Frazionamento immobile: titolo edilizio, oneri, requisiti, catasto e agibilità delle nuove unità

Il frazionamento immobile è l’operazione con cui una sola unità immobiliare diventa due o più unità autonome: una villa divisa in due abitazioni per due generazioni della stessa famiglia, una casa con un appartamento separato al piano terra, un grande alloggio ricavato in due più piccoli. L’operazione inversa è l’accorpamento, che unisce due unità in una. In entrambi i casi non basta spostare qualche parete: cambiano il titolo edilizio, gli impianti, il catasto, i rapporti con il condominio e, alla fine, l’agibilità.

Questa guida spiega come si imposta un frazionamento immobile di una casa o di una villa: come lo inquadra il Testo unico dell’edilizia, quale pratica serve, che cosa succede a carico urbanistico e oneri, quali requisiti igienico-sanitari devono avere le nuove unità, come si separano impianti e utenze, come si aggiorna il catasto e quali sono gli errori più frequenti.

È scritta da Federico Cappellina Architects, studio di architettura di Verona che progetta residenze nel Triveneto e in Lombardia e ne segue la direzione lavori. Non è un parere legale né tecnico vincolante: le regole regionali e comunali variano e vanno verificate sul Comune interessato.

Frazionamento immobile in sintesi

• Il frazionamento immobile e l’accorpamento rientrano nella manutenzione della lettera b) dell’articolo 3 del DPR 380/2001, anche se cambiano le superfici delle singole unità e il carico urbanistico, purché non cambi la volumetria complessiva e resti la destinazione d’uso originaria.
• Senza opere strutturali e senza modifiche dei prospetti la pratica è di regola la CILA (articolo 6-bis); con strutture o prospetti si passa alla SCIA (articolo 22); il permesso di costruire torna nei casi dell’articolo 10.
• Quando aumenta il carico urbanistico possono essere dovuti oneri: l’articolo 17 lega il contributo, per questa manutenzione, alla quota di urbanizzazione e all’aumento di superficie calpestabile.
• Ogni nuova unità deve rispettare i requisiti igienico-sanitari nazionali e i minimi del regolamento edilizio comunale, che cambiano da Comune a Comune.
• Il catasto si aggiorna con una dichiarazione Docfa, di norma predisposta da un tecnico abilitato, entro trenta giorni dalla fine della variazione.
• Dopo i lavori si presenta la segnalazione certificata per l’agibilità entro quindici giorni dall’ultimazione delle finiture, quando l’intervento incide su sicurezza, igiene, salubrità o risparmio energetico.

Che cos’è il frazionamento immobile e che cosa non è

Nel linguaggio tecnico il frazionamento immobile riguarda le unità immobiliari, non il terreno: è la divisione di un’unità, con propri accessi, servizi e impianti, in più unità ciascuna capace di funzionare da sola. Non va confuso con il frazionamento catastale di un terreno, che divide una particella, né con la divisione di una proprietà tra eredi, che è un atto giuridico e può lasciare l’edificio com’è.

Una divisione ben riuscita produce unità che si possono vendere, affittare o abitare separatamente senza dipendere l’una dall’altra: un ingresso proprio o comune ma regolato, una cucina e un bagno per ogni unità, impianti e contatori distinti, una planimetria catastale per ciascuna. Se una delle unità resta servita dagli impianti dell’altra, o raggiungibile solo attraversandola, la divisione è incompleta e i problemi emergono alla prima compravendita.

L’accorpamento segue lo stesso percorso al contrario: due unità contigue diventano una. Anche qui servono una pratica edilizia, l’aggiornamento catastale e la verifica degli impianti, e nel condominio cambia la ripartizione delle spese.

Frazionamento immobile e articolo 3 del DPR 380/2001

Abbiamo letto l’articolo 3 del DPR 380/2001 nel testo vigente su Normattiva. Il comma 1, lettera b), definisce la manutenzione che riguarda il rinnovo e la sostituzione di parti anche strutturali e la realizzazione o l’integrazione dei servizi igienico-sanitari e tecnologici, a condizione che non si alteri la volumetria complessiva degli edifici e non si producano mutamenti urbanisticamente rilevanti della destinazione d’uso con aumento del carico urbanistico.

