale indica che gli interventi devono rispettare le norme urbanistiche, il regolamento edilizio e le norme vigenti.
Una copia delle Norme Tecniche di Attuazione reperita online riporta una condizione specifica: nuove costruzioni, ricostruzioni, ampliamenti e opere di urbanizzazione con densità fondiaria superiore a 1 mq/mq o altezza superiore a 10 metri sono consentiti soltanto dopo l’approvazione di un apposito piano. Non possiamo verificare da questa sola copia che la norma sia vigente oggi. Fonte: copia delle NTA.
Conseguenza per il progetto (valutazione dello studio): se la condizione fosse confermata, gli interventi sopra le soglie indicate richiederebbero un piano attuativo, con effetti su tempi e percorso autorizzativo. Verifica da fare: conferma della vigenza della norma e della sua applicazione all’area specifica presso l’ufficio tecnico comunale.
Architetto Padenghe sul Garda: cosa significano questi dati per il progetto di una villa a Padenghe sul Garda
Le valutazioni che seguono sono dello studio e derivano dai fatti riportati nella prima parte della pagina. Non sostituiscono le verifiche presso il Comune.
Fascia dei vincoli paesaggistici
La relazione del nuovo Documento di Piano del PGT richiama tre dichiarazioni di notevole interesse pubblico ai sensi dell’art. 136 del D.Lgs. 42/2004 (D.M. 18 marzo 1958 per la Valtenesi nei comuni di Padenghe e Moniga; D.M. 23 febbraio 1967 di estensione del vincolo panoramico;
D.M. 16 febbraio 1972 per una zona occidentale tra il confine di Lonato e l’area già vincolata) e i vincoli dell’art. 142, comma 1: fascia di 300 metri dalla battigia del lago di Garda, fasce di 150 metri per il Rio Vaso Rì e il Rio Maguzzano, territori coperti da boschi.
Per le aree tutelate ai sensi degli artt. 136 o 142 la relazione richiama l’autorizzazione paesaggistica preventiva ai sensi dell’art. 146 (comune.padenghesulgarda.bs.it). Una copia delle Norme Tecniche di Attuazione reperita online riporta che nuove costruzioni, ricostruzioni, ampliamenti e opere di urbanizzazione con densità fondiaria superiore a 1 mq/mq o altezza superiore a 10 metri sono consentiti soltanto dopo l’approvazione di un apposito piano; non è verificabile da questa sola copia che la norma sia vigente oggi (NTA reperite online).
Conseguenza per il progetto (valutazione dello studio): la sagoma dell’edificio e la sua altezza vanno definite dopo aver letto la scheda d’area del piano vigente. Se la soglia di 1 mq/mq e 10 metri fosse confermata, un progetto che la supera richiederebbe un piano attuativo, con tempi e oneri diversi da un permesso di costruire diretto.
Verifica da fare: strumento urbanistico vigente e anno di approvazione, scheda d’area del lotto, NTA aggiornate. La pagina comunale dedicata alla pianificazione è il riferimento (Pianificazione e governo del territorio), ma le informazioni disponibili non ne documentano l’esito.
Esposizione, accesso, quota
Il comune si trova sulla sponda sud-occidentale del lago. L’altitudine del centro è riportata in 127 m s.l.m. da Wikipedia e Wikidata, senza fonte istituzionale verificabile. La zona sismica 2 è riportata da Wikidata, che rimanda alla Protezione Civile, senza conferma comunale o istituzionale diretta. Per la zona climatica e i gradi-giorno il dato non è disponibile. Per le aree protette o i siti Natura 2000 nel territorio comunale non è possibile verificare quali aree interessino il comune.
Conseguenza per il progetto (valutazione dello studio): la quota e la posizione sul versante incidono su accessibilità, scarichi e rapporto con la strada; l’esposizione va letta sul lotto, non dedotta da dati comunali. La classificazione sismica, se confermata in zona 2, entra nel dimensionamento strutturale. Zona climatica e gradi-giorno servono per i calcoli energetici e vanno acquisiti prima del progetto esecutivo.