Nella stessa lettera b) il testo comprende espressamente gli interventi consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari, anche se comportano la variazione delle superfici delle singole unità e del carico urbanistico, purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso. Per il frazionamento immobile le condizioni da verificare sono quindi due:

• volumetria complessiva invariata: se per ricavare la seconda unità si chiude un portico, si alza un solaio o si costruisce un ampliamento, l’intervento non è più soltanto un frazionamento;
• destinazione d’uso originaria mantenuta: una casa divisa in due abitazioni resta residenziale; ricavare uno studio professionale o un negozio da una parte dell’abitazione apre il tema del cambio di destinazione d’uso.

Il riferimento all’aumento del carico urbanistico ammesso è importante: due famiglie al posto di una portano più auto, più acqua, più rifiuti. La legge lo accetta all’interno di questa categoria di manutenzione, ma lo considera per gli oneri, come vedremo.

Quale titolo edilizio serve per il frazionamento immobile

Il titolo dipende dalle opere, non dal nome dell’intervento. Nella nostra prassi lo si sceglie dopo il rilievo e dopo aver disegnato le unità finali, perché solo allora si sa se si toccano strutture o prospetti. La guida su CILA o SCIA entra nei dettagli; qui riportiamo ciò che abbiamo letto per il frazionamento immobile.

CILA: il caso senza strutture e senza prospetti

L’articolo 6-bis rende realizzabili con comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) gli interventi non riconducibili agli articoli 6, 10 e 22. Il tecnico abilitato assevera la conformità agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi, la compatibilità con la normativa sismica e sul rendimento energetico e che i lavori non riguardano parti strutturali; la comunicazione indica anche i dati dell’impresa a cui si affidano i lavori.

Una divisione fatta con nuove tramezze, un secondo bagno, una cucina e impianti separati, senza toccare strutture e facciate, rientra di regola qui. La mancata comunicazione asseverata comporta una sanzione di 1.000 euro, ridotta di due terzi se la comunicazione è fatta spontaneamente mentre l’intervento è in corso. Le Regioni a statuto ordinario possono estendere la disciplina ad altri interventi: anche per questo il perimetro va verificato sulla norma regionale e sul Comune.

SCIA: strutture o prospetti

L’articolo 22, comma 1, lettera a) sottopone a segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) la manutenzione della lettera b) quando riguarda le parti strutturali dell’edificio o i prospetti. Nel frazionamento immobile di una villa succede spesso: si apre una nuova porta d’ingresso in facciata, si allarga una finestra per dare luce a una cucina, si taglia un muro portante per creare un disimpegno, si realizza una scala esterna. Ognuna di queste opere sposta la pratica dalla CILA alla SCIA.

Permesso di costruire: quando l’intervento cambia natura

L’articolo 10, comma 1, lettera c) richiede il permesso di costruire per la ristrutturazione che porta a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, quando comporta modifiche della volumetria complessiva o, nelle zone omogenee A, mutamenti della destinazione d’uso, e per gli interventi che modificano sagoma, volumetria complessiva o prospetti degli immobili tutelati dal Codice dei beni culturali e del paesaggio.

Il testo vigente che abbiamo letto non cita il numero delle unità immobiliari: un frazionamento immobile che si accompagna a un ampliamento, però, rientra di fatto in questi casi. Sul titolo maggiore si veda la guida al permesso di costruire.

Carico urbanistico e oneri nel frazionamento immobile

Il carico urbanistico è il peso che un edificio esercita su strade, reti, parcheggi e servizi. Dividere una casa in due unità di norma lo aumenta. L’articolo 17, comma 4 prevede che per gli interventi di manutenzione che comportano un aumento del carico urbanistico il contributo di costruzione sia commisurato alla sola quota degli oneri di urbanizzazione, purché ne derivi un aumento della superficie calpestabile. Il comma rinvia alla manutenzione dell’articolo 6, comma 2, lettera a), cioè alla vecchia numerazione: il collegamento con il frazionamento immobile va confermato dal Comune.

Il comma 4-bis dello stesso articolo riduce il contributo in misura non inferiore al 20% rispetto ai valori delle tabelle parametriche regionali per gli interventi di rigenerazione urbana, recupero e riuso, e consente ai Comuni di deliberare ulteriori riduzioni, fino all’esenzione. Gli importi, i parametri e il modo in cui il Comune calcola l’aumento di superficie sono fissati dalle delibere comunali. Nella nostra prassi chiediamo all’ufficio tecnico, prima di depositare la pratica, se e come applica gli oneri all’intervento in esame, e mettiamo la risposta nel fascicolo.

Il carico urbanistico ha anche effetti pratici: alcuni regolamenti comunali chiedono posti auto per ogni nuova unità o una superficie minima dell’alloggio. Sono regole locali, che si leggono nel regolamento edilizio e nelle norme tecniche del piano.

Requisiti igienico-sanitari delle nuove unità

Ogni unità che nasce dal frazionamento immobile è un’abitazione a sé e deve rispettare i requisiti dei locali d’abitazione. Il riferimento nazionale è il decreto del Ministro della Sanità del 5 luglio 1975, che abbiamo letto in una copia del testo del D.M. 5 luglio 1975 (Normattiva non lo caricava). Secondo quel testo:

• l’altezza minima interna dei locali abitabili è di 2,70 m, riducibile a 2,40 m per corridoi, disimpegni, bagni, gabinetti e ripostigli (2,55 m per i locali abitabili nei Comuni montani sopra i 1.000 m);
• la superficie abitabile è di almeno 14 m² per ciascuno dei primi quattro abitanti e 10 m² per ciascuno dei successivi;
• le camere da letto misurano almeno 9 m² per una persona e 14 m² per due; ogni alloggio ha un soggiorno di almeno 14 m²;
• l’alloggio monostanza, servizi compresi, misura almeno 28 m² per una persona e 38 m² per due;
• la superficie finestrata apribile è almeno 1/8 della superficie del pavimento, con un fattore medio di luce diurna non inferiore al 2%;
• il bagno ha un’apertura verso l’esterno oppure un impianto di aspirazione meccanica.

Le deroghe dell’articolo 24

I commi 5-bis e 5-ter dell’articolo 24, nel testo vigente dal 28 luglio 2024, consentono al progettista, in attesa dei nuovi requisiti previsti dall’articolo 20, comma 1-bis, di asseverare la conformità igienico-sanitaria con altezze interne inferiori a 2,70 m fino a 2,40 m e con alloggi monostanza fino a 20 m² per una persona e 28 m² per due. Serve il requisito di adattabilità del D.M. 236/1989 e almeno una condizione: locali in edifici oggetto di recupero e di miglioramento igienico-sanitario, oppure un progetto con soluzioni alternative (più superficie o ventilazione naturale adeguata).

I minimi comunali

Molti regolamenti edilizi fissano superfici minime per le nuove unità, rapporti tra unità piccole e grandi, dotazioni di parcheggio o di cantina. Variano da Comune a Comune e cambiano nel tempo: una divisione ammessa in un Comune può non esserlo nel Comune vicino con la stessa casa. Vanno letti nella versione vigente prima di disegnare le unità.

Impianti e utenze separate

La parte più costosa di un frazionamento immobile è spesso invisibile: gli impianti. Due unità autonome hanno bisogno, nella nostra prassi, di contatori elettrici distinti, di un’utenza gas o di una produzione di calore propria, di un contatore dell’acqua per ciascuna, di scarichi che non attraversino l’altra unità quando si può evitarlo, di una linea dati per ogni alloggio.

• Elettrico: quadro e contatore per ogni unità, con le linee comuni (luci esterne, cancello, pompe) separate e attribuite.
• Riscaldamento e raffrescamento: generatori autonomi o un impianto centralizzato con contabilizzazione; la scelta incide sui consumi, sulla manutenzione e sull’attestato di prestazione energetica di ciascuna unità.
• Acqua e scarichi: allacci e contatori dal gestore, con tempi che non dipendono dallo studio e che conviene avviare presto.
• Acustica e fuoco: la parete o il solaio che separa due unità diventa un confine tra proprietà; nella nostra prassi lo si progetta come tale, verificando la normativa applicabile al caso.