Verifica da fare: classificazione sismica e climatica presso l’ufficio tecnico comunale; accessi e servitù sulle visure catastali e ipotecarie.
Architetto Padenghe sul Garda: le verifiche da fare prima di acquistare un lotto a Padenghe sul Garda
- Destinazione urbanistica del lotto. Chiedere all’ufficio tecnico l’estratto del piano vigente con la scheda d’area e le NTA applicabili.
- Vincoli paesaggistici. Verificare la posizione del lotto rispetto alla fascia dei 300 metri dalla battigia, alle fasce di 150 metri del Rio Vaso Rì e del Rio Maguzzano, ai territori boscati e alle aree dei tre decreti richiamati nella relazione del Documento di Piano.
- Indice e altezza. Chiedere conferma scritta dei parametri edificatori ammessi e se l’intervento ricada nella condizione che richiede un apposito piano.
- Classificazione sismica e climatica. Richiedere all’ufficio tecnico la zona sismica e la zona climatica con i gradi-giorno.
- Vincoli idrogeologici e rete idrica. Chiedere se il lotto ricada in aree soggette a studio geologico o a limitazioni di invarianza idraulica.
- Accessi e servitù. Far verificare dal notaio l’accesso carrabile, le servitù attive e passive e la titolarità delle strade di accesso.
- Conformità catastale e provenienza. Visure catastali aggiornate, planimetrie depositate, atti di provenienza e certificazione urbanistica.
- Eventuali costruzioni esistenti. Se sul lotto insiste un fabbricato, chiedere la conformità edilizia e catastale e la documentazione sull’eventuale stato di abbandono.
- Atto notarile. Inserire nell’atto la destinazione urbanistica dichiarata dal Comune e le condizioni emerse dalle verifiche.
Documenti da chiedere all’ufficio tecnico: certificato di destinazione urbanistica, estratto del piano vigente con scheda d’area e NTA, attestazione dei vincoli, dati su sismica e clima. Da chiedere al notaio: visure, provenienze, servitù, conformità catastale.
Come lavora lo studio
Il metodo è articolato in fasi successive, ciascuna con un output verificabile.
- Analisi del lotto e dei vincoli. Raccolta dei dati comunali, lettura delle NTA, verifica delle fasce di tutela, rilievo del lotto e dell’esistente.
- Concept. Definizione di impianto, volumi, orientamento e rapporto con il contesto, alla luce dei vincoli emersi.
- Progetto per l’autorizzazione. Elaborati per il titolo edilizio e, dove richiesto, per l’autorizzazione paesaggistica ai sensi dell’art. 146.
- Progetto esecutivo. Dettagli costruttivi, capitolato, coordinamento con le consulenze strutturali e impiantistiche.
- Direzione lavori. Controllo della conformità al progetto autorizzato e gestione delle fasi di cantiere.
Serve un architetto Padenghe sul Garda per il tuo lotto?
Prima di acquistare, lo studio legge con te strumento urbanistico, vincoli e indici del lotto. Invia località, riferimenti catastali o l’annuncio.
oppure scrivi a info@federicocappellina.com
Domande frequenti
Quando conviene rivolgersi a un architetto Padenghe sul Garda prima di acquistare un lotto?
Prima del compromesso. Un architetto Padenghe sul Garda legge lo strumento urbanistico, la carta dei vincoli e le norme tecniche relative al lotto e indica quali verifiche chiedere al Comune e al notaio: è la fase in cui un errore costa meno.
Cosa fa un architetto Padenghe sul Garda oltre al progetto?
Segue la pratica edilizia e paesaggistica, coordina i consulenti (strutture, impianti, geologo) e dirige i lavori. Le fasi sono descritte nella sezione «Come lavora lo studio».
Come scegliere un architetto Padenghe sul Garda per una villa?
Si guardano i progetti realizzati, la conoscenza degli strumenti urbanistici locali e la capacità di seguire il cantiere. I progetti dello studio sono nella pagina Progetti.
Quanto costa un architetto Padenghe sul Garda per una villa?