Alla fine dei lavori l’impresa installatrice rilascia la dichiarazione di conformità degli impianti, che l’articolo 24, comma 5, lettera e), mette tra i documenti dell’agibilità. Senza dichiarazioni complete per ogni unità, la pratica non si chiude.

Catasto: la dichiarazione Docfa

Dopo la divisione il catasto deve rappresentare le nuove unità. La scheda dell’Agenzia delle Entrate sul Docfa, che abbiamo letto, spiega che il Docfa è la procedura con cui si presenta la dichiarazione di aggiornamento del Catasto dei fabbricati per le nuove costruzioni e per le variazioni di unità già censite che richiedono un riesame di categoria, classe o consistenza. Dal 1° giugno 2015 la trasmissione è solo telematica.

• L’obbligo è dei titolari di diritti reali; la dichiarazione è di norma predisposta da un professionista tecnico abilitato e inviata con la piattaforma Sister.
• Il termine è di trenta giorni; per le unità già censite decorre dalla fine della variazione. In caso di ritardo si applicano le sanzioni previste.
• Per le opere in CILA, l’articolo 6-bis, comma 3, prevede che, se la fine lavori è accompagnata dalla documentazione per la variazione catastale, il Comune la trasmetta all’Agenzia delle Entrate.

Nella nostra prassi le planimetrie catastali delle nuove unità si disegnano insieme al progetto edilizio, con le stesse misure: una differenza tra progetto, catasto e stato di fatto è uno dei temi della guida sullo stato legittimo dell’immobile. Nel catasto le nuove unità ricevono propri identificativi; le parti comuni, come un ingresso o un cortile condiviso, vanno rappresentate a parte.

Frazionamento immobile in condominio

Se la casa fa già parte di un condominio, o se la divisione ne crea uno, entrano in gioco il regolamento condominiale, le parti comuni e la ripartizione delle spese. Non abbiamo letto alla fonte gli articoli del Codice civile sul condominio e non ne riportiamo il contenuto: indichiamo solo i temi che, nella nostra prassi, si verificano prima del progetto.

• Il regolamento di condominio, specie se contrattuale, può contenere limiti alla divisione delle unità o all’uso delle parti comuni.
• Le tabelle millesimali dovranno attribuire valori alle nuove unità: la revisione va concordata e documentata.
• Nuovi passaggi di impianti in facciata, nel vano scala o in copertura toccano parti comuni.
• Quando si divide una villa di famiglia, conviene stabilire subito, con il notaio, quali spazi restano comuni (giardino, accesso, locale tecnico) e come si dividono le spese.

Agibilità dopo il frazionamento immobile

L’articolo 24 stabilisce che l’agibilità, cioè la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico e la conformità al progetto, si attesta con una segnalazione certificata. Va presentata entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura anche per gli interventi su edifici esistenti che possano influire su quelle condizioni: un frazionamento immobile con nuovi bagni, cucine e impianti vi rientra di regola. La mancata presentazione comporta una sanzione da 77 a 464 euro.

La segnalazione può riguardare anche singole unità immobiliari, se sono completate e collaudate le opere strutturali connesse, certificati gli impianti e completate le parti comuni e le urbanizzazioni funzionali all’edificio. È corredata, tra l’altro, dall’attestazione del direttore dei lavori o di un professionista abilitato, dagli estremi della dichiarazione di aggiornamento catastale e dalle dichiarazioni di conformità degli impianti. La guida sull’agibilità della casa ne descrive i documenti.

Accorpamento: lo stesso percorso al contrario

L’accorpamento di due unità è nella stessa lettera b) dell’articolo 3 e segue le stesse regole di titolo: CILA senza strutture e prospetti, SCIA se si apre un varco in un muro portante o si modifica una facciata. Gli impianti si unificano, i contatori in eccesso si chiudono, il catasto si aggiorna con una nuova dichiarazione.

Nella nostra prassi, prima di accorpare, verifichiamo che le due unità siano entrambe legittime: unire un’unità regolare a una con difformità porta la difformità dentro la nuova unità, e la pratica la mette in evidenza. Si veda anche la guida alla sanatoria edilizia.

Il metodo dello studio per il frazionamento immobile di una villa

Nella nostra prassi un frazionamento immobile segue questi passi, nello stesso ordine della progettazione di una casa:

1. Stato legittimo: titoli edilizi, planimetrie catastali, eventuali tolleranze costruttive.
2. Rilievo dell’edificio, delle strutture e degli impianti esistenti.
3. Regole del Comune: superfici minime, parcheggi, oneri, eventuali vincoli come il vincolo paesaggistico.
4. Disegno delle unità, con accessi, luce naturale, impianti e confini tra le proprietà.
5. Scelta del titolo (CILA, SCIA o permesso) in base alle opere effettive.
6. Progetto esecutivo e computo: il progetto esecutivo e il computo metrico estimativo separano i costi di ciascuna unità.
7. Cantiere con cronoprogramma dei lavori, direzione lavori e gestione delle eventuali varianti in corso d’opera.
8. Chiusura: fine lavori, Docfa, dichiarazioni degli impianti, attestati energetici, agibilità.

Errori frequenti nel frazionamento immobile

• Partire dalle pareti e non dalle regole: disegnare due unità e scoprire dopo che il Comune chiede una superficie minima o un posto auto in più.
• Scegliere la CILA senza verificare le opere: una porta nuova in facciata o un varco in un muro portante richiedono la SCIA.
• Aumentare il volume chiudendo un portico o una loggia per ricavare la seconda unità: l’intervento esce dalla lettera b).
• Cambiare l’uso di una parte dell’abitazione senza trattarlo come cambio di destinazione d’uso.
• Lasciare impianti condivisi senza regolarli: una caldaia per due unità senza contabilizzazione crea liti e problemi alla vendita.
• Dimenticare il Docfa o farlo con misure diverse dal progetto.
• Non presentare l’agibilità e scoprirlo al rogito.
• Ignorare il condominio e le tabelle millesimali.
• Frazionare un immobile non legittimo: le difformità esistenti si trasferiscono alle nuove unità.

Domande frequenti sul frazionamento immobile

Il frazionamento immobile è manutenzione o ristrutturazione?

L’articolo 3, comma 1, lettera b), del DPR 380/2001 comprende il frazionamento e l’accorpamento delle unità immobiliari nella manutenzione di quella lettera, anche se cambiano le superfici delle singole unità e il carico urbanistico, purché non cambi la volumetria complessiva e resti la destinazione d’uso originaria. Se queste condizioni mancano, l’intervento va inquadrato diversamente.

Per il frazionamento immobile serve la CILA o la SCIA?

La CILA (articolo 6-bis) quando non si toccano parti strutturali né prospetti; la SCIA (articolo 22, comma 1, lettera a) quando le opere riguardano strutture o prospetti. Il permesso di costruire torna nei casi dell’articolo 10, per esempio con modifiche della volumetria complessiva. Le Regioni possono estendere la CILA ad altri interventi.

Il frazionamento immobile paga gli oneri di urbanizzazione?

L’articolo 17, comma 4, commisura il contributo alla sola quota di urbanizzazione per gli interventi di manutenzione che aumentano il carico urbanistico, purché ne derivi un aumento della superficie calpestabile. Importi e applicazione dipendono dalle delibere del Comune, a cui va chiesta conferma.

Qual è la superficie minima di un’unità dopo il frazionamento immobile?

Il D.M. 5 luglio 1975 fissa per l’alloggio monostanza almeno 28 m² per una persona e 38 m² per due, servizi compresi; l’articolo 24, commi 5-bis e 5-ter, ammette a certe condizioni minimi di 20 e 28 m². Molti regolamenti comunali fissano superfici minime maggiori, da verificare.

Chi aggiorna il catasto dopo il frazionamento immobile?