Il compenso di un architetto Padenghe sul Garda dipende dalla dimensione dell’intervento, dai vincoli del lotto e dalle fasi richieste (progetto, pratica autorizzativa, esecutivo, direzione lavori): si definisce con un preventivo scritto dopo l’analisi del lotto.
Quali documenti chiedere a un architetto Padenghe sul Garda prima dell’incarico?
Il disciplinare con le fasi comprese, il compenso per ciascuna, i tempi stimati e l’elenco dei consulenti coinvolti. Un architetto Padenghe sul Garda dovrebbe indicare anche quali verifiche restano a carico del committente.
Un architetto Padenghe sul Garda può occuparsi anche della pratica paesaggistica?
Sì, se l’area è soggetta a vincolo l’architetto predispone la documentazione per l’autorizzazione paesaggistica insieme al progetto; i tempi dipendono dagli uffici competenti.
Quanto tempo serve a un architetto Padenghe sul Garda per progettare una villa?
Dipende dalla complessità e dai tempi di approvazione: il progetto si sviluppa per fasi e i tempi autorizzativi vanno verificati con il Comune prima di fissare un calendario.
Si può acquistare un lotto con la consulenza di un architetto Padenghe sul Garda prima del rogito?
È la scelta più prudente: l’architetto verifica indici, vincoli e accessi sul lotto prima dell’acquisto, così le condizioni si discutono con il venditore a decisione ancora aperta.
Serve un architetto Padenghe sul Garda anche per una ristrutturazione?
Se l’intervento richiede un titolo edilizio o riguarda un’area vincolata, un architetto Padenghe sul Garda verifica con l’ufficio tecnico quale pratica sia necessaria prima di impegnarsi con le imprese.
Cosa può dire un architetto Padenghe sul Garda prima di un’offerta su un lotto?
Un architetto Padenghe sul Garda può leggere lo strumento urbanistico e la carta dei vincoli relativi al lotto ed elencare ciò che resta da verificare, così l’offerta tiene conto di ciò che si può costruire davvero.
Si può costruire una villa su qualsiasi lotto di Padenghe sul Garda?
Non è possibile stabilirlo in generale. Le possibilità edificatorie dipendono dalla disciplina dell’area nel piano e dai vincoli applicabili; la verifica va fatta sul singolo lotto presso l’ufficio tecnico.
Quali vincoli paesaggistici interessano il comune?
La relazione del Documento di Piano richiama tre decreti ai sensi dell’art. 136 e i vincoli dell’art. 142: fascia di 300 metri dalla battigia, fasce di 150 metri per il Rio Vaso Rì e il Rio Maguzzano, territori boscati.
Serve l’autorizzazione paesaggistica?
Per le aree tutelate ai sensi degli artt. 136 o 142 la relazione richiama l’autorizzazione preventiva ai sensi dell’art. 146 per gli interventi che modificano lo stato esteriore dei luoghi.
Qual è l’indice edificatorio applicabile?
Il dato va verificato presso il Comune. Una copia delle NTA reperita online riporta una condizione per densità superiore a 1 mq/mq o altezza superiore a 10 metri, ma la vigenza attuale non è verificabile da quella sola copia.
Quali sono i valori di mercato delle ville?
Secondo le quotazioni OMI del secondo semestre 2025, ville e villini hanno valore medio di 3.050 €/mq e massimo di zona di 3.300 €/mq; la media di tutte le abitazioni è 1.665 €/mq.
Quante compravendite residenziali ci sono state nel 2024?
151,9 NTN residenziali, di cui 40 per immobili oltre 145 m².
In quale zona sismica e climatica si trova il comune?
La zona sismica 2 è riportata da Wikidata, senza conferma istituzionale diretta disponibile. Per la zona climatica e i gradi-giorno il dato non è disponibile e va richiesto al Comune.
Per valutare un lotto o un incarico è possibile contattare lo studio. I progetti realizzati sono consultabili nella sezione progetti.
Architetto Padenghe sul Garda: glossario dei termini usati in questa pagina
OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare)
Banca dati gestita dall’Agenzia delle Entrate che raccoglie e pubblica quotazioni immobiliari di riferimento per ambiti territoriali omogenei. I valori esprimono intervalli minimi e massimi per tipologia e stato di conservazione e costituiscono indicatori statistici di zona, non stime puntuali di singoli immobili.