L’obbligo è dei titolari di diritti reali; la dichiarazione Docfa è di norma predisposta da un tecnico abilitato e inviata telematicamente entro trenta giorni dalla fine della variazione, secondo la scheda dell’Agenzia delle Entrate.

Dopo il frazionamento immobile serve una nuova agibilità?

Se l’intervento incide su sicurezza, igiene, salubrità o risparmio energetico, l’articolo 24 chiede la segnalazione certificata entro quindici giorni dall’ultimazione delle finiture; può riguardare anche singole unità alle condizioni previste dal comma 4.

Si può frazionare una villa con un giardino unico?

Sì, se le unità sono autonome e le regole del Comune lo consentono. Il giardino può essere diviso o restare comune: la scelta va decisa prima del progetto e scritta negli atti, insieme alla ripartizione delle spese.

Controlli sul frazionamento immobile prima di iniziare

• Il frazionamento immobile parte dallo stato legittimo: titoli, planimetrie e difformità vanno chiariti prima del disegno.
• La volumetria complessiva e la destinazione d’uso originaria restano invariate, altrimenti l’intervento esce dalla lettera b).
• Ogni unità rispetta i minimi del D.M. 5 luglio 1975 e quelli, spesso maggiori, del regolamento edilizio comunale.
• Il titolo è scelto sulle opere reali: CILA, SCIA o permesso di costruire.
• C’è una risposta scritta del Comune su oneri, parcheggi e superfici minime.
• Impianti, contatori e scarichi sono separati per ogni unità, o regolati per iscritto quando restano comuni.
• In condominio il progetto passa dal regolamento e dalle tabelle millesimali.
• La chiusura comprende Docfa, dichiarazioni degli impianti, attestati energetici e segnalazione di agibilità.
• Un frazionamento immobile documentato in un unico fascicolo, con le fonti, si vende e si gestisce meglio.

Frazionamento immobile: riepilogo operativo

Un frazionamento immobile si decide in quest’ordine: prima lo stato legittimo, poi la qualificazione dell’intervento, quindi il titolo, gli impianti e il catasto. Il frazionamento immobile resta manutenzione solo se non cambiano la volumetria complessiva e l’originaria destinazione d’uso.

• Frazionamento immobile e titolo: CILA, SCIA o permesso di costruire secondo strutture, prospetti e volumetria.
• Frazionamento immobile e requisiti: altezze, superfici e aerazione di ogni nuova unità, con i minimi del D.M. 5 luglio 1975 e del regolamento edilizio comunale.
• Frazionamento immobile e impianti: dichiarazione di conformità dell’impresa installatrice alla fine dei lavori (articolo 24, comma 5, lettera e).
• Frazionamento immobile e catasto: dichiarazione Docfa entro trenta giorni dalla fine della variazione.
• Frazionamento immobile e agibilità: segnalazione entro quindici giorni dall’ultimazione delle finiture, quando l’intervento incide sui requisiti dell’articolo 24.

Approfondire

Guide di oggi: il progetto esecutivo, il cronoprogramma dei lavori, il cambio di destinazione d’uso e la variante in corso d’opera. Sulle pratiche: CILA o SCIA, il permesso di costruire, l’agibilità e lo stato legittimo dell’immobile. Sui costi: la ristrutturazione di una casa e il capitolato speciale d’appalto. Per far valutare un frazionamento immobile si può scrivere allo studio dalla pagina Contatti.

Un frazionamento immobile riuscito nasce dalle regole del Comune e dallo stato legittimo, prima che dal disegno delle pareti.

Fonti: DPR 380/2001, articoli 3, 6-bis, 10, 17, 22 e 24 (Normattiva, testo vigente, consultati il 10 novembre 2026); Agenzia delle Entrate, scheda informativa sul Docfa (consultata il 10 novembre 2026); D.M. Sanità 5 luglio 1975, letto in una copia del testo pubblicata online (consultata il 10 novembre 2026). Gli articoli del Codice civile sul condominio non sono stati letti e non sono citati. Le regole regionali e comunali variano e vanno verificate sul Comune. Contenuto informativo, non parere legale né tecnico vincolante.