NTN (Numero di Transazioni Normalizzate)
Indicatore statistico che misura il volume delle compravendite immobiliari, ponderando ogni transazione per la quota di proprietà trasferita. È utilizzato nelle rilevazioni ufficiali sul mercato immobiliare per confrontare l’intensità dell’attività di compravendita tra ambiti territoriali e periodi diversi.
Strumento urbanistico
Atto di pianificazione con cui l’ente locale disciplina l’uso e la trasformazione del territorio, definendo destinazioni d’uso, modalità edificatorie e prescrizioni attuative. La denominazione e i contenuti variano secondo la legislazione regionale; la disciplina dell’area va verificata sullo strumento vigente e sulle relative norme tecniche.
Vincolo paesaggistico
Limitazione posta su beni o aree di interesse paesaggistico per tutelarne i valori espressivi e identitari. Può derivare da provvedimenti di dichiarazione di notevole interesse pubblico o da legge, per categorie di beni individuate dal codice dei beni culturali e del paesaggio. Comporta specifici regimi autorizzativi per gli interventi.
Autorizzazione paesaggistica
Provvedimento amministrativo che consente interventi su immobili o aree soggetti a tutela paesaggistica, previa verifica della compatibilità con i valori tutelati. È rilasciata dall’amministrazione competente secondo la procedura prevista dalla normativa statale e regionale e deve essere acquisita prima dell’esecuzione dei lavori.
Zona sismica
Classificazione del territorio comunale in base alla pericolosità sismica di riferimento, articolata in categorie crescenti. Determina l’applicazione della normativa tecnica per le costruzioni, con adempimenti differenziati per progettazione, deposito e controllo delle opere strutturali. La classificazione è stabilita con provvedimenti regionali.
Zona climatica
Suddivisione del territorio nazionale in fasce omogenee in funzione dei gradi-giorno, parametro che esprime il fabbisogno termico per riscaldamento. La classificazione incide sui requisiti di efficienza energetica degli edifici, sui limiti di esercizio degli impianti e sulle prescrizioni tecniche applicabili agli interventi.
Indice edificatorio
Parametro urbanistico che esprime la quantità di superficie o volume edificabile rapportata alla superficie territoriale o fondiaria. Definisce la capacità insediativa ammessa dalla disciplina urbanistica dell’area e va verificato sullo strumento vigente e sulle norme tecniche di attuazione.
Natura 2000
Rete ecologica europea costituita da siti individuati per la tutela di habitat e specie di interesse comunitario. La presenza di siti della rete comporta specifici obblighi di valutazione degli effetti degli interventi e limitazioni d’uso; l’individuazione dei perimetri è demandata agli strumenti regionali e comunali.
Chi si rivolge a un architetto Padenghe sul Garda dovrebbe chiedere che ogni voce del glossario sia riferita agli atti ufficiali del Comune e non a stime generali.
Per un architetto Padenghe sul Garda questi termini sono il linguaggio di lavoro: ogni verifica sul lotto parte da qui.
Un architetto Padenghe sul Garda spiega al committente il significato di ciascun termine prima di impostare il progetto.
Le definizioni valgono come orientamento: la verifica puntuale spetta all’ufficio tecnico e al architetto Padenghe sul Garda incaricato.
Architetto Padenghe sul Garda: note per chi valuta l’incarico
- Un architetto Padenghe sul Garda verifica la destinazione urbanistica del lotto prima di qualsiasi ipotesi di volume.
- Un architetto Padenghe sul Garda chiede al Comune la certificazione dei vincoli che gravano sull’area.
- Un architetto Padenghe sul Garda confronta il progetto con gli indici edificatori e le distanze da confini e strade.
Architetto Padenghe sul Garda: richiedi informazioni allo studio
Per un progetto di villa o una consulenza sul lotto: indica comune, superficie e idee di partenza. Contatto diretto con l’architetto, per iscritto.
oppure scrivi a info@federicocappellina.com